走过三年调控，2019年的房地产市场可以用持续降温来形容，虽然各地上演人才争夺战，但是难改整体调控从紧的局面，在此背景下，房企融资、拿地、现金流、销售、房屋质量、管理等各个环节遭遇挑战，因此我们看到，2019年的房企百态：强化销售与回款、降杠杆降负债、战略收缩、组织调整、裁员等等。2020年，在中美贸易战的持续影响下，政策会走向何方？二手房价会持续探底吗？房企规模增量还有多少？中小房企会持续爆雷吗？新的增长点又在哪里？

2020年房地产十大展望  图一

调控延续“房住不炒”

年末最重要的中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行，为2020年楼市定调。在房地产政策方面，中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

中央经济工作会议为明年房地产市场的发展定下基调，延续了“房住不炒”的定位，也预示着2020年我国房地产调控政策依然不会放松，明年房地产市场依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，从中央经济会议传递出来的信息，不难看出，去年底提出的房住不炒、因城施策和三稳目标，依然是房地产市场健康发展的三大指导思想。

诸葛找房市场研究员姜国君指出，此次政策表述较大的亮点是，相关文字表述由此前的“长效机制”升级为“长效管理调控机制”。四字之差体现了中央的调控决心，打破了近期部分城市政策微调所引发的有关“松绑”的猜测，进一步形成了调控常态化的预期。

部分城市或将持续微调

虽然在整体层面延续“房住不炒”的基调，但是“全面落实因城施策”的表述则意味着，不同城市、不同地区根据实际情况，在稳房价的目标下，对现有政策进行微调，继续打击投机性需求、支持刚性需求。

众所周知，2019年，在整体调控从紧的大背景下，不同城市针对自身状况进行了政策微调，一些城市定向放宽人才购房政策、上调公积金额度、进行人才购房补贴、取消限价、调整普宅标准等，另一些城市则加强商品房预售资金监管、规范房地产市场经营秩序等。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出：“调控政策避免一刀切，未来各地房地产调控依然由各城市主导，不排除有部分城市出现政策调整。”

“从政策预期看，明年政策出台方向将会集中在加快住房供应、土地供应、发展租赁住房等方面。”张大伟预测。

摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌指出，房地产市场已进入从总量不足到结构不匹配的新时期，下行迹象凸显，预计2020年房地产地方政策将有所调整。

楼市成交稳中或降

2019年的中国楼市经历了上半年的小阳春，但是进入下半年开始转凉，即便如此，在销售总量上依然会超过2018年。

2020年房地产十大展望  图二

中国社科院发布的《中国住房发展报告》显示，2019年，楼市降温明显，房价增长率的空间差异有所扩大。表现为房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，总体房价水平的空间分布演变比较平缓，增长率的空间差异有所扩大。

对于2020年楼市走势，《中国住房发展报告》预测：在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场继续保持降温通道，不会出现剧烈的波动。时间上，降温中还有起伏和波动。稳中有变，升降交替，春夏秋冬，四季波动。空间上，城市分化可能持续凸显。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，价格、销售和投资增幅有波动，趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。风险上，总体下降且风险可控。但同时也存在着楼市的个别领域、环节、主体和区域的风险放大的可能性。

中金公司预测，2020年房地产销售整体仍将保持平稳，预计全国销售面积同比下跌4%，销售金额同比增长1%。

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标普则预计，2020年全年全国商品住宅销售额增速在0%-5%，销售面积增加可能是销售额增长的唯一助推因素。

二手房价或触底反弹

新房受限价影响，其价格变动空间较小，很难全面反映房价走势和购房者的心理预期，不过从最贴近市场行情的二手房数据来看，二手房价下行的基本面并未改变。

国家统计局发布的2019年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，70城中，共有33个城市出现二手房价格环比下跌的情况，虽然比10月份减少2个，但是仍处于高位。

