安居乐业，这四个字是我们中国老百姓(603883,股吧)对美好生活的普遍定义。 安居在前也表明了拥有一套自己的房子的重要性，也代表了归属感，虽然这个词长期被开发商和房产销售调用，但不可否认，归属感确实恰到好处的触动了人心。但是买套房子变得越来越难，因为限购越来越严，没有购房资格，但又担心以后房价会涨，错过了上车时机，所以有些朋友就问，可不可以先买套公寓上个车，转头卖了再换住宅。那么我们就分析一下公寓到底要不要买？先看一下住宅和公寓的区别

住宅和公寓，买哪个更好？ 图一

  从上图中，我们还是能够看到住宅和公寓存在很大区别，那公寓跟住宅相比，到底有哪些优势和劣势呢，我们详细说一下。

  先说劣势

  第一、房贷利率高

  目前很多城市的房贷利率都有不同的上浮，即使住宅商贷也是一样，但同一座城市普遍公寓的利率比住宅还要高一些，而且公寓不支持公积金贷款，这无疑增加了相当一部分购房成本。第二、持有成本高多数公寓都是按商水商电，价格相当于住宅的2倍，而且极少有通燃气的，生活起来麻烦。所以公寓的持有成本要比住宅高很多。第三、买卖缴税高在出售阶段，住宅缴纳契税或取得房产证满2年（个别限售城市或楼盘是5年），出售时通常都是免除税费。而公寓在出售阶段，所交的税费就太多了，我们算一笔账：公寓应缴纳增值税及其附加税、个税、印花税、土地增值税。应交增值税=交易总价÷（1+5%）×5%应交附加税=应交增值税×12%应交所得税=（现交易总价-原购总价-合理成本）×20%印花税为总交易价的万分之五公寓出售时，杂七杂八的税费加起来，一般都会超过15%，就算涨了点钱，说不定都用来交税了。第四、增值速度慢同样的地段，公寓价格的增值速度一般都比不上住宅。就拿河北廊坊来说，同样是在新市政府旁边，住宅3年期间涨了6000/㎡，而公寓3年只涨了3500/㎡左右。当然，公寓也并不是都不好，像北京CBD周边的公寓，回报率就很高，但一般也买不到。第五、居住实用性较差由于公寓通常都采用开放性管理，任何人都可以随意进出，这就有一定的安全隐患；而且户数多必然造成户型不好，基本很难有纯通透户型，单朝向户型是公寓主流，朝向差、采光条件和视野均不佳。除此之外，还涉及到自身落户和孩子上学问题，目前全国仅仅只有深圳南山区、福田区、罗湖区等极个别地区的公寓可以申请学位，全国绝大部分地区公寓都满足不了这个刚需最关注的问题。 还有贷款年限最高只有10年，也造成月供负担比较高。而公寓40年本身不是大问题，但后续约问题却未明确。这么一看公寓简直就是大坑不能买？但其实也不能一棒子打死，公寓的优势总是让人不能拒绝。

住宅和公寓，买哪个更好？ 图二

  有哪些优势呢？

  第一、面积小、总价低、单价低

  同样的地段，公寓的单价就要比住宅便宜15-25%，再加上面积都在20-60㎡的小户型，总价往往都不到住宅的一半，首付的门槛也低的让人心动，同时有挑高的还可以做夹层增加面积。

  第二、可以注册公司公寓的土地性质属于商业，这就意味着可以注册公司，或者把这个资质提供给需要挂靠的创业公司，而且政策规定允许“一址多照”。以杭州为例，提供一个挂靠地的收益就相当于半个月的房租收益，而且不影响这个公寓的租给租客，相当于双重甚至多重收益。第三个优势也是最重要的——不限购！这是很多人考虑公寓的主要原因之一，也是当前与住宅最大的区别。在住宅限购的城市，这无疑给人提供了非常低的购房门槛。当然，现在北京、深圳等城市也对公寓施行限购政策。总体来说公寓是有利有弊，如果大家想买，也一定要仔细甄别出什么样的公寓是有价值的才行。

住宅和公寓，买哪个更好？ 图三

  哪种公寓有购买价值？

  地段好的如果处于交通便利的核心地段，且有成熟配套，比如学校、商圈或者产业集群等，这些人群集中的地方，都比较好出租，租金收益比较稳定。租金回报率高的公寓投资的主要回报就是租金，按照国际上专业的理财标准，一个物业的价值与投资是否匹配的标准是15年。 也就是说，准备购买一个公寓时，不妨首先计算下15年内靠租金能否收回成本？当然，不是必须15年回收才能买，国内很多公寓达不到。其实只要前期租金能覆盖你的月供，这就是非常不错的。因为随着物价贬值，租金每年都在增长的。选择城市很重要在一线城市核心地段或者未来具有相当潜力的地段是值得购买的。而部分二三线城市公寓的火爆，其实只是限购让需求被挤压，而产生的假象。最后要提醒一下，公寓的价值在于长期持有，因为交易成本太高，所以不要对公寓抱有短期投资的想法。如果你本身有一套住宅，被限购不能再买住宅的话，去投资一套地理位置优越的公寓，也是可以的。但是如果没有要求，公寓不是最好选择。如果是刚需首套房，建议还是攒攒钱，等政策松动，入手住宅比较好。