“很多企业不再像以前那样到处‘攻城略地’，一味做大规模，而是开始思考如何解决效益问题，模式问题，以及如何解决从自己投入为主，转变以模式输出为主，而输出的前提就是企业要有成熟的模式。”1月10日，世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟向时代周报记者表示。
分化加剧 长租公寓退烧 图一
一边是青客、蛋壳赴美上市，一边是上海寓见、南京乐伽接连爆雷，热度退去的长租公寓，正逐渐走向分化。
1月9日，据媒体报道，蛋壳公寓于美国东部时间1月8日更新了其向美国证券交易委员会递交的F-1招股文件，预计1月17日将以“DNK”为股票代码在纽交所挂牌上市。
一旦成功，蛋壳将成为自青客公寓（QK）后第二家在美上市的国内长租公寓服务商，后者已于美东时间2019年11月5日登陆纳斯达克。
青客、蛋壳成为聚光灯下的焦点，与之形成强烈对比，是上海寓见、南京乐伽等多家中小型公寓的黯然退场。
2019年1月，星窝公寓被湾流国际收购；2月，上海寓见资金链断裂后被麦家公寓收购；3月，苏州乐栈资金链断裂后被蜜蜂村落收购；8月，南京乐伽宣布停止经营，关闭所有业务……
据房东东发布的数据显示，2019年共有53家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，其中资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
“爆仓表面是资金问题，本质是供给非理性扩张。”1月10日，空白研究院院长杨现领认为，2019年不仅是所有市场参与者一次教育和学习过程，是行业从萌芽到快速发展难以避免的一个出清过程。
黎振伟告诉时代周报记者，2019年长租公寓又回到了一个新的发展阶段，变得更加理性，更加稳健。
热度退去
自克而瑞研究数据显示，截至2019年12月底，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4 。从规模上来看，2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。
但对比往年数据却不难发现，在收益不达预期的情况下，房企对于长租公寓的热情正在减退。
2018年，TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年，管理规模仅增长了18.9%，增速极大放缓。尤其2019年第四季度，多数企业拓展及开业规模基本处于停滞状态。
更有房企直接选择剥离长租公寓业务。2019年5月14日，朗诗绿色集团发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓（朗诗寓）、物业管理咨询等5项业务剥离至控股公司朗诗集团。朗诗解释称，朗诗寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离至朗诗集团，可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司，减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。
1月10日，一家房地产服务公司中层告诉时代周报记者，由于长租公寓板块的营收表现不是很好，投入大收益却很慢，大型房企对长租公寓的态度开始转变，以往一些公司“猛将”都被撤回。
分化加剧 长租公寓退烧 图二
另据时代周报记者获悉，2019年10月，上述大型房企还专门就长租公寓召开部门工作会议。会上，财务经理对公寓门店的出租率、经营利润率、成本控制等指标进行分析，公布月度KPI达成的公寓，并对财务指标达成不理想的门店进行了预警。
资本对于长租公寓的态度也开始转变。据中国指数研究院不完全统计，2018年长租公寓领域，企业获得融资37笔，约1491亿元（包括发债、基金、授信等各类用于长租公寓发展的资金），而2019年仅有16笔，约360亿元，金额不足2018年的1/4。
中国指数研究院表示，企业获得融资金额整体减少，一方面是因为2019年整个房地产行业资金监管从严从紧；另一方面是基于长租公寓近两年在快速发展节奏下暴露出的金融风险，使得资本介入更加审慎。
盈利难题
房企和资本态度上的转变，折射出长租公寓的盈利难题。
“我们之前判断出了问题，这是回报5%的行业，不是回报20%的行业。”去年，YOU+青年社区创始刘洋在一次峰会上对长租公寓的盈利前景进行了“反思”。上述房地产服务公司中层告诉也时代周报记者，企业进军长租公寓要有打“持久战”的思想准备，其投资回报周期预计会在十年上下。
这在一定程度上“颠覆”了市场对长租公寓的美好预期，即在政策红利下，长租公寓成为各家企业都想分一杯羹的蓝海市场，但光鲜背后，高昂的运营及融资成本，却在不断侵蚀着公寓的收益。
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以融资成本为例，根据克而瑞发布的数据显示，2019年上半年，长租公寓资产证券化产品利率成本为5.42%，但由于长租公寓运营模式尚未成熟，且物业本身法律瑕疵较多，需要引入第三方担保等外部增信机制，综合融资成本在8%?10%。对比房企2019年上半年境内外平均融资成本7.25%，境内债券成本为4.97%，公寓企业的融资成本更高。
据克而瑞监测数据统计，截至2019年二季度末，国内20个重点城市集中式长租公寓投资回报率仅为1%?3%，其中一线城市低于2%，这不仅低于商办租赁投资回报率3%?5%，更远低于国际长租公寓盈利水平6%?9%。
数据显示，对于分散式长租公寓，基于6%增值税率和20%的转租租金增幅测算，行业净利润率约为-10.3%；当转租租金增幅扩大至40%时，其净利润则在3.4%左右。在所有开支中，租金成本占70%、装修占10%，其余为人工、营销和税费支出。
“如果长租公寓按正规的交房、装修，还有开发商过去重成本的投入，肯定无法盈利，因为它不能卖。”黎振伟告诉时代周报记者，长租公寓是一个长期运营的事情，除了传统的收取租金之外，企业的另一个盈利增长点便是系统化的管理，减低出租运营的成本，更有效地管理房源。