恒大地产品牌集团董事局主席许家印访谈

不按常规出牌

从1997年凭借300万元贷款做房地产开发，到2008年恒大集团实现销售118亿元，许家印总是在以超越常规的方式出牌。按他自己的话说叫：跨越式发展。

他一位多年的朋友评价说：许家印为人绝顶聪明，擅长人际关系。

他的部下说：老板精力充沛，脑子灵活，他盘算的事情，你猜不透。

跟随许家印多年的恒大地产营销总监何妙玲，至今养成了时刻背下各种销售数据的习惯，以备老板随时打电话来问，哪怕是半夜三四点。

恒大地产一位高层透露：“老板并非事无巨细都管，但有的事管得很细，例如设计，窗户该有多高多长、厅该有多大，他喜欢盯着图纸慢慢研究。”

难以捉摸的性格，让常现身公众场所的许家印像一个“谜”一样存在。

比如，他大手笔的营销。多数人认为恒大花钱如流水、疯狂在各大媒体打广告的方法很傻。去年，恒大在香港路演期间的一场新闻发布会上，他就遭遇了当地记者的质疑：“大量的广告投入，是否导致恒大营销成本过大？”许家印回答：没错，我在广州一个项目上投入了5000万元营销，但这个项目开盘当天就成交了10个亿。相对于10亿的快速回款，5000万元的投入很划算。

又比如，他今年的提案，其中两个建议也会让很多企业家郁闷：一个是控制开发商利润，另一个是强制企业拿出部分盈利设立“低收入家庭扶助基金”。提案内容不仅看起来完全不想为自己所处的群体争取利益，还让他自己成了开发商中的“异类”——主动“控制利润”。

此前，中国的房地产开发领域只有万科董事长王石一人，曾提出“超过25％的利润万科不做”，这一利润线曾遭同行“嘲笑”。如今，许家印提出的5％的利润，仅比经济适用房3％的利润高出一点点，无怪乎会引发热议。

沉浮2008

恒大地产2008年3月上市折戟，成为房地产市场下滑的标志性事件，50多家房地产公司随后也被统统挡在香港股市大门外，这让许家印此前两年的精心谋划功亏一篑。

为了给资本市场筹备一次盛宴，许家印曾率领恒大地产在两年内，由广州扩张到全国22个城市，土地储备最高达到4580万平方米。如此储备量，与碧桂园（02007.HK）不相上下，但不同的是，碧桂园的土地集中在二、三线城市，拿地成本低，而恒大则在核心城市获取了数量不菲的地块，其中包括2008年1月8日在广州夺下的员村“地王”，总地价41亿元。

与此同时，2008年的资本市场给了许家印一个出其不意的打击。

不愿贱卖资产、勉强上市的许家印，在香港招股期限的最后一天，突然宣布，中止IPO计划。这个决定，让许家印背负上沉重的资金压力。

在此之后，许家印消失了一段时间。各种传言也随之甚嚣尘上，如“恒大完了”、“许家印已经‘走佬’（广东话，逃跑的意思）”等。不过，三个月后，他带着私募的6亿美元，重新回到了广州。为此，他付出的代价是，瘦了“四五斤”。

私募成功的许家印，随后启动了另一个计划：“降价抛盘”。

去年10月1日，恒大在全国13个城市的近20个楼盘同时开盘，并且公开宣称，开盘当日全线7.5折“成本价”销售，一举撕开大型地产集团悄悄降价的“遮羞布”。

这一天，许家印心情很好。早上，他亲自到广州的恒大山水城开盘揭幕，晚上，则到尚未正式对外营业的恒大御景半岛花园酒店，轻松地吃了一餐晚饭。这期间，何妙玲一直跟在他身边，直到晚上12点多，还向他汇报：“重庆的购房者还在排队等待签约”、“超过30亿元了，具体数据还需要等等”。当晚，在现场的人士称：“他今天很高兴，彻底轻松了。”

凭借“成本价”，恒大在2008年实现销售收入118亿元，头一次跻身地产界“百亿军团”行列。

许家印在广州的一个同行透露：在广东这个地产圈子里，恒大的日子已经不是最难过的了，最难过的是某些上了市的公司。恒大地产内部一位中层管理人员也坦陈：目前在行业中不敢说公司的状态很好，但起码排“中上”。

2009年大考

2008年有惊无险，许家印的2009年又将如何演绎？

尽管他新年跟媒体的第一次打照面时“只谈民生、不谈经营”，但集合在他身上的谜团，终究难以让他的这一年变得平静：员村“地王”何去何从？私募债务何以化解？传说中的对赌协议又将带出怎样的风波？

对于员村“地王”，刚刚公布的广东省15条“救市”意见，将给许家印以喘息机会。这15条“救市意见”中有一条指出，“对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。”根据这一条款，恒大即使不退地，近40亿元的土地出让款，也可不必在短期内支付了。

真正考验许家印的，是私募的债务以及罕有人知晓内情的“对赌协议”。有消息称，美林等机构投资者与恒大签订了私募协议，约定恒大如果不能在2009年年中完成上市，将向机构投资者追加抵押1倍的股权，令机构投资者持股超过三分之二。如果恒大地产无法如期偿还贷款，机构投资者将对其展开债务重组。

无疑，许家印的2009年不会轻松，这也使得他提出“控制利润”以及“合理利润5％”的言论，显得那么让人费解。

姑且不论他的提案被采纳和实施的可能性有多少，仅试想如恒大地产按私募约定再度上市时，他的“合理利润”在同行20％左右净利润的对比下，将给投资者造成怎样的心理冲击？

过去的多次采访中，许家印面对这些追问始终笑而不答。擅长“出奇兵”的他可能有自己破解谜底的暗器吧。