长江商报记者 张璐
继三巽集团、港龙地产后，在2019年树立“3年1000亿+，进入全国房企50强的战略目标”的大唐地产也加入到赴港IPO的队伍中。
日前，福信集团旗下地产业务平台大唐集团控股有限公司（下称“大唐地产”）向港交所递交招股书。长江商报记者注意到，大唐地产项目相对集中，招股书显示，截至今年9月，南宁的土地储备在公司土地储备总量中占比达35.3%。分城市看，大唐地产在南宁、天津、福建漳州三个城市布局较密集。
除此之外，大唐地产也陆续进入到京津冀、长江中游、重庆、西安等市场。规模的扩张，也导致了公司负债总额从2016年的186.69亿元飙升至2019年6月的312.86亿元。在过去的2016年-2018年，大唐地产净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%，截至今年6月底，该房企净负债率达到185.6%，远高于第三方机构给出的80%的房地产行业整体负债率水平。
此外，截至2019年6月30日，大唐地产未偿还借款为75.98亿元，其中一年内需偿还17.3亿元，一至两年需偿还31.7亿元，而公司账上的现金及现金等价物仅为19.42亿元，在债务覆盖上略显紧张。
12月6日，对于公司目前的大量债务压力以及项目过于集中的问题，长江商报记者向大唐地产发送采访函，但是截至发稿前，对方未予回复。
去年销售额340亿
中小房企赴港上市的队伍再添一员。
近日，大唐集地产向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，拟募资保障旗下地产项目运行，以及偿还两笔即将到期的银行借款等。
实际上，长江商报记者注意到，这家总部位于厦门的闽系房企10年前便计划上市，然而企业随后遭遇的艰难境况使得上市计划搁浅。
2017年，大唐地产销售过百亿，开发规模位居全国行业排行第105名。2018年是大唐地产的跨越之年，大唐以340亿的销售额位列全国房企77名，进击全国房企百强。
公开资料显示，大唐地产的主要收入来自物业开发及销售，母公司是福信集团。营收方面，据招股书显示，2016年-2019年上半年（以下简称报告期内），大唐地产的营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及25.26亿元；相应的净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元及3.69亿元；同期，公司毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%、15.9%及37.5%。
目前，大唐地产的业务范围主要布局海西、北部湾、京津冀及长江中游4大经济区。据诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，2016-2018年间，大唐地产流量销售金额从86.1亿元跃居308.6亿元。
广西成业绩主力
长江商报记者注意到，大唐地产的项目相对集中。
招股书显示，这快速增加的销售额主要来自于福建漳州、广西南宁、天津三地项目的贡献。2016-2018年间，上述三座城市的贡献在总销售物业收益中占比分别达到76%、98.9%、98.8%。
此外，截至今年9月底，广西单个省份的土地储备在公司土地储备总量中的占比达35.3%。可以说，广西南宁正成为大唐地产的发展核心，此前在2018年，公司仅在南宁市销售可达到100.36亿元，占比公司当年总销售金额的三分之一。
截至2019年9月30日，公司在广西南宁市拥有20个项目（含联营、合营），土地储备309.68万平方米，占公司土储总量39.76%。克尔瑞数据显示，今年上半年，大唐地产南宁城市公司实现71.34亿元流量金额、62.36万平方米的流量销售面积，位列南宁房企流量榜首位。
业内人士分析，大唐地产把大量项目压在少数几个城市，有可能会造成较大的去化压力，导致企业资金压力上升，负债增加，其抗风险能力将在局部市场调整的情况下面临考验。
对于为何选择将中西部作为主要增长区域，财经评论员严跃进在接受长江商报记者采访时说道，“对于中小房企来说，上市或许可以打通融资渠道，改善财务结构，这也是大唐地产为何冲击上市的原因，此外，对于南宁还有北部湾这些地方的地价不算高，城市友好度还不错，成长性很快，可以快速拿地、快速开工、快速销售，城镇化的增长处于比较高速阶段。”
大唐地产总裁郝胜春曾于2018年公开表示，未来三年将冲击500亿元销售目标。到了今年，目标再次升级为“三年冲千亿，进入全国房企50强”。至于整体的规模增长，目标则是三年内每年50%左右的复合增长率。
根据观点指数发布的2019年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100榜单，2019年1-11月，大唐地产的销售金额为316.7亿元，排名第78位。
在各地调控力度不减的背景下，严跃进表示：“由于房地产市场周期在调整，各地又出台限价政策，大唐地产如果按照目前销售节奏，想要在短短三年飞跃至千亿，恐怕有不小难度，这对公司的土地储备、运营模式、现金流和人才等都是极大的挑战，此外，一些房企负债压力过高，容易被监管层监管，尤其是在防范化解金融风险的这两年，对于负债数据监管更为严厉。”
千亿目标被指难实现
事实上，在经历高速扩张后，与其他中小型房企一样，大唐地产同样难逃高负债的窠臼。招股书显示，2016-2018年末及2019年6月底，大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元。
同时，在报告期内，大唐地产净负债比率连续三年超过400%，分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。截至今年6月底，该房企净负债率达到185.6%，远高于第三方机构给出的80%的房地产行业整体负债率水平。
截至2019年6月末，大唐地产的借款总额达到75.98亿元，一年内应偿还的借款约为17.3亿元，一至两年内应需偿还的借款约为31.69亿元；同期，大唐地产的现金及现金等价物约为19.42亿元。可见，公司在债务覆盖上略显紧张。
记者注意到，大唐地产也在招股说明书中也表示，公司目前有大量债务，并可能在未来产生额外债务，这可能对公司财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
因此，大唐地产在披露募资用途时，明确提到了用于偿还部分计息银行借款，其中一笔按固定年利率9%计息及于2022年6月到期，还有一笔银行借款按固定年利率8.5025%计息及于2021年8月到期。
值得一提的是，招股书显示，2016-2018年，大唐地产经营活动产生的现金流净额分别为-13.17亿元、-12.41亿元、20.53亿元，今年上半年，大唐地产经营活动产生的现金流净额为29.5亿元。
对于现金流由负转正，大唐地产在招股书中表示，现金流的增加主要由于公司合约负债增加了31.78亿元，而合约负债的增加主要是公司收取客户的预售垫款增加所致。
目前，千亿销售目标压顶的大唐地产，近期在积极补充土储。今年11月5日，福建漳州出让3宗地块，大唐地产6.07亿元竞得两宗，其中一宗是大唐地产和恒盛联合拍下；10月11日，大唐地产以总价约2亿元拿下广西南宁一商住地块。