2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。

远洋万象  图一

   回想2019年初，远洋集团做的第一件事是将位于北京东四环的公司总部进行了焕新，焕新主题是其一直提倡的“健康”，新办公区里包含了移步换景的室内环形跑道、覆盖率超过40%的绿植、无土栽培菜园等独特设计。

  过去一年，远洋万象更新，耐人寻味。原公司总部自2006年启用以来，见证了远洋十三年的发展历程。2018年，远洋成功进入千亿俱乐部，同比增长达到近十年第二高点，为55%——最高增速是2009年冲刺百亿销售规模时的98%。

  登上千亿销售规模的新高点后，远洋集团董事会主席兼总裁李明向外喊出“再出发”。他在总部焕新启用活动时说：“沿着新办公区的这条跑道，远洋将从这里重新出发，精耕细作、强身健体，向着更高的目标，全力奔跑。”

但千亿之后，2019年房地产市场环境也愈加复杂，银根收紧、各地出台“双限”土拍新政、销售回款周期加长……远洋集团需要重新思量规模与健康、多元化的方向。

远洋万象  图二

  千亿不易

  作为一家老牌标杆房地产公司，远洋成立于1993年，前身为国企中远集团旗下的中远房地产，成立时间与碧桂园、保利、金地相近，早于恒大。

  1998年之后，远洋凭借着过往积累的开发经验，在市场化改革中于2007年成功登陆港交所，迎来高光时刻，名声不输于“招保万金”。

  上市两年后，远洋销售额实现百亿突破，从61.67亿元增长到143.16亿元。彼时，远洋被称为“红筹第一股”，也是行业最早一批百亿阵营的房企。

  但随后，远洋的发展跌宕起伏。2009年到2018年间，在高杠杆和快周转双轮驱动下，碧桂园、恒大、万科等头部房企销售额实现了从二三百亿元到六七千亿元的跨度，而远洋从百亿突破到千亿，总共用了将近10年时间。

  其中，从百亿到五百亿，远洋用了七年时间，而从五百亿到千亿用了两年时间。在2017、2018两年时间里，远洋无论是在扩储上还是在融资上都十分积极。

  期间，远洋土储面积翻了将近一倍，首次冲破4000万平方米，权益面积也达到历史最高点的2176.1万平方米。具体来说，2017年，远洋购入59宗地和7个成熟项目，新增土地权益面积683.5万平方米；2018年，购入59宗地和2个成熟项目，新增土地权益面积567.2万平方米；平均购入成本为每平方米7100元。

  具体到土储版图上，远洋2017年、2018年新进入城市数量分别为14个、11个，项目总数量由2016年的76个升至2018年的183个。新进入城市主要为长三角地区二线城市，包括苏州、无锡、嘉兴、徐州、绍兴等。

  当然，在销售规模快速增长的2017-2018年，远洋集团同其他房企一样放大了杠杆。

  2016年，远洋负债总值为1019.4亿元，2018年升至1862.2亿元，其中有息借贷总值则由438.1亿元升至885.75亿元。

  短期债务方面，2018年末，远洋1年内到期债务升至历史最高点的154.25亿元，1年至2年内到期债务升至历史第二高点的126.37亿元。

  而这在2019年整个行业背景下，亦意味远洋面临着更大的考验。

  是继续冲规模，还是收力保持企业财务平稳？ 2019年3月，李明在2018年度业绩发布会上表示了公司对于提升规模的渴望。他说道：“规模就是现实，现在整个市场形势出现了变化，规模都起来了，我们也要迎头赶上。”同时，李明提出“3年内要挺进2000亿队伍”。

但李明还说道，在这一轮的市场调整中，大家越来越意识到，对于一个上市公司来讲，回归财务表现才是最有价值的。

远洋万象  图三

  因此，从2019年接下来的拿地和融资动作看，远洋选择了收缩调整。

  为了调整债务结构，远洋2019年发行债券均用于偿还现有债务。其中，上半年，远洋发行了一笔5亿美元3.25年的担保票据，票面利率5.25%；以及发行一笔29亿元公司债，使得有息借贷总值由2018年末的885.75亿元降至2019年上半年的876.35亿元。

  于7月末，远洋还发行了一笔10年期6亿美元担保票据，用以偿还现有债务，票面利率4.75%。

  相比2018年同期合计80亿元公司债和7亿美元债的数额，远洋发债总额有所下降。但随着银根收紧、发债减少，远洋现金流由2018年末的425.71亿元降至2019上半年的319.23亿元，对外投资也在同步收缩。

  2019年上半年，远洋总土储面积由2018年末的4044.4万平方米降至3925万平方米，新增权益面积为58.1万平方米，是2018年同期的五分之一、2017年同期的七分之一。