二手房市场是楼市的晴雨表，2020年，将走向何方？

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，整体来看，2020年全国二手房市场会触底反弹，但幅度不会太大。在交易量上，预计成交面积增幅在3%以内，交易额增长约7%。根据规律，重点城市的正常需求被抑制到一定程度后会逐步释放，例如2019年的上海、南京。从这个维度来看，距离调控时间长且前期降温明显的城市如北京、成都及青岛等，预计在2020年二手房市场将回升。

关于价格，许小乐表示，其走势和成交量表现大体一致。因此，房价的表现将会出现分化，成交回升的城市房价将会小幅上涨，如成都，而成交量继续调整的城市房价可能继续下跌，如西安。

区域、房企分化加剧

2019年全国土地市场经历了上半年重点城市的回暖，诸如长三角的合肥、宁波、南京、杭州等，以及中部省会城市的武汉、郑州等，房企抢地现象不断。但是进入下半年，土地市场降温明显，尤其是到四季度，受到销售去化、融资困难、偿还债务影响，房企拿地愈发谨慎，土地流拍数量和低价成交数量大幅增加。

土地市场不仅是展现房企综合实力的战场，更体现出一个周期内房企冷暖的真实写照。2020年，土地市场将呈现何种走势？

分析人士指出，融资趋紧，去化受到影响，2020年的土地市场，区域分化、房企分化或将进一步加剧。

中指研究院常务副院长黄瑜表示，预计2020年在“以稳为主”的政策基调和房地产金融管控继续从严的背景下，全国土地市场仍将保持平稳态势。其中，具备较强产业基础，且人口流入规模具备一定优势的热点一二线城市优质地块将会获得企业更多关注，而三四线城市近几年土地成交总量较大，且棚改对需求的支撑力度不断减弱，市场调整压力加大下土地市场热度将进一步回落。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，2020年土地市场整体保持前低后高态势，预计上半年房企拿地积极性受到抑制，土地市场好转较慢，2季度后房企进入补货高峰期，市场信心逐渐恢复，土地市场随之逐渐好转。

“从不同城市来看，一二线城市是2020年土地市场的热点区域，三四线城市将会普遍降温。”国仕英说。

融资环境有待宽松

2019年，各大房企在面临楼市政策严控时，其融资渠道也逐渐收紧、成本不断高企。在以价换量加速回款的同时，房企也努力寻找多元化融资渠道，缓解债务压力。年底之际，以美元债为主的境外融资规模刷新纪录。中原地产研究中心数据显示，仅仅11月份，房企计划发布美元融资超过50亿美元，当月美元融资刷新年内单月纪录。

同策咨询研究中心总监张宏伟分析，7月份银保监会发文加强房企融资行为管控后，今年三四季度，整个融资环境收紧得比较厉害，行业资金压力很大，多重因素下，房企也出现降价促销、裁员、组织架构调整甚至是卖项目卖股权的现象。

2020年，在中央经济工作会议已经定调“房住不炒”的背景下，房企融资政策是持续严格还是适当宽松？

张波表示，无论是从年中中共中央政治局会议要求来看，还是年底中央经济工作会议的指示来看，坚持房住不炒，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段的目标非常明确，楼市稳定的目标也需要对房企融资进行定向严监管，因此房地产融资的宽松化很难实现，房企融资难2020年预计依然会保持延续，“借新还旧”的现象的确普遍存在，2020年融资成本的高企亦将持续。

不过张宏伟指出，“目前的市场调整已经到位，融资政策不能再持续收紧了，接下来需要在收紧的基础上有定向宽松，给予行业或企业有喘息的机会，不至于因为持续的收紧出现系统性风险，房地产市场还是需要保持平稳运行的。”

对于房企来说，寄希望于政策的宽松来缓解流动性并不现实，通过增强销售回款来保证财务健康，并调整债务结构，用长债替换短债，来穿越房地产调整周期。

部分中小房企面临生死关

2020年，对于中小房企来说，将要面临的挑战与风险又有多大？

一个非常现实的情况是，2020年，房企将持续迎来还债高峰。恒大研究院报告称，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，其中，大部分将在2019年-2021年集中到期。

