刚刚过去的11月，厦门岛内迎来重量级土拍，其中湖里2019P01地块是厦门自2014年岛内断供5年来成交的第3幅宅地，经过89轮激烈竞拍，该地块最终被中骏以59.4亿元的总价竞得，楼板价高达45103元/平方米，溢价率达30%，成为厦门新的总价和单价的“双料地王”。
在2016年“地王年”的映衬之下，厦门近些年的土地市场明显沉寂了许多，地王数量明显较少，随着政府供地节奏放缓、政策调控趋严，2017年下半年、2018年厦门土地市场成交量价双双回落。直至2018年下半年，在岛内断供5年后，厦门才开始供应了2幅优质宅地，此后地价接连突破新高。
刚刚过去的11月，厦门岛内迎来重量级土拍，其中湖里2019P01地块是厦门自2014年岛内断供5年来成交的第3幅宅地，经过89轮激烈竞拍，该地块最终被中骏以59.4亿元的总价竞得，楼板价高达45103元/平方米，溢价率达30%，成为厦门新的总价和单价的“双料地王”。
在土地热度再度攀升的今天，回想2016年的地市高热，那些地王按照开发进度，理应已进入销售期，本文将通过分析当年这些地王的生存状态来为如今厦门的地王们提供数据及理论参考。
岛内逢拍必出“地王”
从地王的平均楼板价来看，2018、2019年的地王均位于岛内，使得平均楼板价较2016、2017年有明显提升，尤其是2019年，岛外土地市场较为平稳，各区域均无地王产生，只有岛内拍出的湖里“双料地王”一宗地王产生，使得2019年地王楼板均价跃至45103元/平方米，较2016年地王平均楼板价上涨了42%，即使较2018年下半年同位于岛内的2宗地王的平均楼板价也上涨了17%。
究其原因，一方面是由于岛内供地稀缺，另一方面也是由于岛内需求旺盛，去化情况明显优于岛外所致，岛内供求关系的失衡更加加剧了岛内土地市场的热度。
地产圈丨厦门：岛内依旧“寸土必争” 图一
六成地王已经开盘
根据CRIC统计，截止2019年12月1日，六成地王已经入市，入市项目的平均入市周期达20个月，远超过全国平均入市周期10个月。
就已入市的单个地块来看，入市最快的是2018年底成交的岛内单价地王，同时也是当时全市的单价地王项目——中骏天宸，拍地之后7个月就开盘，该项目拿地楼板价高达39090元/平方米，溢价率高达15.5%，这与岛内严重失衡的供求关系有极大关系，由于岛内供地极其稀少，而岛内需求又持续存在，这类位置优越、配套完善的项目去化速度有保障。根据CRIC监测数据，截止12月1日，7月27日首开的229套房已经去化200套，去化率高达87%，加上首开平均销售均价68755元/平方米，房地差近3万元/平方米，地房比仅有57%，房企盈利空间十分可观。在去化和盈利均有保障的局面下，近期项目二期已经开启预售，可以预想项目二期去化也将保持高速。
而入市最为缓慢的地王是前翔安区单价地王——IOI棕榈国际住区，拿地之后35个月才首开，就盈利情况来看，该项目楼板价36889元/平方米，销售价格47000元/平方米，房地差为10111元/平方米，地房比为78%，项目大概率会面临亏损；其余入市项目开发周期多在1-3年之间不等，总体呈现出“盈利项目入市快，难回本项目入市慢”的特点。
地产圈丨厦门：岛内依旧“寸土必争” 图二
除上月中骏继中骏天宸后再次竞得的湖里地王外，其余未入市的项目均是位于2016、2017年地市高热时成交的高价地王，均位于同安、海沧等岛外区域，楼板价接近或超3万元/平方米，在当时这一价格接近或超过周边同类项目的售价，面粉价格过于高昂，因此入市节奏较同期地王明显偏慢，入市周期预计多超3年。
