华泰房地产陈慎团队：疫情并未伤及房地产根本，影响主要在短期  图一

SARS对我国房地产市场影响较为短期，爆发期对地产板块有一定的负面影响，但行情更多取决于调控政策和流动性。本次疫情爆发于1-2月传统淡季，我们认为地产需求只会延后不会消失，短期有影响但全年影响有限。地产稳态的打破将加速打开逆周期调节空间，从2003年SARS对地产股的影响来看，板块对流动性和调控政策更为敏感。2019Q4地产仓位小幅回升启动估值修复，板块配置价值有望在调整后持续兑现。

华泰房地产陈慎团队：疫情并未伤及房地产根本，影响主要在短期  图二

SARS期间对我国房地产市场的影响如何？过程较短不改长牛

1998年后我国房地产行业迎来快速发展期，SARS对地产影响较为短期。3-4月疫情爆发期全国房地产销售面积同比增速出现一定下降，但5月疫情缓解后就实现修复，Q2依然+33%。影响最严重的3个省市，北京3月绝对量和增速依然非常高，4月放缓但5月重新回升，整体Q2+50%。广东1-2月销售保持快速增长，3、4月出现短暂负增长，但5月之后持续修复，整体Q1、Q2为+29%、26%。香港市场Q1、Q2成交量分别下滑21%、31%，但香港市场的低迷从1998年亚洲金融危机之后就持续存在，并在SARS影响下持续探底，2003年下半年出现长周期拐点，之后持续向上。

华泰房地产陈慎团队：疫情并未伤及房地产根本，影响主要在短期  图三

SARS期间对地产股影响如何？调控政策和流动性影响更大

港股方面，SARS蔓延初期地产板块表现平稳，直到3月爆发期才出现4%的超额负收益。随着5月疫情得到控制，地产板块快速反弹，同时叠加特区政府限制土地供给、限建公屋、放松流动性等利好政策，下半年伴随恒生指数迎来持续回升。A股方面，2002年8月开启地产调控元年，板块本身存在政策压力，3-4月SARS爆发期申万地产指数出现3%、7%的超额负收益，但5月疫情缓解后迅速反弹。6月后的再次调整可能与疫情相关度不大，而是央行121号文件加强地产调控以及升准收紧流动性的共同结果。但在调整中仍能迸发出优秀的龙头房企，如万科A(26.630, -2.35, -8.11%)、招商地产等。

华泰房地产陈慎团队：疫情并未伤及房地产根本，影响主要在短期  图四

如何看待本次疫情影响？淡季边际影响有限，稳态打破开启政策改善空间

受新冠病毒影响，1月下旬逾百城暂停开放售楼处，1月百强房企销售面积同比-7%，重点66城销售面积同比-15%。目前疫情仍在持续中，无法预期何时迎来改善，但1-2月是地产传统淡季，全国销售和开工面积占全年比重都不超过10%，2019年TOP5房企1-2月销售额占全年比重为12%，低于3-4月和9-10月的17%和21%，边际影响相对有限。我们认为房地产需求只会延后不会消失，此次疫情举全国之力防控，需求未来有望随着疫情改善逐步回归。当前经济下行压力加大，房地产平稳态势可能被打破，未来需要关注流动性、地产调控、融资政策等一系列逆周期调节的空间。

华泰房地产陈慎团队：疫情并未伤及房地产根本，影响主要在短期  图五

短期冲击不改长期需求，关注逆周期调节空间

我们认为地产需求只会延后不会消失，地产稳态的打破将加速逆周期调节空间，2019年四季度地产仓位小幅回升启动估值修复。继续重点推荐：1、融资通畅的龙头房企：万科A、金地集团(11.920, -1.25, -9.49%)等；2、成长型房企：中南建设(8.360, -0.93, -10.01%)、华发股份(6.550, -0.73, -10.03%)、金科股份(6.430, -0.71, -9.94%)等；3、存量资产核心品种：大悦城(5.710, -0.63, -9.94%)、招商积余(19.090, -0.71, -3.59%)、新大正(53.690, -5.97, -10.01%)等。

风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。