从以往的二三线城市，到一线城市，2019年房地产市场“因城施策”的城市显著增多。

在一线城市中，广州率先在区域政策上做出更多探索，如广州南沙、花都、黄埔都相继出台新的人才政策、户籍政策等降低区域落户门槛。但2019年广州全市开盘推货量显著减少，二三季度市场低迷，致使整体去化率跌至近5年最低位。同时，二手房成交量也连降3年。

广州新盘去化率创近5年新低 2020年下半年或回升 图一

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析认为，2019年广州商品房住宅供应大幅下滑主要缘于2018年土地供应节奏靠后、以及市场下行房企主动延缓开发节奏这两个原因。但从2018年四季度开始，广州涉宅用地成交一直延续高位，所以2020年广州楼市将会有大批新货入市，市场有望发生变化。

新房价格同比涨近三成

2019年全年，广州市商品住宅成交均价为28009元/平方米，同比大涨29%。主因是随着2018年下半年全市逐步取消限价，2019年广州楼盘全线恢复单合同销售，签约均价回归实际水平。从真实房价走势来看，2019年初乘着大湾区利好部分楼盘一度酝酿涨价，但随着四五月份中央持续收紧楼市政策，从下半年开始广州外围区域局部出现降价潮，全市楼价呈现稳中有松的态势。

2019年，广州全市的开盘去化方面受供应掣肘，开盘推货量显著减少，二三季度市场低迷，致使整体去化率跌至近5年最低位。

广州新盘去化率创近5年新低 2020年下半年或回升 图二

       肖文晓告诉记者，2019年广州一手住宅供应面积为814.76万平方米，同比减少26%；成交面积859.99万平，同比减少7%，创近5年新低。从供求比来看，2019年是供小于求的，供应大幅下滑主要缘于2018年的土地供应节奏靠后、以及市场下行房企主动延缓开发节奏这两个原因。

不过，肖文晓认为，这一情况在2020年有望发生改变。从2018年四季度开始，广州涉宅用地成交一直延续高位，2019年成交面积更创下近年新高，所以2020年广州楼市将会有大批新货入市，而通过去年底花都、南沙、黄埔分区放开人才购房政策来看，主管部门对房地产市场的维稳意图已经相当明显，政策环境转好对成交量恢复会有积极的作用。从价格来看，“稳房价”依然是楼市调控的三大目标之一，而广州房价走势也会以稳为主，考虑到前期高价地的密集入市，整体均价大概率还会有所上升。所以预期2020年广州楼市成交量有望恢复增长，而价格也会是稳中略升的态势。

二手房成交量连降3年

二手房市场的变化更为明显。据广州中原研究发展部统计，2019年广州二手整体共成交107335宗，较去年同期大降15.3%。从历年成交情况对比来看，二手成交已连续3年下滑，整体成交量与2015年相当，市场交投氛围降温明显。

价格方面，2019年11月，中原统计的广州二手房均价为39702元/平方米，环比下滑0.92%。整体看，广州二手房价涨幅自2019年2月开始，连续10月收窄。自2019年10月开始再次探底，四季度持续走跌。据中原二手领先价格指数趋势研判，2020年客户观望情绪若无明显改善，价格可能会延续下行趋势。

广州中原地产项目部总经理黄韬分析认为，2020年广州二手市场的成交量、价格的调整应该还会继续，可能到下半年后才会有所改变。经历2019年后，广州市场的价格已经开始稳定，但成交量仍然还未完全稳定下来，处于近几年的低位。接下来，影响市场价格和成交的主要还是经济基本面。在“房住不炒”的定调下，购房者以自主、改善型为主，投资型已经非常少了。而受经济大势的影响，自主、改善型买家也在减少，但这种情况在2020年年中后可能就会有所改善。2020年的“小阳春”应该还是会有一小波的增长和回暖，因为市场推货力度会加大，2019年潜在的购买力也会有小部分释放，但整体变动不会太大。

广州新盘去化率创近5年新低 2020年下半年或回升 图三

供地量创近5年新高

在2019年度供地上，广州市场创下近5年新高。据广州克而瑞统计，2019年全市经营性用地供应量突破2000万平方米，创历史新高；在供应带动下，成交表现突出，成交量以及金额均刷新历史最高纪录；成交楼板价虽然同比上涨14%，但并未触及2017年水平。由于2019年广州市区、番禺、南沙等区域多宗优质地块入市，房企拿地积极性有所提高，整体溢价率为5.5%，优于2018年的行情，不过受市场大环境影响，土地整体热度并不算高。

2019年，广州新房市场不仅供应量出现同比大降，成交量和去化率也出现同比下滑。广州克而瑞统计显示，2019年广州住宅供应量为815万平方米，同比大幅下降26%，成交量为860万平方米，同比下降7%。供应大幅回落，主要是因为2017年“3·30新政”出台之后，广州楼市持续低位运行，房企以销定产，供货意愿不足。另外，亦受制于2018年的土地供求集中在四季度、受开发周期以及市场下行的双重限制，新项目入市节奏普遍放缓。

广州克而瑞预测，2020年，政府财政仍然高度依赖拍地收入，地价难降，但旧改提速、车辆段等大型综合地块成交增加，企业进入广州市场将更趋多元化，房企融资压力持续，低溢价及底价成交或仍居主流。