【核心观点】

  1、房地产行业是一个对资本依赖比较深重的行业，现在房地产企业融资比较困难，甚至导致一些房企的亏损和破产，这就是我们所谓的房地产市场的寒冬。

  2、2020年，我们预计房地产领域里的并购会越来越多，房地产市场份额的集中度也将会进一步的提升。

  3、2020年，包括2020年以后，以价换量、薄利多销，可能会是开发商的一个长期策略。

  4、2020年，对于购房者来讲，会更舒畅一点；对于开发商来讲，压力会更大一点，开发商在2020年所面临的困难跟2019年是差不多的。

  5、我认为2020年对于有真实需求的购房者而言，是一个比较好的窗口期。这个窗口期的话，我认为在五一到十一之间。

财经观察家|冯科：2020年，开发商和购房者，谁会更好过？ 图一

  大家好，欢迎来到《财经观察家》。我是北京大学金融与产业研究中心主任冯科，今天我们讨论的话题是：2020年，开发商与购房者谁会更好一些？

财经观察家|冯科：2020年，开发商和购房者，谁会更好过？ 图二

  新闻背景

  对中国房地产企业来说，刚过去的2019年是艰难前行的一年，也是把握机会逆势突围的一年。在“严调控、去杠杆”的大背景下，房地产行业在2019年进入新的发展阶段。

  对于房地产企业来说，2019年，有些城市的楼市量价双双回落，有些地区的部分项目却是一房难求；有的房企已提前迈过5000亿元的销售门槛，有的房企却是频现债务危机只能断臂求生；有的房企决定春节放假19天以庆祝跨入“千亿元俱乐部”，有的房企则在历经转型阵痛后含泪下达裁员指令……2019年的房地产市场，寒意与生机并存。

  2019年过去了，那么回顾2019年的这个房价，那么它的增幅是要比2018年大概要小个5.8左右的一个百分点。全国来讲房价的话是不太准确的，分区域来看，将对于华南、华东、华中而言，那么这个华北的房价好像涨的要快一点，可能是跟北京的2019年的住房新盘的销售是有关联的。

  其它地方的话，华中可能会是增幅是比较缓慢的，那么中西部和东北，它跟这个全国的房价，它可能不是一个节奏，它反倒会有一些上涨。那么总体来看，我们看全体的趋势还是一个增幅下降的一个趋势。

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  最近房企遇到的寒冬主要是在指它的融资的问题方面，因为房地产行业是一个这种对资本的依赖是比较深重的行业，就是可以说是一个资本密集型的行业。

  那么遇到房住不炒的这个大的政策方向和一些宏观调控的因素，那么房地产企业它融资比较困难，它的融资成本比较高，那么导致一些房企的这种亏损和失败，那么这就是我们所谓的房地产市场的寒冬。

财经观察家|冯科：2020年，开发商和购房者，谁会更好过？ 图四

  今年是房地产企业这个失败、破产比较多的一年。它的原因应该是既有融资环境的原因，也有市场的原因，因为整个政策发生变化。

  房住不炒，那么使得一些过去几年是由投资性的拉动的房地产繁荣逐渐的消退，而它不能投资了，不让炒了，有很多限制，那么市场这个投资者购买者处于一种观望的状态，那么这种销售的去化也会放缓，这是造成房地产回笼资金出现困难。

  另一方面，房地产要维持它的信用要融资，那么遇到了比较冷的一个融资环境。那么我们讲发生在中小企业的融资难、融资贵，也发生在房地产领域。房地产企业从银行贷款正常渠道获取银行贷款的支持是非常困难，那么它大量的会使用信托或者私募基金的形式，这些成本便宜的是在12%、13%，高的是在15%、20%。

  信托作为一个重要的力量又受到了约束，受到了银保监会的这次监管，那么这样的话，更多的企业会去拿更高的成本，而这些成本逐渐把房地产企业的利润给消耗掉。

  那么就是它（房企）的破产一方面是因为流动性的困境，另外一方面是因为利息蚕食掉了它的利润，而且销售去化不好，时间拖得越长，那么它的这种困难就会变得越大，所以这些破产的因素是多样的，有一大部分是因为流动性出现困境，也有一部分是就是因为利润就是盖不住利息，那么造成的失败。

  2020年的话，房地产的领域的并购会越来越多，不见得所有的头部企业都会扩张。我们讲一个前提，也就说是整个资产负债率比较合理的头部企业，或者说它还有比较丰裕的现金流的头部企业，或者说能获得更多资金支持的头部企业，那么会加速并购，那么会去并购一些退出市场比较便宜的项目。

  所以我们预计这个房产市场里面的并购会越活跃，房地产市场份额的集中度也将会进一步的提升。

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  从这个趋势上来看，那么当资金链条紧缩的时候，那么在人口比较集中的一二线城市进行项目开发是相对来讲是安全，所以现在开发商是要追求销售的去化率。那么相对而言，人口密集的一二线城市会表现的更好一些。

