物业管理，本来就是一个很有意思的行业。它源于老牌资本主义国家——英国，显现着上层贵族生活的精致和身份的华贵。

不过回头想想，在自家别墅门口安排一个戴假发的管家，时不时来一句“May I help you, sir？”。这样的嘘寒问暖既显示了主人的身份又体现了生活品质。

物业管理被城市生活的每一个家庭所需要。因为是现代生活的刚需，同时也被资本市场所看好。今年以来物业股涨幅应该是港股市场领先的，同期恒指涨幅只有4%，一年下来相当于白干，但是多数物业股已经翻倍。

物业股为什么能走出独立行情？ 图一

物业股为什么这么被市场看好？能获得超额收益的市场逻辑主要在于：物业管理行业的弱周期性，良好的现金流和行业集中度较低。

正是因为物管行业集中度分散，各大公司为了提升市场份额，都采用吞并的方式迅速做大规模，这就是物业公司选择上市的目的。

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分拆上市的目的

物业行业正处于快速发展阶段，做大规模是首要目标。其中发展体量最快的方式就是收并购，但是资本在这个过程中会起到决定性的作用，所以大家都接连看到了眼前的这一幕：物业公司纷纷上市IPO。

物业公司上市募资要从多年前的一个小故事说起：某房企在香港讲了一个新概念，说是互联网思维可以颠覆整个物业行业。

很快，这个房企把旗下的物业公司从幕后推向了风口浪尖，由于资本的一致看好，最终把物业业务分拆到香港市场上市。也在不久之后，这个物业公司的总市值竟然超过了母公司房企，这是多数人没有预料到的。

有了第一次的成功经历之后，也开启了物业公司上市的元年。多数房企也在心里打起了小算盘，在资本的加速运作下，这个过程进一步缩短了。2014年，彩生活在香港上市；紧接着过了一年，中海物业在港股上市；后来规模，市值较大的绿城服务，碧桂园服务也在接下来的几年中陆续上市了。

物业股为什么能走出独立行情？ 图二

根据最新的数据，香港的物业板块中，已经上市的公司有22家，其中还有还没上市的保利物业也在计划IPO，这个总量也在不断递增，后期上市的多数也是规模较大的物业公司，它们的首要目的也是融资用于收购其他同类公司。

刚过去不久的时段内，行业内也发生过几起重大的收购案。2019年9月，永升生活服务耗资4.62亿，完成收购青岛雅园物业55%股权。碧桂园服务以1.9亿元的代价收购嘉凯城(000918,股吧)物业100%的股份；中海物业以466万元收购中建捷成物业100%股权；其中一笔最大的收购案也发生在今年的9月份，雅生活服务以15.6亿元收购中民物业60%的股权，以不超过5亿元的收购价收购新中民物业60%股权，总价不超过20.6亿元。

物业股为什么能走出独立行情？ 图三

上市，募资，收购，这一切都在物管这个万亿级的行业内如火如荼的进行着，成功上市为后续的收并购提供了充分条件。对于还没有上市的公司，在战略上已经落后了一大截。因为房地产行业的增速逐渐开始放缓，再也不可能像过去十年那样高速发展。毕竟，在看不到房地产高增长的时候，物业公司多数做的是存量生意，马太效应也在行业内加速形成。

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行业发展的必然性

风起于浮萍之末，物管行业的发展也有它的必然性。房企传统的开发业务已经开始后劲不足，地产行业整体性进入存量博弈，头部企业加速提升市场份额的阶段。目前，房地产行业TOP5市占率是18%，TOP10市占率27%。

物业股为什么能走出独立行情？ 图四

地产从本质上讲是物业公司的上游企业，房地产行业市场集中度的分散也更加导致了物管行业更加分散的格局，2018年TOP10市占率在10%左右。较低的市场集中度，也给了资本改善行业格局的空间，同时也给与了资本享受行业发展的红利。

物业股为什么能走出独立行情？ 图五

在2018年物管行业的成绩单中，也大致将业内的公司划分成了三六九等。TOP10公司的营收均值是48.83亿元，净利润均值是4.42亿元，净利润率是9.05%。这是第一梯队的情况，很容易就会发现：随着排名的上升物业公司赚钱能力和盈利质量的效应越来越弱，TOP51-100的企业营收均值只有2.99亿元，净利润均值更是少得可怜，只有0.21亿元。

显然，已经有规模优势的物业公司，在行业集中度较低的阶段就能脱颖而出，也是更加被市场看好的。

如果要做划分， 在上市的物业公司中，大体可以分为两类：房企旗下的物业公司和独立第三方运营的公司。前者的比例高达80%以上，行业前几名应该都是龙头房企旗下的，包括万科物业，绿城物业和碧桂园服务。在香港上市的物业公司当中，多数公司属于第一类，比如碧桂园服务的母公司是碧桂园，雅生活服务的母公司是雅乐居集团。

“肥水不流外人田”，自己开发的小区，当然会交给自己旗下的物业公司管理。所以有房企背景的物业在资源获取上就有天然的优势。这是行业现状，也将会是物管行业未来的发展趋势：有背景的物业会做大做强，最终胜出。

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没有周期的周期性行业

怎么理解物业管理是没有周期的周期性行业？其实很简单，可以从商业模式的角度考虑，这个生意的本质就是一群人管理好全国各地小区的清洁，安保等相关服务。所以轻资产的运营模式在很大程度上弱化了行业的周期性。

暂时撇开行业的市场增量不说，到目前为止的存量市场就会每年给物业公司贡献稳定持续的营业收入，这也是弱化行业周期的市场逻辑。

那么物业管理的市场规模到底有多大呢，存量和增量市场又是多大的空间？根据中国指数研究院的数据，办公物业费水平较高，近 3 年平均为7.88元/平/月，商业为7.01元/平/月，住宅最低，为2.28元/平/月。再算上相应的在管面积，目前物管行业的存量市场空间是8000亿元，同时每年随着房地产竣工面积的增加，都会带来相应的增量。

有了以上判断，未来3年的商品房竣工面积大概是30亿平米，算是每月每平米的平均单价，住宅这部分将会为行业带来千亿规模的增量，再算上商业和办公领域，到2022年物管行业的市场规模是可以达到万亿的。

所以，物业管理行业也是一块受到资本垂涎的肥肉，目前存量市场规模就有8000亿元，同时每年的增量市场空间可以达到1000亿元。不仅是轻资产的模式，同时因为存量市场规模基数够大也大大减弱了来自于房地产行业的周期性。

行业规模万亿级的体量，格局分散，周期性弱，能够赚取持续稳定的利润是物业股被当下市场看好的主要逻辑，也是市场可以给出的估值比地产股高不少的原因。

在香港上市的主要物业公司平均 PE 26 倍。最高的龙头公司碧桂园服务 41 倍、绿城服务 38 倍、中海物业 30 倍，规模较小的新城悦服务，永升生活服务估值也有30倍。从估值的角度在体量较大的物业股中做筛选，部分公司的投资价值非常明显。

物业管理是非常有意思的生意。被本土化之后，戴假发的管家没有出现，眼前的却是站在小区门口，表情又很严肃的保安大叔。他们发出的哲学终极三连问：“你是谁？”，“住哪里？”，“来做什么？”；既体现了物业服务极高的性价比又带有中国特色。