上海 --在全球经济增长势头减弱、中国经济“三期叠加”影响深化的宏观背景下，上海坚持“稳中求进”：着力推进经济高质量发展，增设上海自贸区临港新片区、在上海证券交易所设立科创板并试点注册制，举办第二届进博会、支持长江三角洲区域一体化规划的落地，有序布局、深化创新。2019年上海写字楼供应持续增量租金下行，而新兴板块交易活跃度凸显；零售市场“首店经济”和网络消费持续走强；仓储物流需求活跃，冷链物流与B2B电商平台吸引各路资本；投资市场流动性增强，零售物业需求回暖；商务园区写字楼持续受益于“科创中心”建设。

开放创新支撑商业地产市场需求，零售物业投资情绪回暖 图一

  优质写字楼市场：供应持续增量，业主积极应对

  新增供应：99.0万平方米

  净吸纳量：29.6万平方米

  空置率：19.4%

  租金报价：291.1人民币/月/平方米

  上海写字楼市场录得约99万平方米的新增供应，受到大量供应持续入市而经济放缓、需求端走弱的影响，新交付项目预租普遍表现低于预期。全年净吸纳量累计仅录得29.6万平方米，企业保守扩张、缩减成本为主导的当前形势下，超过四分之三的市场去化来自于租金性价比凸显的新兴商务区。由此，全市空置率同比上升4.2个百分点至19.4%。此外，业主面临竞争持续加码的写字楼市场，积极调整租赁策略，给予多元化优惠激励政策，其中装免期优惠幅度平均为3.7个月，与去年相比提升了22%，可见一斑。

  纵观全年，金融业(21%)、TMT(17%)、消费品制造业(13%)，专业服务（9%）以及医药和生命科学（6%）为主力需求来源。从区位上来看，在租户外迁新兴商务区的客观事实下，租户结构稳定，商业配套完善的核心商务区南京西路表现出良好抗压性，租金逆势坚挺；核心拓展区全年新增供应居首，去化压力较大；而新兴商务区以其前期高性价比的租金优势，极大地满足了扩租、定制办公以及地区总部整合需求。年底全市租金报价同比下调1.7%，有效租金下调4.7%，皆反映业主面对市场疲软期所采取的积极措施。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示：“展望2020年，上海写字楼市场新增供应预计将逾140万平方米。近期中美第一阶段经贸协议对市场情绪带来提升，而随着金融，TMT等服务业进一步对外开放的政策红利逐步落地，未来有望进一步利好外资需求设立扩张，或迎来新一轮市场拐点。在城市转型发展与长三角一体化发展的大格局下，上海将发挥龙头作用引领城市经济转型，推动长三角一体化格局，带动写字楼市场去化逐渐回暖。”

开放创新支撑商业地产市场需求，零售物业投资情绪回暖 图二

  优质零售物业市场：年轻消费群体的崛起，“首店经济”活跃

  新增供应：51.8万平方米

  净吸纳量：46.5万 平方米

  空置率：7.2%

  首层平均租金：35.1人民币/天/平方米

  回顾2019年，上海零售物业市场共录得8个新开业项目，新增零售面积约51.8万平方米。年供应量较过去三年平均超百万水平有所放缓。从供应区域来看，非核心项目占比达90%。全年，共有3个改造项目于调改后重新开业，助推全市空置率环比回落在低位水平，至年末为7.2%。2019年，存量改造驱动城市发展迭代更新，区域型和社区型商业成为重要增长点。上海零售物业市场多中心化趋势逐渐显现。

  品牌方面，服饰、餐饮以及生活体验类业态租赁需求活跃，全年录得77%新租案例，这些品牌大多在业态上有创新、有特色、吸引了众多消费者打卡，较好地拉动了消费升级与经营规模的增长。此外，受益于上海进博会溢出效应，小众国家服饰类品牌来沪拓店数量增多，推升上海国际化程度不断攀升。另一方面，互联网和国际品牌巨头持续涌入申城，为上海零售物业市场注入新的活力。

  CBRE华东区顾问及交易服务|商业部主管希诺表示：“随着以Z世代为代表的年轻消费群体的崛起，夜间经济成为消费新引擎。通过打造夜间消费新场景成为零售商拓展消费新业态和提升人流量的重要突破口。展望2020年，存量改造将成为围绕核心商圈焕新发展和赋能城市迭代更新的主旋律。与此同时，非核心商圈将迎来更多新开业项目，上海零售板块的外延将促使更多品牌向非核心商圈扩张。”

