近年来，上海写字楼市场租赁情绪趋弱，表现在：一方面，全市甲级写字楼吸纳量下降，平均空置率升至17.5%，尤其局部核心地区空置率一度突破20%，2019年末数个新增项目上市延期，暂缓供应。同时，租赁需求持续放缓迫使业主继续加大租金让步幅度以换取出租率，全市租金价格持续下调。另一方面，上海甲级写字楼新增上市供应仍然在较高水平，未来该趋势还将持续一段时期。商办物业产能过剩的局面仍未得到根本改善，总体市场空置率走高和租金价格走低的压力将进一步加大。

上海市政协委员张海建言：优化城市功能，合理发展商办物业 图一

  正在召开的2020年上海两会期间，上海市政协委员、万科集团合伙人、上海区域首席执行官CEO张海提交了一份《关于优化城市功能结构，合理发展商办物业的建议》。

  首先，上海中心城区办公建筑饱和度达到或者已超过城市化程度更高的东京都区部。截至2019年底，以外环线为界，上海中心城区占地660km²，办公建筑总存量6165万平方米，人口1140万，人均5.55平方米/人，地均9.34平方米/km²；东京都区部包含23区，占地623km²，办公建筑总存量5060万平方米，人口910万，人均5.56平方米/人，地均8.12平方米/km²。

  其次，在供给侧结构分布出现不合理现象。上海甲级以上办公楼存量达1253万平方米，其中核心商圈（内环内）790万平方米，空置率13.6%；新兴商圈（内环外）463万平方米，空置率29.9%。预计到2023年，上海仍将有590万平方米的甲级写字楼入市。其中位于核心商圈的未来供应174万平方米只占到总量的29.5%，而剩下的70.5%约409万平方米将会全部位于新兴商圈，供需失衡的矛盾进一步加剧。

  又例如，在新兴商圈的几类办公产品形态中：1）甲级办公供求比3，空置率高达29.9%，明显供大于求，在一定程度上园区建设过程中商办与居住功能的配置关系失衡也较为突出，造成园区“潮汐式”现象，以虹桥商务区为例，未能实现产与城的有效融合。2）以服务中小型企业为主的商务园区则表现为供求比0.58，空置率19.98%，且进一步呈现下降趋势。全年新增供应59万平方米，全年净吸纳量102.5万平方米，存量增长率14%接近历史低位。其中，康桥、长风板块空置率为同类板块较低水平，分别为5%和11.2%，且近三年无新增供应计划。

最后，“商改住”、“商改租”推进未达预期。自2017年1月政府出台“商改住”管制政策后，集中在商务办公需求较弱的外环外区域内，原有“商改住”物业恢复以办公性质出售的实际去化情况很不理想。2017年、2018年该类物业成交分别下降94%和64%，换一个角度看待，相当于当年住宅供给总量出现了一定比例的下降。2018年初出台的“商改租”配套政策虽然提供了解决路径，但受制于“商改租”可能导致改造成本增加、投入资金回收周期拉长、需要配套长期运营能力，并叠加大部分资源区位及配套条件不利，目前“商改租”推进缓慢。

上海市政协委员张海建言：优化城市功能，合理发展商办物业 图二

  为防范商办物业产能过剩，减少资源低效投入和运行，建议借鉴东京都区部的都市再生计划相关经验，张海提出了三项建议。

  一是设立总量控制，降低新增商办用地供应，促进供需平衡

  合理布局，根据区位资源及交通条件合理配置办公建筑指标，尤其在无显著产业基础、轨道交通及丰富配套的区域减少甲级写字楼的配置比例，释放对综合住区用地供给的挤压空间。

  针对“商改住”遗留问题中，那些区位确实不具优势，配套匮乏，拿地溢价率高的项目“硬骨头”，建议适度进行商办功能置换，考虑允许持有方补差价进行土地性质变更，从而根本性解决库存问题。而区位和配套条件满足租赁要求的项目则加大“商改租”推进力度，并同步提高税收补贴、水电费补贴等配套政策支持。

  二是加大存量的再开发和混合利用，提高土地资源使用效率

  通过盘点城市内部办公建筑的建造年代、结构安全、入住率及空间适用性，厘清低效用地。其中，邻近低效用地建议采用存量补地价方式，实施区域整体转型开发，在原址以城市更新的方式打造一体化的综合住区或城市综合体，提高土地使用效率。

其他零星低效用地则建议采用土地性质变更及容积率转移的方式，在保证总量不额外新增的前提下，提高重要地块的开发强度，如地铁站、火车站、公共建筑等。

上海市政协委员张海建言：优化城市功能，合理发展商办物业 图三

  三是产品形态与产业需求相适应，合理布局

  中心城区满足高端生产性服务经济办公需求，以办公（综合体）为主要产品形态，而产业新兴区域则应鼓励综合型都市工业园区发展，加大工业、仓储、研发、办公、商业等功能混合，利于中小企业发展。