  远洋共购入6宗地块和1个成熟项目，总楼面面积102.6万平方米，权益面积58.1万平方米，平均购入成本每平方米5500元。

  据观点地产新媒体不完全统计，2019年下半年，远洋共斥资52.59亿元在贵阳、大连、无锡、武汉等城市购入土地面积22.41万平方米，与2018年新增土地权益面积567.2万平方米相比，2019年扩储面积减少。

  与之对应的就是，虽然远洋近几年土储面积和权益面积在不断提升，但权益面积占比却减小了，由2016年的63.35%至2018年的53.81%，而2019年上半年，权益面积占比就为52.9%。

  2019年，远洋提出销售目标是1400亿元，预期可售资源为2373亿元，维持在60-65%的去化率即可实现目标。

  但是，2018冲上千亿与2019年保住千亿，对远洋来说都是不简单的任务。

  上半年，远洋录得合同销售额600.8亿元，同比增长33%，录得营业收入164.74亿元，同比增长7%。

  进入下半年，特别是“730会议”重提“房住不炒”后，远洋销售较为稳重。“金九银十”期间，在同行全员营销、降价促销“冲规模”“促回款”环境下，远洋未见有所动作，销售增幅两个月仅达0%和7%。

  不过，截止2019年前11个月，远洋就成功保住千亿规模，累计销售额1132.5亿元，同比增长22%。

而观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，远洋全年录得销售金额1299.5亿元。

远洋万象  图四

  多元调整

  近年，远洋在头部房企规模竞赛中失速，或许与曾经引以为豪的“多元化”相关。正是这段八年多的多元化经历，让远洋认识到，规模发展本质上还是要聚焦房地产开发主业。

  因此，2019年，在拿地和融资收缩的同时，远洋集团剥离了部分非主营业务，聚焦主业。

  2019年3月，远洋在业绩会上表态，过往占据一定精力的物业、物流、投资物业、养老等非住宅业务，“这些业务未来将更讲求资产管理规模，它要适当的反哺，自己靠资产去做增量了”。

  与万科、保利、绿城等一样，作为行业中最早一批布局养老业务的成员，远洋于2012年4月成立养老业务中心，正式涉足养老产业。四个月后，就与美国养老机构Emeritus达成战略合作，在北京亦庄落成首个养老地产项目——椿萱茂·凯健（亦庄）老年公寓。

  彼时，远洋对养老业务充满了期待，李明曾表示，计划在3-5年之内在北京、上海、大连、三亚等城市建立椿萱茂项目，并于2013年在北京、上海两地落子4个项目。

  在那以后，远洋每一个年度财务报告都会将养老业务发展情况仔细介绍一番。2015年报中，远洋表示，公司养老业务开的推动或得益于“股权的多元化”，引入两家大型险资公司中国人寿和安邦保险。

  但这一举措直接，似乎改变了远洋的发展战略，慢慢活成了一家“追风口”的投融资集团。

  在2015年安邦成为第二大股东之时，远洋已经开始尝试联合办公业务“OK SPACE”。次年，与WeWork签署战略合作协议，在上海延平路135号落成首个项目，并于2017年上半年在北京推出WeWork光华路、WeWork慈云寺两个项目。

  2016年报中，远洋再次向外释放对物流地产、长租公寓的看好，欲占得先机。毫无意外，远洋集团于该年7月认购了中国物流资产2.96亿股H股IPO股份，占发行总股数的9.99%；又于2017年8月正式推出长租品牌“邦舍”，首个项目落子北京青年路，并进一步延伸到大连、上海、杭州等城市。

  然而“风生水起”的多元化战略并没有给远洋带来可观的收益，反倒影响了主业的发展。自多元化“元年”开始，远洋销售规模不再快速增长，直到2017年冲千亿才再次明显的回调。

远洋万象  图五

  事实上，无论是养老地产、长租公寓还是联合办公，行业里至今仍然未探索出长期、可观的盈利模式。到了2018年，房地产企业剥离长租业务、联合办公已见端倪，头部房企也是在这两年开始试水养老业务。而在2019年银根收紧的情况下，长租公寓行业频现“暴雷”，联合办公行业更是亟待“输血”。

  在此背景下，远洋同样选择了剥离长租公寓和养老业务，让这些业务自行“造血”。2019年中报显示，远洋于2019年5月出售北京邦舍100%股权、北京椿萱茂30%股权出售予北京旭达，由此获利1.31亿元、1.78亿元。未来上述两家企业的该部分业绩将不再并表到上市公司。

  不过，神秘“接盘方”北京旭达与远洋却有着许多潜在联系，北京旭达及其控股股东与远洋多位管理层成员或离任高层同名之外，名下的资产基本由后者出让而来，包括多个城市房地产开发公司。

现在，八年多漫长的远洋多元化战略或将告一个段落，聚焦主业已成为其2019年的主旋律，而2020年，远洋仍待继续更新。