  仓储物流市场：需求旺盛，租金稳定增长

  新增供应：4.7万平方米

  净吸纳量：10.1万平方米

  空置率：5.8%

  平均租金：47.1人民币/天/平方米

  全年物流市场仅录得一个项目，带来4.7万平方米的新增供应。供应量为历史最低水平。来自第三方物流的仓储需求表现活跃，主导全年租赁成交。电商租赁需求稳定增长，部分已外溢至自建库内。制造业与零售贸易需求稳健，年内录得多笔超过10,000平方米的成交记录。由于缺乏新增供应，全年累计净吸纳量也处于历年相对较低水平，累计录得10.1万平方米。

  年底整体空置率降至过去两年以来最低水平，达到5.8%，同比下降0.9%。除嘉定和金山仍有超过15%的空置面积以外，上海其它主要园区的可租赁空间十分有限。宝山、奉贤和临港区域空置率均低于5%，闵行与西北更是常年保持100%入住率。租金方面，多数业主于一季度完成年度调整，全年整体租金同比上涨2.6%至每月每平方米47.1元。

  世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|产业地产部主管缪博文表示：“2020年预计将有31万平方米高标仓库入市，受优质供应入市的影响，空置率或会小幅上升。近年来第三方物流与电商企业着手落实自建库建设与仓库租赁资源的整合，以期增加运营效率并控制管理成本。此类运营战略的变化进一步促进了仓储物流市场的规范化，为其提供更多可持续发展的可能。与此同时，租赁需求类别也在进行细分，如冷链物流与B2B电商平台也在逐步崛起成为新兴的市场热点，持续吸引各路资本的关注。存量稀少，供应有限并且需求稳定的上海物流市场，今年无论是在净吸纳量还是租金方面都有着充分的上升空间。”

  投资市场：零售物业及另类资产关注度提升

  成交总量：847.2亿元

  写字楼相关物业占比(按金额)：66%

  增值型物业占比 (按笔数)：71%

  内资占比(按金额)：65%

  2019年四季度上海录得了22笔大宗交易总计160.8亿元人民币；2019年全年累计录得68笔交易，同时总金额累计达847.2亿元人民币，同比下降了33.8%。纵观全年大宗交易的活跃度呈现了开高低走的趋势，然而从交易结构剖析其中的变化，我们仍能发现其中蕴藏了几个比较积极的信号。

  首先企业买家积极购置自用型写字楼，2019全年写字楼交易中企业购置占比40%，其中以银行、生物医药及TMT产业表现的最为活跃并且高达88%布局于新兴市场；在自用型企业表现积极的助力下，2019年写字楼相关交易仍为成交的主流仍占整体成交的66%。再者，当线下零售市场告别寒冬的背景下，有成熟零售管理团队的投资者们已经开始积极布局，全年整体零售成交占比18%，较过去三年平均水平显著提升。最后，我们从外资的净投资金额成长可直接反映外资的对上海商业地产的中长期发展仍充满信心；相比2016至2018年连续11个季度的负净投资额，近5个季度的外资净投资金额转正。

  CBRE华东区投资及资本市场主管何树奇表示：“展望2020年大宗交易市场，我们建议投资者在写字楼投资上需采‘防御性’策略，可多关注核心区优质写字楼、产业聚集区的商务园区写字楼及新兴市场中的标杆项目。而零售投资需为投资者积极关注的焦点，尤其是人口密集区及人口净流入区的社区型或区域型商业。另外，整体成长态势积极向好的长三角物流资产仍值得投资者及早布局。”

  商务园区写字楼市场：科技行业引领需求

  新增供应：105万平方米

  净吸纳量：74万平方米

  空置率：17.8%

  租金报价：130.7 人民币/月/平方米

2019年商务园区写字楼市场迎来逾百万平方米的新增供应入市，推升总存量进入千万量级水平。尽管经济局势尚未明朗，上海聚焦三大战略性产业，打造科创中心，为商务园区写字楼市场传递极大动力。TMT、医药生技以及3C电子行业的活跃需求推动全年净吸纳量优于近五年均值；制造业转型升级，带动消费品制造行业录得显著增长，可见其积极选址于漕河泾、市北等板块。然而大量供应之下，去化仍需时间，空置率环比攀升1.3个百分点。全市平均租金报价面临下行压力，涨幅略逊于去年同期水平；市场竞争日趋明显，致使年均有效租金同比下滑0.9%。

开放创新支撑商业地产市场需求，零售物业投资情绪回暖 图三

  CBRE华东区顾问及交易服务|商务园区主管李章南表示：“观察全年商务园区写字楼租赁成交，TMT企业仍为第一需求来源。回顾2019年，科创板开板、世界人工智能大会顺利举办、5G商用牌照正式发放等里程碑式地记录着科技行业引领创新驱动型经济发展的瞬间。上海力争到2020年形成科创中心基本框架，随着国家重大科技基础设施群的逐步完善，科技产业的集聚效应有望带动商务园区写字楼持续稳定发展。”