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  前两日，中国公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）。

  结果一年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，5年期贷款市场报价利率为4.8%，和去年11月和12月一样，没有变化。这让人大感意外。

降息？ 2020年，房贷成本将越来越低！ 图一

在此之前，起码有99%的人都预计1月20日的贷款市场报价利率（LPR）会下调，最起码1年期LPR应该会下调，但结果大跌眼镜。

  为什么预期LPR会下调？

  因为年初以来央妈对商业银行特别关照，元旦央行宣布降准，释放了超8000亿元长期资金。此后更是精细入微，1月15日央行通过MFL及逆回购投放资金4000亿，1月16日以及1月17日再次通过逆回购投放资金5000亿。有人做过统计，元旦以来，央行已经“补水”近2万亿元。

降息？ 2020年，房贷成本将越来越低！ 图二

按理说央妈给银行们发那么多红包，它们应该不缺钱才对，但实际上可能还是饥渴状态。

  LPR利率=MLF利率+银行综合成本

  现在LPR利率没降，MLF利率没变，只能说明降准+货币投放后银行资金并不是很充裕。

  为什么呢？

  唯一的解释是银行进入钱多，但出的钱也多。1月份是春节，大家都要发红包、要取现、要给家人或朋友买礼物。一下子要花那么多钱，所以这时候，不管是普通人也好，还是银行也罢都在“哭着喊穷”。这种情况下，银行自然而然没闲工夫去下调利率。

  除此之外，不降息还有另一个原因，那就是降息的急迫性在降低。利率降与不降，最主要是看经济、就业以及通胀，其实是看汇率。前两天，国家统计局公布2019年的经济数据。我在《中国公布2019年经济数据，你需要知道8大信息》一文专门解读过（点击可查看）。得出的结论是GDP、居民收入、就业等数据都比预期中的要好，这给央行增加底气。

降息？ 2020年，房贷成本将越来越低！ 图三

降息是一把双刃剑，不到关键时候最好还是不用。我们可以用买房子的过程来形容降息：

  我们买房基本都要贷款，首付款低一点或高一点都可以买到漂亮的房子，降息可以理解为把首付款降低，但如果把首付款降到太低，比如才10%，结果一套房子看起来很华丽，但这当中却只有90%的负债，华而不实。

  从经济层面也是一样，利率降得太低，超过一个度，虽然可以刺激经济增长，但却得因此背负巨额债务，负作用明显。

  现在中国的实际情况是，降息的空间是有，这个空间有限。就好比人在吃饭，在饭量有限的情况下肯定是要到比较饿的时候才吃，这样才能节约粮食。

  降息急迫性在降低还在于中美达成第一阶段协议，如果今年不出现变量，那么人民币略微升值的可能性很大。利率和汇率其实就是衡量资金的价格，只是一个对内，一个对外，两者往往是正比关系。

  上面几大原因放缓了降息的进度，但放眼全年来看LPR利率下调是肯定的事，唯一关注的点在于下调的幅度、下调的节奏。如果经济下行压力再大，外部环境再出现变量，那么降息的次数和幅度就会更大一些。

  到目前为止，我们在银行新申请的贷款（含房贷）以及过去已经申请的贷款都参考LPR利率定价，如果LPR利率下调，不仅会降低实际贷款利率，也会降低购房利率成本。

  不过虽然房贷成本可能降低，但是考虑到监管部门要求“抑制居民杠杆率过快上涨”、“合理调整信贷结构”，预计在首付款以及房贷资格方面仍然卡的很严。

  2020年完全可以这样设想：房贷成本越来越低，但贷款难度越来越高。