空中水晶连廊亮起灯光。

新加坡在华有史以来投资额最大的单体项目重庆来福士宣告开业，它是凯德集团带来的一项里程碑作品。

2019年是凯德进入中国第25个年头。在过去的一年里，凯德正尝试以更深入的方式拥抱中国市场，无论从来福士3.0到与阿里巴巴达成战略合作，抑或完成对星桥腾飞的整合，太多变化在发生。

资料显示，目前其在华管理总资产已经超过2800亿元人民币，在中国42座城市拥有/管理超过200余个项目。凯德在过去25年伴随着中国经济的腾飞而发展壮大。

“中国是凯德最重要，也是最大的市场。”随着重庆来福士的正式亮相，集团首席执行官李志勤亦完成了与中国媒体的首次见面。在他看来，除深耕新加坡与中国外，凯德亦需要放眼世界。

“我们拥有全球的网络。”李志勤期望带领公司成为一个负责任的着眼于全球的领先房地产集团，而不局限于亚洲，通过在不同的国家与地区间扮演纽带作用，带领全球投资者进入以中国为代表的新兴经济体市场。

在新的目标指引下，面对不确定性日益增加的经济环境，科学技术飞跃带来的冲击，环境气候变化等外部因素，凯德集团必须更加精进业务武装自己，同时须坚持核心价值观，打造一个可持续发展的组织。

“我们目前所做的一切都只是开始。”在李志勤看来，一个更具挑战性的发展时期正在到来。凯德在2019年为未来的发展奠定了坚实基础。“但我们永远不会安于现状。”李志勤说，2020年是公司上市20周年，凯德必须做得更好。

来福士3.0

在2019年新开业的商业项目中，重庆来福士颇受瞩目，它也是凯德在中国开业的第8座来福士综合体。

该项目总投资额超过240亿元，集合住宅、写字楼、购物中心、服务公寓及酒店五大业态，总建筑面积超过112万平米。同时，作为来福士品牌进入3.0时代后第一个落地项目，其亦搭载了凯德集团最新管理模式及管理理念。

入华25年 “永不安于现状”的凯德迎接新起点 图一

来福士3.0被赋予“城市共同体”的内涵。这个概念由负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓在去年4月2日举行的，杭州来福士全业态落成暨凯德深耕中国25载启动仪式上公布。

据了解，来福士1.0是指将城市中商业、办公、居住等功能聚合而成的“商业综合体”，从2003年上海来福士广场开业，到在北京、宁波、成都多地布局。

2.0“社群联合体”则是随移动互联网兴起，接入智能科技和网络的一代，以2017年开业的上海长宁来福士、深圳来福士和杭州来福士为代表，致力于通过融合线上线下，为消费者和用户提供智能化体验。

而迈向3.0时代的重庆来福士和上海北外滩来福士，将作为商业载体，融入并推动城市和区域升级发展。后者前身为上海星港国际中心，由凯德于2018年10月斥资128亿元收购，改造后有望在2020年开业。

“我觉得到明年之后整个项目比较成熟的时候，希望能带一些之前对于重庆，对于中国二线城市可能不了解的投资者来这里参观，让他们了解整个中国二三线城市的发展，尤其是重庆的发展。”罗臻毓此前在介绍重庆来福士项目时说。

将项目作为城市地标的优势，转化为城市融入全球化背景的加速器。“我们试图想把重庆带到国际的舞台上，这个项目本身，也可以成为中新合作的载体”，罗臻毓表示。

而这，正是来福士3.0的理念核心之所在。

体系更新

若以更高的维度来观察凯德集团过去一年发生的变化。你会发现该公司进行了大刀阔斧的组织架构调整和业务线升级。其中，对星桥腾飞的收购整合是绕不开的话题。

2019年1月14日，凯德集团宣布与淡马锡达成交易，以110亿新元收购淡马锡附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。

“对于凯德来说是非常具有战略性的部署。”李志勤评价此次收购，“从地理范围来说，这项交易增强了凯德在新加坡和中国两大核心市场的布局，也扩大了我们在印度、美国和欧洲的规模。”

资料显示，星桥腾飞在中国、澳大利亚、印度、新加坡、韩国和越南9个亚太国家及英国和美国等欧美地区，拥有庞大的商务园区、信息技术/工业园、仓库、物流园业务，以及传统的写字楼、商业综合体、酒店等项目。

此项交易及整合一直持续到去年7月1日。至此，凯德在全球所管理的资产总值达到1160亿新元，成为亚洲最大的多元化房地产集团之一。在核心市场新加坡和中国，凯德的管理资产则分别增长了约40%和6%。

凯德亦凭借此次收购，将资产类别扩充至产业园、工业及物流地产和数据中心等新经济领域。

目前，凯德在北京、大连、广州、上海、杭州、苏州、西安7个城市，运营管理9个以腾飞为品牌的产业园项目。

同时，为迎合未来业务方向的发展，凯德亦对组织架构进行了调整：购物中心、办公楼、产业园及城镇开发等有关地产业务将按照地域管辖，而服务公寓、酒店及长租公寓业务，同基金和资产管理业务将作为两个独立板块垂直管理。

