仲量联行举办“2019年第四季度北京房地产市场回顾及2020年度展望”交流会。仲量联行华北区研究部总监米阳总结称，“北京甲级写字楼租金小幅下滑，但是全年商业地产投资爆发式增长，同时，物流地产租金已经连续2年增幅超过10%，这是2019年北京商办、物流地产等领域迎来的新特征。”

北京甲级办公楼租赁遇冷 物流地产租金年增幅超10% 图一

  外资涌入推高大宗交易成交额

  “尽管经济下行压力持续，北京投资市场仍然实现爆发式增长，充分体现北京对投资者的高度吸引力。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。

  2019年全年投资市场成交总额达到近800亿元，其中办公楼物业仍备受投资人青睐，成交金额占全年整栋交易总额的主体。

  米阳分析称：“今年北京市场表现和抗压能力优于内地其他市场，吸引投资者青睐，办公楼物业仍为最受欢迎的资产类别，成交金额约占2019年成交总额的70%。”

以第四季度为例，北京投资市场就录得多宗重点成交，推动了全年交易总额创纪录。其中，安联集团和首峰资金（Alpha）以约78亿元收购了位于“大望京”区域的融新科技中心85%权益；GIC收购丽泽汇亚大厦的剩余股权，成为该资产全资持有人。此外，高和资本接盘爱琴海购物中心，万科以7.97亿元收购中粮万科半岛广场项目剩余股权。

北京甲级办公楼租赁遇冷 物流地产租金年增幅超10% 图二

  仲量联行华北区投资部总监王刚表示，“直到2019年底，市场中的投资者仍在持续追逐各类型投资机会，且有多宗交易仍在谈判进程中，因此预计市场投资活力在2020年将继续保持强劲。”

  租赁活跃度下降导致甲级办公楼租金微跌

  截至2019年底，办公楼市场租赁成交总量（基于建筑面积）已同比下降25%。

  “受宏观环境影响，租赁市场活跃度下降。但政策利好对市场的影响在年底前已开始显现，更有针对性的举措有助于刺激并推动金融行业需求提升。”张莹表示。

  同时，甲级办公楼租金下跌触发市场进入调整期。来自仲量联行的数据显示，北京整体租金水平呈持续下滑趋势，季度环比下降1.8%，与去年相比下降4.0%。由于经济下行已成定局，业主已采用更为灵活的租赁策略，特别是在空置率较高的CBD区域。

  “由于当前经济环境无明显回暖迹象，我们预计市场租金将在2020年进一步下降，业主方将不断寻求租金收益与入住率之间新的平衡点。”张莹表示，“随着更多项目入市、可供租赁的选择增多，物业管理水平和楼宇品质将愈发成为影响项目表现的重要因素，头部项目与市场中其他项目将进一步分化。”

  物流地产租金迎来爆发式增长

  值得注意的是，在全市甲级办公楼租金整体下滑的同时，物流地产租金正在呈现爆发式增长。

  来自仲量联行的数据显示，2019年北京全年共有超过38万平方米的新增供应进入市场，是2005年以来的最高年度供应量。

“下半年租金增长有所放缓，但全年增长率仍保持在两位数的良好水平。邻近市区、区位优良的项目占据了市场上最有利的地位，特别是黄金地段可租赁面积紧缺，此类项目在2019年仍持续上涨租金。”米阳表示，“在未来几个月中，自2019年下半年以来趋缓的租金增长态势预计将进一步深化，推动2020年租金增长更具可持续性。”

北京甲级办公楼租赁遇冷 物流地产租金年增幅超10% 图三

  米阳分析称：“物流地产租金之所以在2018年和2019年迎来爆发式增长，主要是供不应求，物流已经成为人们生活的必需，租金也呈现高速增长态势，但是，今年随着物流地产租金上扬、土地供不应求等原因，物流公司也面临着外迁的选择。”