  当然中国的经济它是不均衡的，那么有一些有竞争力的，有吸引力的三四线城市，同样会出现繁荣。房地产这个市场完全不是说是全国是一样，它在这种区域分化是很典型的。

  比如我们看了一个成都的项目，一个遵义的项目。这两个项目都是当天去化，开盘当天去化95%。所以不能够绝对地讲三四线城市就不行，那这个不能就是绝对的讲，开发商就要脱离三四线城市进入一二线城市，但是相对的讲，这个趋势是存在的，从防范风险，从追求销售率来讲，它是会向人口密集的城市集中。

  可能2020年以后的未来几年，以价换量都是一个对开发商比较好的策略，就是你不能再追求想过去黄金十年那样的暴利，已经不太现实。

  你应该以追求销售量、销售率、去化率为目标，就是保持良好的资金的流转。所以就说那你就要让利、就要优惠，所以我们认为不仅是2020年，可能是2020年以后，这个以价换量、薄利多销，可能是开发商的一个长期策略。

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  2020年的话，那我们认为，这个房地产这个企业，它的环境会发生一点微调，会略有改善。因为从这个松到紧，在从紧到松是个过程，现在是过紧。那么整个中国的经济及利率有下行的压力。2018年房地产投资的增速是17%，到了2019年，投房地产的投资的平均增速大概10.5%左右。如果还继续下降，那么我们有存在增长的压力。

  所以我觉得就是从环境上讲，从调控的力量上讲，就说可能会略有松动，不再会大水漫灌去刺激它。这种略有松动并不是从刺激的角度去考虑的，更多的是从稳定的角度去考虑的，就是你下降的太快了，投资增速17%到10%，那能不能稳住，如果不再稳住它两位数变成一位数，那我们的GDP增长可能会更加的困难。

  那么现在来看，就是这种稳的预期、稳的基调，已经开始出现一些变化。那么最近国务院副总理韩正同志也出来讲话，要稳定房地产市场的预期那么这是一个信号。另外，央行也在降低首套购房者的利息，那么总体来看，这个货币政策委员会也在讨论，适当的放松对房地产行业的信贷。

  十一月份，这个中央的经济金融工作会议当中也释放一些信号，对2020年的一些政策预期就是提出来一些新的看法，比如说宽货币、紧信用。那么这个松财政，那么如果是有这个宽货币，整个货币量供应增加的话，那么虽然信用还会偏紧，那它不是大水漫灌式的。

  那么松财政的话，财政放松，地方政府的投资放松，那么这从基本环境上可能对房地产市场所以会有一个缓和的趋势。所以2020年，我们认为它的主基调就是稳中有放。

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  新闻背景

  在刚刚过去的2019年，房地产市场调控出现了微妙变化，在调控持续加码的同时，宽松政策夹杂其间。中原地产研究中心统计数据显示，2019年全年，全国合计出台的房地产调控政策次数达620次，刷新历史记录，同比2018年上涨38%。

  业内人士认为，房地产市场平稳发展依然是调控的主要方向，但调控最严格的时期已经过去，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷、公积金政策等方面出台稳定市场的政策。贝壳研究院分析称。“房价快速上涨的时代已经结束，平稳的慢市场下，买方的选择权将会更大，话语权更强。”

  2020年，是刚需上车的最佳时机吗？买房的最佳窗口期又在何时？

  我认为2020年对于如果有真实需求的购房者而言是一个比较好的窗口期。这个窗口期的话，那大概我认为五一到十一之间，是一个可能是一个比较合适的区间。这些系列配套政策的变化，那么它可能会有一个缓和的滞后效应。那么春节后会有一些政策调整，会陆续有到来。那么这个调整的话，那它还是支持首套房的置业者。

  那么对于开发商而言，如果政策环境配合市场回暖，那么开发商要做的事情那就非常简单了，现在开发商就要加快去化自己的库存，追求这个销售量，以价换量、适度的降价、优惠，那么我们传统的购房的这种节点通常是会放在五一的假期、十一的假期，我们认为这是一个比较好的一个窗口期。

  对于购房者来讲，会更舒畅一点，对于开发商来讲压力会更大一点，因为大的资金面对房地产的贷款并没有松动，那么只有小的变化。求稳的预期并不是一个这种全面放松的预期，所以对开发商来讲，它所面临的困难跟2019年是差不多的。

  对购房者而言，特别是首套购房者而言，那么政策会做微调，比如说这个对于个人购房者的这种首套购房的这种信贷，从量上会有所放松，也就说银行会放更多的住房贷款给有真实需求、居住需求的人。

  那你体现房住不炒，那你对住的人要支持，那就得放松。不管是从贷款的数量，然后到利率的水平数量会扩大，利率水平会有所下降。对于购房者而言，那么它的这个金融支持会大于开发商所获取的金融支持。