统计局1月17发布了2019年1-12月全国房地产开发投资和销售情况，全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%，毫无悬念创出新高，在房住不炒、因城施策的大背景下，行业规模又创出新高，有以下几点值得关注。

房地产销售额近16万亿再创新高 张波：2020年分化持续  图一

其一，行业规模再创新高，商业地产持续量缩

从统计局公布的数据来看， 1-12月份，全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%，住宅销售额增长10.3%，商品房销售金额已经踏上了历史新高点。

值得关注的是，从房地产开发行业的发展来看，商品房销售规模开始减缓的态势已经形成，在此背景下，龙头房企的销售规模增长已经趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买方市场等因素影响，冲击千亿的难度还将不断提升。

在行业规模创新高的背景下，商业地产却呈现持续下滑局面。1-12月，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。在一些城市和地区，商业地产前期规划超前，市场整体供大于求，商业地产同质化现象严重是为主因。

房地产销售额近16万亿再创新高 张波：2020年分化持续  图二

其二，房企拿地冷热不均 市场分化热点恒热

2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，土地成交价款14709亿元，下降8.7%。房企土地购置情况，从全年来看呈现明显的先抑后扬，上半年来看，土地市场的供应量少，但房企拿地势头并未减弱，尤其在二季度重点城市补货的意愿度颇强，但是区域选择相对较窄，重点聚焦在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市。下半年的受土地调控影响在热点城市拿地热情有明显减少，拿地的广度和数量有所增长，联合拿地的现象也逐步增多，加之下半年市场土地供应放量也明显高于上半年，导致土地销量有所回升。但房企拿地的谨慎度不断提升。

房地产销售额近16万亿再创新高 张波：2020年分化持续  图三

其三，房企融资继续增长，海外融资是主力

2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，比2018年加快1.2个百分点。利用外资176亿元，增长62.7%，增长十分明显。虽然政策上对于海外融资已经有所限定，明确限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。但由于海外融资流程不复杂加之利率优势推进利用外资增长明显，减轻短期偿债压力，“借新还旧”是海外融资的主要目的。

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其四，市场降温持续，购房者信心出现回调。

12月份，统计局发布的房地产开发景气指数为101.13，比11月份回落0.02点，显示出降温在持续。但从58安居客房产研究院线上的信心指数来看，12月购房者信心指数为99.9，环比上升0.1%；认为2020年房价会上涨的购房者占比42.1%，还有36.2%的购房者认为房价将于今年持平。对于2020年楼市成交套数，36.9%的购房者认为会比今年有所增长，27.1%的人认为基本持平。可见，稳中有进是购房者对当前楼市走向的主要看法。

预计“分化”将成为2020年市场的重要表现，一是销售市场分化，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色，“小阳春”依然有望出现在各类城市，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存大；二是土地市场分化，棚改在2019年提前完成直接表现为三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑，而房企回归一二线的正在逐步加快。三是房企增长分化，2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，淘汰率将不断提升。