12月9日，长沙市发改委印发《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称《通知》），这份长沙市商品住宅核价文件规定，商品住房价格由成本、利润、税金构成。该《通知》自2019年12月11日起执行。

长沙再发新政！锁定开发商的利润率！最高8%  图一

其中成本构成包括8项，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1-4项之和为基数，平均利润率为6%-8%。税金则按国家税法和有关政策规定执行。

《通知》指出，5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

此外，《通知》明确，有关费率需要变动时，由长沙市价格主管部门调整。

影响

商品房价格及利润将被锁定

长沙自出台“限房价、竞地价”新政以来，挂牌土地多为“限价地”。在挂牌时就限定住宅销售价，无疑稳定了长沙楼市市场预期。

与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋销售价格、建设标准等，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

2016年底以来，长沙市政府多次升级楼市限购、限售、限价等调控政策。规定限价商品住房的利润，促进当地房地产市场平稳健康发展。“这一调控手段能限制开发商任性涨价，政府限价让购房者享受到了政策红利，这是好事。”一位最近正在看房的市民说。

业内人士认为，本次长沙再次明确以成本法监制商品住房价格，规定商品住房的平均利润率，这意味着未来两年内，长沙市的商品住房价格和利润基本被锁定，波动不会太大，只能随着政府的地价和开发商建筑成本的涨跌而涨跌。

开发商的利润率也被限定在6%至8%。如果算上管理费、销售费、财务费、行政事业性收费和基金等其他成本，最终的利润率可能进一步下降。“开发商在开发建设过程中，项目地价、产品配套、设计方案、建安销售成本等均不一样，且有些成本变动大，无法核算实际决算成本。”一位不愿具名的长沙开发商表示，政府可以控制土地价格，但建筑成本等不可控因素较多，如果开发商的毛利润达不到一定比例，项目会面临一定风险，不仅现金流的压力无法缓解，也不利于企业扩张和发展。因此，要防止房企采取偷工减料方式，降低成本的行为。

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长沙一位不愿具名的开发商表示，这个政策从源头上对开发利润进行控制，应该是调控继续深化的手段之一，释放了政策依然从严的信号。政策效应必然传导到供应端，土地供需市场预计将全面承压。

“开发商拿地意愿将明显降低，一段时间内将以存量供应为主，于行业而言，无疑是利空。新政下，开发商将不得不调整来年计划，面临新的转型和阵痛是大概率情况。”他说。

事实上，为加强限价商品住房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，2017年长沙市就出台了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（以下简称《办法》），该《办法》由长沙市发改委公布，生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。

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