今天是春运的第一天，北方积雪未消，有几分冷清。
经历了2019年的楼市淡季之后，这几天，陆陆续续传来了疑似回暖的讯息。1月8日，易居研究院发布了《2019年四季度50城租金收益率研究报告》，数据显示，在第四季度，50城的租金回报率仅为2.4%。
这个数字，相当于买房之后出租41.67年才能勉强回个本。这中途还不能算上房屋的损耗、物业费、水电费等一系列杂七杂八的费用。
上季度租金回报率感人，有的城市房子出租91年才回本 图一
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91年回本！心疼厦门房东
站长先给大家科普一下租金回报率的算法。现在租金回报率有两种方法，一种是一年的租金减去房贷后剩的钱，跟你首付加按揭总款的比价；另一种方法简单一些，就是年租金和房子全款的租售比。
一般情况下，租金回报率能达到6%以上的，就是优良投资；要是达到8%-10%，那就是个金疙瘩了。
但是在国内衡量一处房产的商业价值，首先看地段，然后看学位，租金回报率可以直接忽视掉。原因无他——房价太高，租金太低。
早些年想要当“包租公”的潘石屹，在转投了商业地产的怀抱之后，营收是一年不如一年，甚至在去年一度传出了他正在打包出售SOHO办公大楼准备退隐江湖的传闻。随后，潘石屹在微博上表示卖楼不属实，然后继续在微博卖苹果、学Python，做木匠，生活得有滋有味。
相较于潘石屹的云淡风轻，SOHO中国的财报表现得就没这位董事长淡定了。数据显示，SOHO中国在2018年的营收额仅为17.21亿元。潘石屹曾在2017年新浪金麒麟(603586,股吧)论坛上大倒苦水，表示自家写字楼的租金回报率不超过3%，而银行的商业贷款利率达到了4.4%，他每年收的租子还不够还房贷的。
潘石屹一直在强调写字楼租金回报率低，但很多人没想到，比写字楼回报率更低的，是住宅。根据易居研究院在1月8日发布的《2019四季度50城租金收益率研究报告》，在刚刚过去的2019年第四季度，50个重点监控城市的租金回报率仅为2.4%。
而租金回报率落实到具体城市上，则出现了一个非常有趣的现象，一线、强二线城市的租金回报率普遍较低，而存在感不怎么高的弱二线、三线城市，租金回报率则相对较高——辽宁省锦州市的回报率最高，达到了3.9%。
除锦州外，牡丹江、乌鲁木齐、宜昌和桂林的租售比也相对较高，租售比均达到了3%以上。跟这些城市相比，四大一线城市的租售比就没那么好看了，北上广深均低于2%以下。前几个月在楼市中一枝独秀的深圳，刚经历了一波房价大涨，但租金并没有涨上去，租金回报率仅为1.4%。
本次租售比排名中，厦门以1.1%的租金回报率位居末尾，要把房子租出去91年才能回本。
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收益率提升，全靠二手房降价
一二线城市的租售比，其实一直是个老大难的问题。房租高了，房客不高兴；房租低了，房东不高兴。
潘石屹曾经借着讲商业地产的空隙，对住宅的租金也指画了一番。他表示，北京、上海的租售比要涨到7%才合适。2019年末，北京楼市经过普遍降温之后，五环外三室一厅的房屋均价仍在400万左右，照此计算，房租要到2.3万元，才能配得上潘石屹的这句“合适”。
然而现实情况是，五环外的三室一厅，大多价格不超过8000元。粗略计算，租金回报率在2.4%左右。租金回报率的表现，实在是无情。要是遇见租房淡季，房租的价格还得再往下压压，少则三五百，多则小一千。
如果漂在北上广深，你多半能够看到这样的情形，房价短期内的涨跌，跟房租是完全割裂开的。这也就造成了一个现象，那就是二手房的价格一降，收益率就上去了，比如北京；二手房的房价上去了，收益率也就下来了，比如深圳。
易居研究院王若辰表示，当前二手房市场降温趋势未变，二手房仍有调整空间；租金水平与居民收入水平和消费能力有关，短期相对房价波动更加稳定。王若辰预计，在未来几个月，租金收益率继续提升的概率较大。
这句话说得有些晦涩，咱们再解析一下，就是二手房未来还要再降温，租金收益率自然也就上去了。
在米宅日前发布的2019年12月31个大中城市新房房价（市区）及环比涨幅中，我们可以看到，大连的环比涨幅最高，市区平均涨幅超过了3.15%，一骑绝尘。而其他城市的监控数据，涨幅均未超过1%。济南房价更是环比下跌4.98%，堪称是2019年之最。
上季度租金回报率感人，有的城市房子出租91年才回本 图二
就站长了解到的情况来看，北京市除了西城区靠学区房依然坚挺以外，其他区域房价均有不同程度的下滑。
2020年已经过去一周，在克而瑞研究发布的最新数据显示，1月7日，一线城市的成交指数为34.62，环比下跌6.54%，其中上海下跌11.73%。一线城市的楼市依旧呈现出低迷的态势。
同日，易居研究院发布了《2019年12月中国城市住房租赁价格指数报告》，在重点监控的35个城市中，有15个城市的租赁指数环比上涨。四大城市中，北京、上海环比下跌，广州、深圳上涨，租赁指数同比上涨2.28%。
相比之下，租赁指数的确是跑过了成交指数。
03
去化仍是大问题
现在各大城市的二手房挂牌量大增，房价持续走低，楼市情况并不容乐观。以南京为例，南京二手房在链家的挂牌量高达7.5万套；而在去年7月份，南京的挂牌量为5.8万套。也就是说，在这半年的时间里，南京二手房以每个月2833套的数量快速增长。
具体到南京楼市来看，2019年12月，南京二手房挂牌均价在32513元/㎡，同比上涨7%。受到“公民同招”（即民办学校不能通过考试等方式提前选拔，只能和公立学校同一时间报名招生，学生就近调剂）的影响，南京市的学区房一路走俏。
虽然2019年南京二手房的成交套数达到了113466套（不包含高淳溧水），同比增长21%。但是，库存高、去化低，仍是南京市面临的一大难题。
情况类似的还有北京。2019年，北京新建商品住宅的成交量为36718套，库存则高达75081套，都创了近年来的历史新高。在二手房成交量上，2019年北京二手房成交量为14.5万套，同比下降5.5%。
上季度租金回报率感人，有的城市房子出租91年才回本 图三
楼市当前观望情绪较为严重，贝壳研究院预计，2020年新房销售额增速将向下。新房的支撑力度减弱，尤其是占据新房市场规模超过50%的三四线城市，整体交易量将下滑。
此外，刚刚业绩创下新高的各大房企们，也在2020年谨慎下调了自己的销售目标。
在新的一年，刚需上车仍是主流，其他省点儿心吧！