“告别繁荣，回归理性。”2019年，收紧调控下的房地产行业迎来了新局面，从政策到资本，各个维度的理性回归。

“金九银十”是楼市传统的购房好时机，然而，2019年的传统旺季“金九银十”已经过半，楼市发展仍未进入上行阶段。

楼市已经进入白银时代是不争的事实，随着房地产暴利时代的终结，不少中小房企将面临着生死存亡的困境。

中国社科院住房大数据项目组长邹琳华预判，2020年房地产市场总体上先抑后稳。一线城市总体先跌后涨；二线城市涨跌并存，但是大起大落的可能性不大，受一线城市传导效应和短期观望氛围的影响，二线城市有可能以小跌为主，但部分城市有可能上涨；因为长期投资价值有限，三四线城市总体上将是一个下跌态势，但部分三四线城市借助棚改仍然有可能上涨。

2019年出台地产调控政策逾500次 房企升级转型成常态  图一

那么，在政策严格，销售放缓，融资难且贵的行业发展背景下，大中小房企去地产化表现在哪些方面？多元化转型中遇到的挑战与机遇有哪些？未来的发展趋势又是怎样？这些都将在2020年逐步展现。

2019年是房地产政策最密集年份

统计数据发现，2019年11月各地出台的房地产类调控高达72次，堪称史无前例。其中针对房地产资金链收紧的政策超过25次。2019年1-11月，全国各地合计出台房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次上涨30%。

市场整治是最为常用的政策。继4月初遵义提高二套房住房公积金贷款利率以来，已有哈尔滨、深圳、合肥、杭州等地提出对经纪机构、房企的不规范行为和市场乱象作专项整治。

此外，多地重启“限购、限价、限售”政策。长沙停止执行对二套房的契税优惠，北京、西安等地收紧住房公积金等。

整体看，“一城一策、因城施策”的深化与落实将成为今年政策的主线，而政策基本面依然保持比较紧的状态。

当前各城市的政策取向与当地的量价基本面走势相关，在以地方为主体的精准施政下，未来行业成交量价将总体平稳，周期波动将逐步弱化;中银国际预计，未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。

房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。但是如果房价下调，预计相对宽松政策也会出台。

从中央经济工作会议来看，2019年房地产政策仍沿用了“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着当前决策层不会启动全面放松房地产以达到“稳增长”目标。但即便如此，在防风险与“稳增长”平衡之下，考虑到前期房地产调控政策过紧，避免房地产对经济的负面拖累，通过政策微调，进而改变前期过紧的房地产政策，将房地产政策回归中性，起到经济托底的效果，也是很大可能会发生的。

百强房企销售破10万亿

从目标完成率来看，观点指数统计发现，1-11月目标完成率超过90%的房企有27家，占比64.29%，其中绿城、龙湖以及龙光等企业已经超额完成年度销售目标；完成率位于80%-90%的房企有9家，占比为21.43%。但截至11月底，仍有6家房企目标完成率低于80%，距离原定销售目标尚有差距。

随着存量时代的到来以及销售基数逐渐增大，整个房地产行业规模增速必然有所放缓。榜单显示，1-11月，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛值分别为5743亿元、2261亿元、984.6亿元、647.7亿元、213.9亿元，相对去年同期的门槛值均有所上升。由此来看，整个房地产行业依旧是处于缓慢的上升通道。

另一方面，自2019年5月份银保监会23号文的落地以及7月份国家发改委提出发行外债新规等一系列调控以来，房地产市场融资环境日渐趋紧，房企发债渠道受到限制。1-10月，房地产开发企业国内贷款21288亿元，同比增长7.9%，增速较1-9月回落1.2个百分点；利用外资131亿元，同比增长63.2%，增速回落75%；自筹资金46996亿元，同比增长3.3%，增速远低于到位资金整体增速。

2019年出台地产调控政策逾500次 房企升级转型成常态  图二

总体来看，楼市虽然出现了一定程度上的降温，但是并没有出现断崖式的下跌，也没有出现暴涨式的回温，继续保持着平稳有序的发展态势。相关房地产专家建议，越是这个时候越要保持战略定力，坚持房住不炒，才能促进市场健康平稳的发展。

年内446家房企宣布破产

对于房地产企业而言，2019年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。

据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史纪录。在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企。

不仅是中小房企集体破产，过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”。今年五洲国际、新光集团等先后爆出资金链危机，宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团突然申请破产重整，消息流出后也引来市场热议。

11月14日，广东证监局对外公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。据广东证监局调查，截至5月31日，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。债券违约的导火索很快引爆了颐和地产这家老牌房企的资金问题，而这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。

10月，三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束。曾是地产百强企业的三盛宏业，如今则需要成立临时监管小组来推进债务重组。

在业内人士看来，这背后的信号十分明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。

不过，根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。按照此总量数据来计算，破产房企占我国房企的总量仅仅为0.46%。从历史对比来看，今年房企破产的数量并不是高峰值。中原地产首席分析师张大伟表示，相比2014年2000多家房企倒闭的惨烈历史，当下的数据并不值得吃惊。

事实上，“破产潮”的到来，与其说是楼市凉凉的信号，倒不如说是一场行业的“内部洗牌”。目前的房地产市场在进行一场大鱼吃小鱼，大鱼越来越壮的内部洗牌时期。从人民法院公告网也可以看出，申请破产的多是三四线城市的，规模相对较小的房企，而且，部分房企还涉及民间借贷等债务纠纷。一些小而无名的房企倒下了，房地产的市场占有率越来越向头部集中。

