反复8个月后，李芳（化名）放弃了在猪年换房的打算，经纪人周伟（化名）最终也没能挣着这笔佣金。没“上车”的换房人，让成交链条不能由点成线。不出意外的话，2019年北京二手房的年成交量将在14.4万套以内，不仅总量低于2018年，月成交峰值也低于去年同期。纵观全年，观望与等待，是北京二手房市场的关键词。

观望等待，二手房市场滑入平淡常态 图一

  资金门槛困住换房人

  总结自己的2019年，李芳用了三个等字：等待房价下降，等待利率下跌，等待政策机会。“不等不行啊，手头的现金不够”。

  李芳属于有“卖小买大”需求的改善型购房人，名下有一套45平方米的一居室，想换成80平方米的两居室，以方便父母到北京小住。今年4月，躲过“小阳春”，李芳就开始有重点关注身边的两居室。头5个月，周边区域的二手房价格降得不算明显，从9月开始，经纪人隔阵子就能推荐一两套房源，一直到最近，每周都有低价格的房子挂出来。

  “我看了两套，业主倒是诚心卖，价格也能谈，可再看我的房子，价格也得跟着降。”李芳原本认为，小户型是较为抗跌的，可伴随着二手房价格整体向下，影响也波及到了她的一居室，换房资金依然不够。

  “房价虽然降了，可利率和政策都没放松，现在的首付对换房来说门槛依然挺高。”李芳说，身边有不少朋友和她一样，想换房却没法“上车”，只能选择继续等等看。

  “等着客户下决心”

  李芳没有换房，为她服务的经纪人周伟自然没能成单，更别提从中提成、拿佣金。

  “想换房却迟迟没换的业主，可不止一两位。”周伟苦笑着说。

  现在的他，与其说是二手房经纪人，更像是京津冀置业顾问，只要能成交，新房与二手房他一起卖。翻开他的朋友圈记录，从东二环到北五环，从张家口到廊坊、霸州，哪里有房子卖，哪里就有他的身影。多数时间，周伟在朋友圈分享的都是热卖、抄底、创纪录这些喜庆的字眼，可只有他自己知道，随时而来的常常是“劳而无功”的一天。

“即便是老客户，也变得很挑剔。”周伟讲了个故事。有一位客户，首套房就是经他手买的，看了两次便爽快签了约。9月的一天，这位客户找到他说考虑换房，让他帮忙留意着点儿。“从9月到12月，一有合适的房子我就推荐，十几套下来，没一套看中的。”客户告知的理由，不是户型差、单价高，就是装修老、有租户。有一次，什么都挺合适，又说觉得太折腾，“客户在等房，我等着客户下决心。”

观望等待，二手房市场滑入平淡常态 图二

  今年市场整体更冷

  有人说，2019年的二手房市场复刻2018年，呈现出先扬后抑再扬的走势。然而，比较成交数据后，记者发现，2019年的市场要更冷一些。

  从成交量看，今年不如去年。从峰值看，今年卖得最好的月份是3月，网签16051套；2018年卖得最好的月份是5月，网签18096套。从波谷看，同样是2月卖得最差，今年只网签6091套，比去年少1270套。

  从持续时间看，今年的“小阳春”明显更短。2018年3月到5月，北京二手房市场走出一波小高潮，月成交量从11156套到18096套。而今年，仅出现了3月一个月的短暂回温后，成交就见放缓。

“对改善型客户来说，市场选择多了，六七百万元的预算，新房也有不少，这么激烈的竞争是过去没有的。”周伟透露，现在小户型业主开始降价，有一套60平方米的房子，业主刚从339万元调到325万元。

观望等待，二手房市场滑入平淡常态 图三

  “每到年关，总会有业主着急变现而降价卖房，因此才有年末小高峰之说。虽然今年降价业主比去年多，幅度比去年大，但效果并未更好。”周伟坦言，目前的回温只是市场的正常波动，也许适应平淡才是未来经纪人的基本素质。