蘑菇租房联合公寓次时代创办的公寓达摩院2019年终交流会在上海举办，以“2020断舍离，找准长租公寓持续发展新升生机”掀开长租又一年的新机遇与新思考，为业界同仁点亮一盏指路明灯。本次大会特别邀请长租公寓轻资产头部企业，城市租赁行业第三方运营领军品牌乐乎公寓公共关系及大客户管理中心副总裁何光出席，并与大家分享时下最为迫切的话题，便是长租公寓的生存问题，他以“重塑运营的5大策略，破解2020长租公寓生存之道”为主题，层层揭开公寓本质，带领大家走向真知。

乐乎公寓VP何光：长期主义的创业心态或为行业出路 图一

  何光由产业的初期发展谈起，他将长租行业比作人的成长，由婴儿期的萌芽，到儿童期的租购并举，再到少年期的野蛮生长，如今便是面临青春期的诸多不确定性。他认为，行业发展的历程是市场，需求与政策引导的过程。

  伴随我国城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。伴随一、二线城市的产业结构“进三退二”，流动人口数量上或有下降，但从结构来看新进入的人群确实是长租公寓的目标人群，一线及新一线城市为主要流动人口聚集地。

  2020年开始，长租公寓将逐渐进入资产管理时代，专业的资产托管、运营机构将会被这个时代所需要。居民租房意愿不断上涨，结婚年龄推迟推动单人租房人群增长、房价上涨造成被动租房人群增长，一二线城市不断增加租赁用房保障租房需求，R4租赁地块及集体用地大规模入市，都在不断推动长租市场的发展，中国租赁市场规模愈加增长。

  中国市场经济是通过计划和市场两种手段实现社会资源合理配置、收入分配平等的经济运动形态。租赁市场是衡量一个城市繁荣活力和居民生活幸福的重要指标之一，长租公寓是建设健全“租售并举”长效机制的有效保障。中国目前租赁市场依然处于发展初期，政策的滞后和落地性、产业链条的复杂性、行业的服务特性、资产的管理属性，决定了全行业需要形成合理分工、优势互补的协同效应。住房租赁政策顶层设计不断完善，各城市实施细则不断丰富，长租公寓行业发展不断规范化。

乐乎公寓VP何光：长期主义的创业心态或为行业出路 图二

  在经历了近十年的狂飙发展后，增速放缓已是大势所趋。岁末寒冬，长租公寓即将走过迄今为止“最寒冷”的一年。以市场比较有代表性的长租公寓运营商数据显示签约放缓、入住率下滑即是最好的例证，以人口红利、城市化红利、互联网红利正在消退，这使得公寓行业在社会的广泛关注和质疑中进入了第一次调整期，面临空前挑战。分散式公寓先调整，企业经营困境放大，集中式品牌公寓增量大幅缩减，以存量包租的传统发展模式，迅速向重资产和轻资产两端分化。调整期才刚刚开始，好的一面是我们看到市场正在回归理性，不靠资本市场输血、精细化运营、重视资产管理和盈利成为行业共识。

  何光谈道，寒冬下必做的几个准备。以活下去为导向，去伪存真，团队优化。差异化产品重构，人无我有，人有我优。针对获客，强化流量转化，获客能力的构建。明确四位一体的营销体系，渠道体系、营销体系、策划体系、市场体系，四大体系联合起来，渠道是为销售带来了客源，销售是提高成交的转化比，而策划体系是从项目的宏观定位上以及营销助力上添油加柴，市场体系是当发展到一定规模之后的一大根基。用数据驱动规模化公寓经营节点。

最后他强调开源节流，降本提效对于经营“过冬”的重要意义。坚守长期主义的创业心态，量入为出，控制成本花销；盈亏平衡点和收入基本是1:2的关系，即每降低1万块钱的成本，盈亏平衡点就会降低2万，对维持经营非常有效。向上游谈降租，向下游控回款，向内部要节流、重视现金流；聚焦，坚守主业，就地升级；坚持，弯腰干脏活累活，习惯旷日持久的琐碎。

乐乎公寓VP何光：长期主义的创业心态或为行业出路 图三

  何光在演讲尾声坦言，所谓的“2020生存之道”其实道路还是在我们自己的脚下，不管是悲观还是乐观，只要是适合自己进步的，助力个人成长扬帆的，就是自己的“道”。