2019年出台地产调控政策逾500次 房企升级转型成常态  图三

创新成房企未来发展趋势

随着调控政策的持续加码，大部分热点城市明显降温，在市场环境越来越严峻以及当前坚决遏制房价上涨的总基调下，以往房企的传统发展方式已经不适应市场的需求，追求高速、高量的发展已经不再可行，必须有所转变创新，已成行业标配。越来越多的创新业务被写入房企战略，可以说，创新能力将是未来房企竞争的一个核心点，行业的种种变化，也在推动房企加紧转型。长江商报记者粗略统计发现，2018年以来，已经有近25家房地产企业更改企业名称，不乏万科、万达、保利等龙头企业。不管大小房企都在忙着更名去地产化，更有甚者还破釜沉舟地宣布要“彻底退出房地产开发”，加速多元化转型。

具体向哪儿转？“企业要依据自身的实力和自身的特点来进行选择，而城市更新是未来房地产企业转型需要关注的重要的一个方面。”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹说，因为中国城市化进入了高级发展阶段，城市化率已经达到60％，城市群和都市圈兴起，城市之间和城市蔓延区形成，城市内部的再生开发空间和基础也已经开始出现。

长江商报记者梳理发现，申万一级行业中142家房企，其中涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数量比29%；这41家跨界转型房企，平均市值规模78亿元，总市值约3285亿，占行业总市值比28%。

转型方向基本确定，开始深入发展新业务，主要分为两个方向。一个是围绕房地产的服务产业，例如社区消费、物业服务、房地产金融等；另一个是“产业+地产”，例如物流地产、养老地产、旅游地产等。前者是基于存量地产挖掘后服务市场，后者是地产领域里的新产品线，当前的盈利模式主要以出租和销售为主。

其中跨界转型主要涉及八大方向：大医疗（含养老）、大互联网（含计算机、互联网彩票等）、能源煤矿（石油、页岩气、金矿等）、金融、军工/智能（工业机器人）、材料（主要是石墨烯）、影视传媒（包含影视、传媒、动漫、手游等）、环保。

房地产开发的黄金时代已经结束，升级转型成为房企生存和发展的必由之路。但是转型之路并不好走，缺乏相应的储备和经验，贸然投资新业务很容易陷入困局；而投资一些投入大、周期长、回报慢的产业对于企业资金回流也是一个挑战。

与此同时，相关政府和机构出台的鼓励房企升级转型的文件给积极寻求转型的房企提供了政策支持。而成功实现转型的房企抗风险能力也将更强，更加适应不断变化的房地产市场形势。

商品房市场有望

趋同于普通商品市场

中国房地产行业发展趋势如何？上市房企转型升级的方向与模式又有哪些？近日，记者专访了找房市场研究员姜国君，他表示，房地产行业在经济发展中的比重将明显降低，利润空间将有所收缩，商品房市场有望趋同于普通商品市场。

当前中国房地产发展现状及发展趋势如何？

姜国君：我国房地产行业粗放发展以及市场爆发式增长的时代已经过去，目前正处于市场平稳过渡的重要时期，行业也因此处于加速洗牌的脆弱时期。受经济下行压力和宏观调控等多重影响，一方面行业增速放缓，另一方面开发资源、市场份额也正在向规模房企集中，在优胜劣汰的激烈竞争中逐渐回归稳定、健康的市场常态是当前比较明显的发展趋势。受此影响，房地产行业在经济发展中的比重将明显降低，利润空间将有所收缩，商品房市场有望趋同于普通商品市场。然而，房屋交易毕竟是大宗交易，且土地资源具有唯一性和不可复制性，房屋价值和价格即便难以实现大幅增长，也不会出现短期内急骤下降的情况。

上市房企转型升级方向与模式有哪些？

姜国君：上市房企基于强大的资本运作能力和已形成规模的地面布局，转型方向及路子要比中小房企宽阔得多，更易于调整战略方向，集中优胜资源转型升级。从行业内部看，从做商品房转型到做养老、康养等产业地产，或者转做租赁市场等都是值得房企尝试的；从“跨界”转型看，已有恒大、万科、碧桂园等头部房企转战新能源汽车领域，这也是值得借鉴的。

区域房企转型区域特点及热点有哪些？一二线城市对鼓励房企转型升级出台的政策影响几何？

姜国君：一二线热点城市鼓励房企转型的措施主要体现在改革产品类型及经营方式等方面，产品转型方面的鼓励有共有产权房、限竞房等政策，经营转型方面的鼓励有发展租赁市场、持有产权经营生活服务等政策。主要特征表现为引导房企去杠杆化、稳步发展、长效经营等方面。

未来房企转型升级面临的机遇与挑战有哪些？

姜国君：房企转型升级正迎来人口结构变化、人口流向以及国家重大战略规划等方面的机遇。比如人口老龄化带来了养老、康养、医疗等需求的增长，使房企便于盘活所持有的硬性资源参与新的市场竞争；比如新型城镇化建设使人口加速流向城市，给房屋销售及租赁市场带入了新的购买力；比如京津冀、粤港澳、长三角等重大战略规划对城市升级改造、产业革新等方面形成的重大利好也会惠及房企的传统业务和转型升级。当然，房企面临的挑战仍然是巨大的，主要表现在传统业务不能全盘舍弃，新业务又难以快速盈利，这对房企的生存韧性和二次创业能力是一次较大的考验。

转型升级给企业带来哪些经济与社会价值？

姜国君：房企无论向哪个领域转型升级，所获得的经济效益除了实现盈利外，更将使市场结构及盈利模式从过于单一转向更加多元、更加科学，使企业能够持续、稳定地发展。社会效益方面，转型成功的房企将能摆脱过度依赖有限的土地资源开展业务的被动局面，进而增强企业在科技、金融、社会服务等方面的创新能力，向社会发展前沿靠拢。

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