为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房(以下简称“商改租”)，切实增加住房租赁市场有效供给，深圳市住建局日前组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)(以下简称《通知》)，主要从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。

重磅！深圳拟规定“商改租”需同时满足三条件  图一

  关于改建条件，《通知》明确指出，该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：一是已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。

  二是不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。

三是以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。

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  《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求。

  一是结构安全。改建项目实施前，实施主体应委托具有检测资质的第三方专业鉴定机构对房屋进行结构安全性检测鉴定，确定房屋结构安全现状情况，作为房屋改建设计的依据。项目改建过程中，项目建设单位或者设计单位不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，必须确保房屋结构安全牢固。

  二是消防安全。考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。为此，《通知》要求，改建项目应以不低于公寓建筑设计规范和消防技术标准进行设计和施工，并按照公寓使用功能办理消防审批手续。

  三是环保卫生。为确保改建后的租赁住房居住功能的发挥，《通知》对改建后租赁住房出租的环保、水务、卫生条件提出要求，除了必须具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件外，还应符合国家和本市有关室内空气质量等标准，以及环保、水务、卫生部门的相关专业要求(如给排水管道设置、烟道设置等方面的专业要求)。改建后的租赁住房首次出租的，须经专业检测符合室内空气质量标准后，方可对外出租。

  四是物业规范。改建的商业办公用房以宗地、栋为单位，或者改建后至少也有50套(间)，未来入住人数较多，物业管理也许加以规范。鉴于原按商业办公使用时已形成明确的物业管理区域，为保障物业管理区域内的物业办公用房和设备用房等管理条件，《通知》要求改建后的物业管理区域应当具备物业管理条件，符合我市物业管理规定。

  五是用途限制。为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。但鉴于原建筑周边的公共配套未从“住房”角度进行规划、设计，且改建项目只是对既有建筑内部结构的微改造，不涉及周边的公共配套(尤其是教育配套)，因此，《通知》明确该类租赁住房不提供学位。

  六是绿色改建。为落实节能环保、绿色发展的要求，改建项目应按照国家和本市绿色建筑的相关技术标准和技术规范进行改建，改建后至少达到绿色建筑评价标识国家一星级或者深圳市铜级的要求。

七是技术标准。商业办公用房改建租赁住房虽是租赁住房筹集的一种新模式，但并未超出现行规划、设计、建设标准和规范的范畴，具体的设计、建设和管理要求以及最小租住面积应符合国家、行业和本市现行相关标准和规范。

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  为保障“商改租”工作的顺利实施，《通知》对审核管理、项目激励、实施监管等方面提出了具体的措施。

  一是审核管理。主要是强调各区可建立联席会议制度，负责统筹制定辖区“商改租”具体操作办法、审议“商改租”重大问题和具体改建项目。

  二是项目激励。主要是将“商改租”与中央财政奖补挂钩，明确按照《通知》进行改建并使用，改建项目可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行。改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠。

  三是实施监管。主要是要求各区建立年度检查制度，加强对违规转让或者以“以租代售”等形式变相转让、将改建后租赁住房用于非租赁住房用途等违规行为进行监管。改建项目房源应通过市住房租赁交易服务平台发布。市住房建设部门应将改建项目纳入市住房租赁交易服务平台，对改建项目的申请、改建、验收、租赁、运营管理等环节实行全流程动态监管。