昨天，红姐和某房地产经济学家交流，感觉2020年房地产行业依然难言乐观。

  他认为，进入2020年后，人民币对美元汇率升值势头强劲，这背后意味着人民币严厉的紧缩，也就是m2同比增速预计会下滑。虽然央行可能采取降准来对冲，但是空间已不大。

  这意味着，2020年房地产融资依然艰难。这与此前红姐从各方汇总得来的消息也是一致的，2020年房地产融资监管预期仍是严控偏紧的。

  另一方面，我们看到，自2019年12月份以来，中央宣布取消或放宽大城市落户政策，地方城市纷纷跟进，虽不是解除限购，但落户后自然就有了购房资格，体现了托底救市的意味。

  业内大咖们建议，房企要充分利用2020年上半年这段窗口期，加紧卖房回款，因为下半年是怎样的趋势仍然有不确定性。

  对于房企负责融资的伙伴们，红姐送上一句话：找钱残酷不易，2020年，还要更加努力。

  下文内容结合盛世神州基金总裁李万明近期在由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办的“房地产金融与资管论坛”上做的发言，红姐进行了梳理提炼，加入最新的行业数据和观察，供大家学习参考。

  想加入房地产投融资群与业内同行交流，可加红姐微信18513366613，请一定备注“机构职务”，如果不备注，我还得回问您是谁，您还得回复我您是谁，浪费时间哈~~

当前房地产企业的融资形势 图一

  房企融资链条

  房地产开发是一个资金密集型的行业，它涉及的融资大致划分为四个阶段：

  （1）拿地阶段：支付土地出让金。开发商完全靠自有资金发展壮大会比较慢。

  （2）四证齐全后：支付建设费用。开发贷的核心作用是支付建设费用，三四线城市会更明显。

  （3）发行公司债：用于公司发展。也有两类，一类是上市公司和大型公司利用公开交易所发行的债，要得到交易所批准；一类通过地方金融平台，或者叫股权交易中心，这种债多半都是对小型公司，对于具体项目公司进行发债。

  （4）经营型物业发行CMBS或ABS：房地产公司也可以实现融资目的。在美国，监狱和政府办公楼都是经营性物业，都可以发行CMBS或ABS。

当前房地产企业的融资形势 图二

       房企融资监管脉络

  自2019年5月17日，银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》下发后，银行信托等金融机构全面收紧了房地产融资。

  房地产信托方面，银保监会监控要求非常严，不仅不让增加规模，而且要压缩规模，房地产业务占比大的要降比例，房地产业务规模适度的，也要老的到期退出才能新增；银行层面，银保监会通过窗口指导，严格要求银行控制房地产开发贷。

  2019年，银行、信托频频被开出大额罚单，违规案由多涉及资金违规流入房地产。《经济参考报》记者据银保监会公告统计，2019年各级银保监系统对银行业机构(不含个人，下同)累计开出罚单逾1500张，罚金金额达9.5亿元。

  其中，银行违规“输血”房地产数量明显增多，相关罚金累计超过亿元，仅百万级以上大额罚单中，银行涉房涉地贷款违规数量占比就超过三成。

  信托业也是如此。据不完全统计，2019年有21家信托公司陆续受罚，罚单数量增至32张，金额合计1700多万元。其中中融信托、北方信托、粤财信托、民生信托、中诚信托、五矿信托、建信信托、中信信托8家信托公司因房地产相关业务被罚。

  总体而言，2019年房地产融资先扬后抑，使得全年房地产企业融资规模有小幅增加，据克而瑞监测数据显示，2019年全国95家典型房企融资总额为14494亿元，同比增长5.5%。但是自5月份银保监会发文后，整个下半年，房企和给房企输血的金融机构过得同样痛苦。

  理论上有一部分资金仍可绕道流入房地产，但是“大家都被罚怕了，不敢轻易绕道”，李万明认为，2020年房企融资规模可能会降低。

当前房地产企业的融资形势 图三

  “地主家”也无余粮

  其实，早在2019年1季度、2季度之前，业内就已经获知消息，房地产融资会转向收紧。嗅觉灵敏的大房企，比如碧桂园、恒大、融创等，早早就进行了应对，降价促销回笼资金。

  比如，2019年8月20日，恒大打响促销第一枪，旗下楼盘陆续打折，部分项目打折幅度甚至达7.8折。融创天津公司启动员工自购及全员泛营销。双十一期间，恒大、碧桂园、融创、保利等全面进行降价促销。

当前房地产企业的融资形势 图四

虽然从销售业绩而言，2019年各家依然保持了增长，但背后是降价促销策略做大的规模。2019年末的负债率数据尚未公布，但从2019年中报数据看，大型房企还债压力依然很大。

  2019年上半年，有30家房企的资产负债率超过80%，龙头房企如融创、碧桂园、绿地、万科的资产负债率也排在前列，分别为90.8%、89.3%、88.3%、85.3%。

  中小房企更加艰难。

  据人民法院公告网显示，截至2019年12月26日，全国房企的破产数量已高达520家，平均每天就有约1.7家房企宣布破产，其中大多数为三四线城市的中小型房企，但也不乏全国百强的知名房企，例如银亿股份、三盛宏业、颐和地产等。

  这些房企的共同点在于在2015、2016年融资较多，而在进行严格调控之后，企业的销售能力、盈利能力、融资能力较为落后，因此在今年出现了大面积的债务违约。

  还有一些房企，比如泰禾集团(000732,股吧)、福晟集团等，也出现了资金链紧张导致的艰难局面。

  李万明预计，2020年还会出现房企大面积违约事件（贷款不能如期兑付）。金融紧缩过度就会是这种结果，让大家措手不及。

  地产“银根”收紧的原因

  李万明认为，收紧地产“银根”政策出台的原因主要有四方面：

  1、长效机制尚未建立。房地产长效机制建设主要包括构建城乡统一的建设用地市场，建立不动产统一登记制度，构建租购并举的住房供应体系，改革房地产税收制度。

  2、许多城市房价上涨压力大，风险加大。很多三四线城市或五线城市，没有工商业发展机会，没有新增就业机会，人口呈外流态势，但是因为拆迁有货币补偿，用于买房，造成了房价上涨泡沫，楼市的虚假繁荣。

  3、房地产企业高价抢地。2019年前四个月，“地王”又频频出现在全国各地的土地市场。2019年前4月累计有28家企业拿地过百亿。4月单月，抢地超过50亿的房企就多达18家。

  8月中旬，有消息称共11家房企被暂停一切资本市场融资（含供应链ABS）。有业内人士对红姐表示，被叫停的房企或因为拿了地王，或是负债高企的“网红”。

  4、逼迫房企优惠促销还债。这样可以改变购房者对未来房价继续过快上涨的预期，给房地产长效机制的建立赢得时间。通过短期政策及长效机制，逐步实现供需平衡、市场平稳、价格稳定、杠杆适度、风险可控、供应结构合理、需求管理正确的健康的房地产市场。

  李万明认为，只要中国经济不会出现大的崩溃，房地产仍然有开发和投资价值。冬天已经快过去了，我们希望春天会来。