在每个时代，房子都留下了难以磨灭的印记。

1998年房改之前，城市里遍布筒子楼和家属院，尤其以各类单位居多，在地市和县城分布极其广泛，农村有大量的平房乃至瓦房。

回想20年前，小时候的农村，人口流动非常少，出去见过世面的人也不多，家家户户的条件大差不差，没有那么多的攀比和虚荣。

随着城市化大潮缓缓展开，人们的居住方式也迎来了巨大变化。

数据显示，城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。人均居住面积大幅上升，就是从1998年房改之后开始的。

从窝在筒子楼里，挤着几平米的单间，到开通双气、24小时热水的家，从农村破旧瓦房、平房到高楼大厦，所用的时间，不过最近一二十年而已。

伴随着人口的集聚，现在的楼市，绝大部分人买房的首选已经将老破小、多层住宅、家属院等房子排除在外了，除非有特别优质的学区和商业，否则大部分人都会选择高层住宅。

但是，千万别以为老旧小区就此没落了，2020年开始，1条新规+1个政策即将实施，堪称是多层房子的“福音”。

2020年实施!1条新规+1个政策  图一

1条新规，指的是上海新版《住宅设计标准》。

据澎湃新闻12月17日报道，备受关注的上海市工程建设规范《住宅设计标准》（2019版）已修订完成，即将于2020年1月1日起正式实施。

新规中明确：多层及以上住宅应设置电梯，且每单元至少设置一台可容纳担架的电梯，电梯厅应满足担架通行要求。

所谓多层，指的是四到六层的住宅，除了要设置电梯以外，还规定了分户楼板隔声指标提高至“应小于65dB”；明确规定厨房和卫生间的排水横管应设在本套内，不得穿越楼板进入下层住户。排水管道应选用降噪、静音管材，实现从源头上降噪。

此外，在各功能空间、用电负荷、室内电源插座、远程抄表等方面细化了相关设计要求，每个阳台均应设排水立管，并与雨水管分开，还细化了对凸窗防护、空调机板、设备平台等设计要求。

可以看出，这次的新规定，从住宅安全性能，到建筑设计的精细化，还有室内外环境的舒适度，方方面面，可以说事无巨细了。

对应2014年的旧改，此次住宅设计标准，最大的亮点莫过于对多层住房的特殊“关照”。

为啥人们宁可去远郊和城乡结合部，宁可付出更高的首付和杠杆，也非要去买高层？原因无它，高层大多都是新房，居住品质比起市内老旧小区多的不是一星半点。

但是，市内的成熟配套和优质学区，是远郊高层没法比较的，上海作为全国城市的“龙头”，从2020年实施的新规，有很强的示范意义，相信未来会更多的城市跟进，去修订、完善、增加新的住宅标准，使多层楼房焕发新生。

1条政策，指的是“老旧小区改造”。

在最近的高层经济会议上，其中提到了一句话：“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”

这句话是2020年楼市的一个重点。

2020年实施!1条新规+1个政策  图二

很多人都在担心，没有了棚改货币化之后，房地产的未来该怎么办？广大的三四线楼市又会走向何方？上下游的基建、施工、投资又靠什么来维系？

“老旧小区改造”，就是最好的答案。

很多老家属院的道路破旧不堪，爬楼梯常年气喘吁吁，水电暖气线路总是出各种各样的问题，不少房龄较长的老破小，连暖气和燃气都没开，房屋漏风、漏雨、墙面剥落都是常事。

一旦“旧改”能快速推进，棚改缺失后的楼市投资额问题，还有老旧多层房子的居住问题，都能得到解决。

据测算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元，高于“棚改”减半导致的资金缺口。

事实上，老旧房子或会迎来“新生”，高层住宅却会迎来新的挑战。

知名财经评论员刘晓博近日发文指出：10年后，这些老化的高层住宅，慢慢会跑输大盘，最终成为中低收入阶层汇聚的地方，成为中国式的“贫民窟”。

一方面，老旧小区容积率较低，即便没有旧改，未来实施拆迁，成本相比高层住宅要低得多，开发商有利可图，地方上也有意愿去推进重建。

另一方面，高层住宅因为容积率越来越高，居住品质会严重下降，未来会成为汇聚中低收入阶层的“城中村”。

未来的高层住宅会是什么命运？专家认为：20年后，高层住宅就应该被“抛弃”，换到更新、更大、容积率更低的住宅里。

持类似观点的专家有很多，在8月份，东北财经大学经济研究中心主任周天勇发文指出，几十层高楼住宅未来或被“废弃”，将会变成“白菜价”。

理由跟上面的一样：土地是稀缺和不可再生的，土地在不断地升值。

层数越高、小区居民越多，其土地的相对面积越小，住宅本身水泥钢筋玻璃不值钱，特别是未来由于人口老龄化，子女继承越来越多前一两代人的住宅，房地产税开征，供给大于需求，高层住宅楼的价格会跌到白菜价。

其实，高层住宅未来会面临什么样的局面，从上海发布的这1条新规来看，就已经给出了“答案”。

现在的多层楼房虽然房龄较长，但不管是维修、改善还是旧改、拆迁，成本既低，见效又快，何乐而不为？

而高层住宅的住户们，因为牵涉面太广，连维修基金是否动用、门禁维修、小区绿化的问题都能吵来吵去，又怎么指望未来居民品质升级、房产再升值呢？

2020年实施!1条新规+1个政策  图三