中国战略

志在进一步拓展中国市场，凯德在2019年发布了最新的中国战略，提出要让数字化成为集团所有业务的核心驱动力，并注重提升核心业务，以打造具持续吸引力的城市中心。

“之前跨国企业都要有一个中国策略，现在每个跨国企业都要有一个数字化策略……近几年，随着整个市场变化，凯德跟创新、数字化战略衔接在一起。”罗臻毓去年在接受采访时表示。

“来探 Next-Ten”是凯德2019年数字化战略的最新尝试，打造“平台即服务”（Retail as a Service）的赋能模式，帮助品牌透过数据洞察解开线下运营的黑匣子，让商业地产的价值链，从空间租赁上移到数字化资产与智能解决方案的输出。

“来探Next-Ten”的推出，也是凯德星数字化平台赋能3.0时代的进阶之路。凯德星是凯德集团面向集团全场景顾客推出的数字化平台，以微信wap、小程序和APP等渠道为载体，以会员奖励计划、O2O内容管理、凯德星商城和大数据平台四大模块提供服务。截至目前，凯德星会员人数超过970万，并串联全国超过8000多家商户。

“简单来讲，在重庆来福士这样的综合体内，住宅的业主、购物中心的消费者、办公楼里的白领、租户及合作伙伴，都能通过凯德星平台连接在一起，更智能地满足各方的需求。”

入华25年 “永不安于现状”的凯德迎接新起点 图二

未来，罗臻毓期望通过数字化战略和科技的应用，建立数字化生态圈，打通跨业态场景，高效整合体系内资源，提供跨业态的解决方案。

“如果他是一个零售商，他有店铺的租赁需求，有仓储、办公楼、产业园，物流园的需求，凯德能一站式地提供整体解决方案。”罗臻毓此前介绍。

同时，与阿里巴巴达成战略合作更突显凯德集团对数字化转型的决心。2019年9月25日，凯德集团与阿里巴巴达成战略合作，围绕凯德的核心业务与阿里巴巴的技术能力，共同推动实体经济与数字经济融合发展。加强生态系统合作，推出未来城市空间与新业态发展的相关行业标准，引领创新业务模式的前瞻性探索。

凯德与阿里巴巴合作的首次落地，正在广州中新知识城项目上实现。去年11月18日，凯德集团与阿里云及广州知识城管委会共同签署三方合作协议。据此，三方将合作推动全球领先科技、创新产品及商业平台在广州知识城项目中的深入应用，以及实体经济与数字经济的融合发展。

桥梁作用

中新广州知识城是国家级双边合作项目，作为中新广州知识城投资开发有限公司的合资方，凯德发挥桥梁作用，借助这一重要载体平台，以企业力量践行并推动政府间合作。去年10月，中新广州知识城管委会与新加坡凯德集团、知识城（广州）投资集团有限公司共同签署《关于中新广州知识城之中新国际科技创新合作示范区合作协议》，标志着项目迈入新的发展阶段。

入华25年 “永不安于现状”的凯德迎接新起点 图三

目前，凯德正深度参与知识城南起步区和后续阶段开发建设。类似的涉及中新合作的项目还包括位于广州荔湾的大坦沙项目，及重庆来福士。

其中，大坦沙是凯德参与中国城市更新的重头戏。“通过这个项目，我们也在城市更新和改造方面奠定了一个很好的基础“罗臻毓称，”大坦沙这个先例，让我们抓到了大湾区整体的一种更新改造的方向跟节奏，也奠定了一种模式。”

“在新加坡，城市更新就是由政府来推动，开发商参与合作。”罗臻毓说，凯德很愿意参与到中国城市更新当中去。

此外，“渝中区中新合作项目促进中心”及中新互联互通项目展厅也落地在了重庆来福士。去年10月15日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正与新加坡副总理王瑞杰共同为该展厅揭幕。

“从我们的角度来讲，凯德在互联互通下扮演着桥梁的作用。”罗臻毓称，亦正是这种特殊的纽带和不同合作项目的成功，坚定了凯德集团对中国市场的信心。

过去的一年中国地产行业经历严冬，乃至中国整体经济正面临外部冲击，但凯德对此仍然持看好态度。“我们不认为会找到另外一个市场能代替中国。”李志勤认为短期内外部经济环境的压力，无碍凯德的信心，集团长期来看对中国市场还是抱有非常大的信心。

“虽然说短期内世界经济还是有一些不明朗的情况，但凯德具备完整的价值链，在多元业务领域有足够深、足够广的战略布局，所以能用比较稳的步伐继续往前走。”

另一方面，凭借在中国和新加坡两个核心市场的经验与业务基础，李志勤希望凯德由一家专注于亚洲的多元化房地产集团成长为国际化房地产公司。

据了解，现时除了新加坡跟中国之外，凯德在越南、印度、美国、欧洲、日本和澳大利亚等市场的规模也在日益扩大。

“无论在美国、加拿大、日本、澳大利亚都有我们的资本伙伴，他们可能对中国市场很有兴趣，但却不是那么了解。”李志勤说。通过嫁接东西方的资源与资本，凯德期望带领全球投资者进入以中国为代表的新兴经济体市场，参与这些国家的崛起和发展。