分析人士指出，在“房住不炒”的基调下，整体政策不会有大幅度放松的可能性，2020年，对于中小房企来说，还可能将继续面临销售遇冷、融资渠道收紧、融资成本高企、债务集中兑付的挑战。

在房地产下行周期，大房企优势得到强化。马太效应下，2020年房企强者恒强的格局还将延续。中金预测，TOP10市占率最终可达40%-50%，目前大概在30%左右，未来头部10强5年销售额平均可实现10%以上年化增长。

但是，中小房企的劣势尽显，尤其是在土地获取、融资与成本、管理上问题暴露较多。2019年，有不少中小房企出现资金链危机、公司难以运营下去的现象，有的房企甚至倒下难以再站起来。

在业内人士看来，如果政策持续收紧，2020年，对于中小房企来说，仍将面临生死考验。

国仕英认为，中小房企风险压力较大，一方面是融资难度较大，成本较高，融资额度相比之前较小；另一方面是销售遇到一定的问题，资金流入不会特别宽松。部分企业会出现一定问题，例如资金链问题，但往年也会有类似问题，但不会出现大范围爆雷情况。

黄瑜也认为，2020年中小房企的融资将仍然偏紧，部分管理不善的房企仍存较大经营困难，不过频繁爆雷的可能性不大，但适度优胜劣汰助推行业更加健康发展。

城市更新成为新风口

随着增量天花板越来越近，房地产逐渐步入城市更新时代，尤其是2019年纳入国家战略的粤港澳大湾区，以旧改为主的城市更新成为房企布局的主要手段。据克而瑞不完全统计，2019年上半年约16家品牌房企通过旧改布局大湾区，总旧改占地面积近5500万平方米。

2020年，城市更新将迎来哪些机遇与挑战？从今年中央经济工作会议来看，有望成为新风口。

今年中央经济工作会议与去年一样，并未单独提到房地产领域，而是将其放至“民生领域”进行讨论。相比去年对于房地产市场的定位，今年基本没有变化。差别在于，去年除了强调两个体系——住房市场体系和住房保障体系的完善，还重点强调，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。

针对城市更新和存量住宅改造，张大伟预计，城市更新、存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口，预计这一市场在未来将有大量企业进入。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策明确要加强城市更新和存量住房的改造提升，这也体现了存量市场方面的新导向。类似更新和改造，从城市和住房的角度进行，有助于城市基本面的改善，后续预计存量物业更新的政策内容会更多。

2020年房地产十大展望  图四

租赁市场机遇与挑战同在

发展租赁市场是近几年中央经济工作会议中基本都提到的内容，但在今年的中央经济工作会议上提法稍有不同，要“大力发展租赁住房”。在业内人士看来，单独将租赁住房提出来，其重视程度可见一斑，明年对其政策扶持力度可能会增加。对于布局该领域的企业来说，将面临机会。

但不得不指出的是，前两年由于盲目进入、快速扩张，长租公寓问题逐渐曝光，部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难，多家长租公寓中小企业运营商出现爆雷和跑路现象。

这引起高层关注，住建部部长王蒙徽在11月28日出版的《中国纪检监察报》撰文直指住房租赁中介行业乱象，“在专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。”

在分析人士看来，明年长租公寓仍然会面临更加严厉的监管，对于运营企业来说，将是挑战。

限竞房难改分化局面

2018年，是北京限竞房的元年，2019年则直接进入红海市场，供应量井喷，同质化严重，竞争激烈，最终的结果是，个别地段较好项目去化率高，而大部分项目整体去化一般。

作为北京新房市场的供应主体，2020年，限竞房的格局是否会发生变化？

张波表示，北京限竞房由于自身区位因素以及同质化竞争因素导致2019年去化不佳，这一趋势在2020年依然难以得到有效缓解，一方面北京限竞房的滞销因素2020年难以得到解决，尤其是同质化因素难以通过产品力提升得到改变；另一方面在调控不放松的背景下，北京2020年房价上升的动力依然偏弱，限竞房也难以在房价上形成突围。

国仕英认为，相对区位或资源配套较好的项目依然会受到市场的热捧，配套较差项目销售将会更加困难。