“不吃不喝”的楼市能撑多久？曹德旺说出实情，2类人或“断供” 图一
过去这些年的房地产，一直处于“大吃大喝”的状态。
比如，购房者一茬接一茬，从刚需、改善，再到投机客横行。
1998年房改的时候，城市里遍布筒子楼和家属院，尤其以各类单位居多，在地市和县城分布极其广泛，农村有大量的平房和瓦房。
在流动人口偏少的环境下，此时买房，为的是改善居住条件，从窝在筒子楼里，挤着几平米的单间，到开通双气、24小时热水的家，从农村破旧瓦房、平房到高楼大厦，所用的时间，不过最近一二十年而已。
从2008年开始，买房的“味道”就变了。
数据显示，截至2016年底，我国居民部门总资产有358万亿，其中有164万亿是房产，占比高达46%，接近居民总资产的一半。
2008-2016年间，居民总资产增量中，有45%是房产贡献的，相比之下，金融资产只有180万亿，其中一半以上是现金和存款（94万亿）。
不管基于什么目的，房地产行业就是在不断膨胀的买房需求下，一步步实现壮大的。
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到了2020年，一场突如其来的特殊事件，让楼市进入到了“不吃不喝”的状态。
最直接的表现，是成交量坠入冰点。
2月5日下午，中国房地产研究机构克而瑞召开的一个电话会议，首度披露了全国主要城市一二手楼市的近况。
“1月份销售数据看，大部分房企销售都出现了下滑，不过这只是开始。我们监测春节前后一周的房地产销售数据基本接近零，预计未来零成交还会在一段时间成为常态。”易居CEO丁祖昱透露。
克而瑞统计数据显示，2020年1月TOP100房企单月权益销售金额共计4262亿，同比下滑16.2%。
从1月下旬至今，全国60多个城市，18个省市都关闭了线下的售楼部，中指研究院的调查问卷显示，年前有意向购房的群体，有70%推迟了置业计划。
没人买房，也没人卖房，房地产一旦没了人气和成交量，不管是期房还是现房，不管新房还是二手房，只能堆在那里，成为真正意义上的钢筋水泥。
开发商也不是没有想办法，什么线上、VR、客服等等手段都使出来了，但是，对一个极度依赖线下才能成交的行业来说，这些手法只是“骗自己”罢了。
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那么，“不吃不喝”的楼市，还能撑多久？能不能撑到5月份？
根据平安证券研究所测算，2020年房企境内债券到期5902亿元、海外发债到期2136亿元、房地产信托到期
6544亿元，合计约1.46万亿元，较2019年实际到期值增长19.4%。
其中，2月到期金额为672亿，占全年比重为4.6%，3月到期金额环比增84.7%至1240亿，且呈逐月上升趋势，7月到期值达到峰值1490亿。
也就是说，对房地产行业来说，2-3月份的资金压力最小，随后逐步上升，到今年7月份，也就是5个月以后，债务会达到近1500亿的峰值。
我们可以得出两个结论。
1，如果本次事件在3月底前结束，楼市即便“不吃不喝”，“颗粒无收”，相对全年来说也能扛得住。
2，如果到5月份，房企仍然无法开放售楼部，也不能全面开工，在巨大的还债压力下，房地产行业是很难继续支撑的。
表面上看，房地产市场是受特殊事件的冲击，实际上有更深层次的原因，才造成如今这种局面。
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最关键的原因是：楼市捆绑的行业、投资、财富过多。
数据显示，房地产+加注业占GDP的比重，两者相加占整个GDP的1/7。土地出让金贡献了1/5的广义财政收入。房地产相关税收加上房企所得税，占了整个狭义财政收入的1/6。
房地产+建筑业，一共为中国今天提供了5000万个就业岗位，2010年是2100万个，这10年增长了2.4倍。现在达到了5052万人就业。
也就是说，我们的吃穿用度、衣食住行、工作生活、各行各业，全都跟房地产有关系。
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正因为房地产行业的地位越来越高，所以才无法经受时间过长的“停摆”。
2月7日，新京报有一则专访曹德旺的报道，这位实业家说出了经济、房地产的实情。
曹德旺称：“很多不该贷款的民营企业都拿到了大量的贷款。一些大中型企业拿着银行贷款去投资，但投资什么呢？房地产！大家都认为房地产可以保值增值”。
“如果拿自己的钱去投资房地产当然没有问题，问题是很多炒房企业的钱都是银行贷款”。
“现在很多企业负债率在70%左右，已经碰到了银行融资的高压线了。银行当然也不敢贷款给企业，否则形成了坏账怎么办？”
这就是目前楼市所处的“链条”：货币宽松-企业大量贷款-开发房地产-负债率升高-房价一旦下跌就形成坏账。
这也是未来几个月房地产运行的逻辑。
对购房者来说，有2类人或“断供”，房贷还不上。
1，2017年以后囤房的人。
众所周知，2015-2017年，是房价涨幅最大的阶段，棚改货币化助推，房企下沉中小城市，造就了不少炒房客。
从2015年3月开始，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。
事实上，部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是，涨幅肯定不止30%。
不过，从2017年以后，百城房价指数迅速收窄，2018年涨幅为5%，2019年涨幅仅为3%，也就是说，2017年以后买房的，非但没有享受到房价大涨带来的财富增值，反而有可能占到“山岗”上。
如果是刚需自住倒也无所谓，对囤房者来说，房子越多，房产“折损”的概率就越高，尤其是当下的环境，房子再多，找不到买家也是白给，各位可以想象一下，3套房以上卖不动，还要每个月还房贷的情景，断供实属正常。
2，“短贷长用”的高杠杆购房者。
所谓“短贷长用”，是最近几年比较流行的一种投机买房手法，用1-2两年的消费贷、经营贷去充当首付款，随后再“拆东墙补西墙”，押注房产会增值。
房价大涨时，杠杆越高，财富升值的可能性越大，但是，一旦没有了“接盘者”，不光是银行这边的高额房贷利息（最近两年一般都要上浮20%以上），还有各类短期借款贷款的偿还压力。
这种事以前就发生过，在2018年底的时候，各地出现了降价促销潮，根据阿里拍卖的数据，广深等地的高杠杆投机客，就出现了断供的情形。
而在2020年，央行刚刚发布了地二代征信系统上线的“新规”，假离婚、高杠杆买房等投机行为将会被彻底堵上。
此外，最近的形势比起2018、2019年有过之而无不及，这2类人一旦收入出现问题，新规下，断贷就有可能会再次发声，希望大家都能守护好家庭的“钱包”，撑过未来几个月，才能“活下去”。