以同安区单价地王融信厦门世纪为例，该宗地在2017年5月就以竞得，至今已有30余月，目前尚未开盘，根据公开信息显示，预计2020年初开盘，开盘价格在37000元/平方米，考虑到拿地楼板价高达31520元/平方米，房地差仅有5480元/平方米，剔除掉建安、营销、财务费用，根本没有盈利的空间。
岛内地王盈利指标居于前列
就已经入市的9个典型地王项目来看，根据测算地价房价比值处于30%-99%不等，房地差在175-29665元/平方米之间。盈利空间较大的项目分为两类：一类是拿地早的项目（2015、2016年上半年），譬如世茂璀璨天地、首开龙湖春江彼岸、保利叁仟栋壹海里三个项目拿地均早于2016年6月，另一类是2018年湖里区拍出的2宗地，虽然拿地不早，价格也不低，但是由于该区域土地资源的稀缺性，即使以高价拿下，也依然保持了高盈利，房地差均接近3万元/平方米，并且去化均保持较快的速度。
在这件事上最有发言权的当属中骏，因为地王项目中盈利空间最大的就是其去年竞得的湖里地王——中骏天宸，并且该项目首开4个月，去化率就已经接近9成，正是因为尝到了湖里高价地带来的“甜头”，中骏在上月的土拍中才“不计代价”，最终再次拿下湖里，成就新“双料地王”。
地产圈丨厦门：岛内依旧“寸土必争” 图三
当然，依然有近一半的地王项目面临亏损，加上拖延入市的“准亏损”项目，亏损的地王占到了半数。就已经入市的亏损地王来看，这部分项目地房比多在75%以上。其中，位于集美区的某闽系房企项目表现最为突出，该项目土地在2016年8月被以28亿元的价格竞得，楼板价高达32825元/平方米，2019年6月首开，首开平均售价33000元/平方米，地房比高达99%，房地差仅有175元/平方米，亏损十分严重。
对这些亏损地王项目的土地成交时间进行分析，发现这批地王集中成交在2016年下半年，这也与当时厦门楼市高热有极大关联，房企为战略布局考虑，补仓意愿强烈，拿地有些“不计成本”、缺乏理智，每一次土拍史都是地王的更迭史，这一波地王上市正好赶上严苛的限价调控，因此大多难逃亏损的命运。
而就非地王项目来看，超九成项目是盈利的，仅有一成项目是亏损的，这与半数地王陷入亏损的困境截然不同，明显优于地王项目。就区域来看，同安、翔安、集美区盈利项目较多，这与厦门商品住宅的主力供应区域也相吻合，相比之下，供地较少、限价严格的岛内（湖里区、思明区）项目则较少涉及（主要是因为它们逢拍必出“地王”）。
房企在岛内要“大胆出手”
尽管厦门岛面积不足厦门总面积的1/10,但厦门岛（岛内）依靠其优越的地理位置、自然环境，吸引了大量人口聚集。根据厦门统计局数据显示，2018年厦门常住人口达411万人，其中岛内的湖里和思明两个区常住人口分别为103.1、101.5万人，占据全市人口的49.8%。从人口密度来看，厦门岛内人口密度大1.3万人/公里，是岛外的10倍，从地区经济总量来看，岛内与岛外也旗鼓相当，从人口、经济、各类资源在岛内和岛外分布的不均衡中，也可以看出岛内购房需求之旺盛。
与此同时，在厦门城市扩张发展的诉求下，岛内土地的供应占比还在进一步下降，近年来土地近乎“断供”，使得湖里区、思明区供求关系偏紧，近三年两区累计供求比均小于1，尤其是思明区已经多年未有供地，近三年累计供求比仅有0.52。总体来看，在紧供应、高需求的两年夹击之下，岛内的房价上涨动能突出，产品的去化也很有保障，在岛内拿地值得“大胆出手”。
而对岛外而言，近些年人口增速虽快于岛内、常住人口占全市的比重逐年提升，但受优质教育、医疗等配套不甚完善的影响，购房需求规模还是难以与岛内相比，加之岛外土地供应充裕、使得商品住宅供应明显过量，房价上涨的动能难以显现，以致部分高价地块盈利空间堪忧，建议企业在面对岛外的高价地时还是要慎之又慎。
地产圈丨厦门：岛内依旧“寸土必争” 图四