房地产市场待激活：适度开放，转危为机  图一

  纵观2019年房地产市场，总体呈现出调控趋严的特点，全年楼市调控次数达620次，创下历史新高，“房住不炒”成为楼市主基调。

  在过去的一年，我国三、四线城市棚改规模骤降，购房需求下降，房企销售回款难度增加；房企融资难度进一步加大；房地产主业发展受阻等问题凸显。

  时间进入2020年，房地产市场各类缓解措施推动实施，2020年1月，95家房企境外债权融资已达1100亿元，环比大增992%；亿翰智库数据显示，截至1月中下旬全国200城连续3周的土地成交量超过2900万平方米，土地市场回暖趋势渐显。

  然而，新冠肺炎疫情的发生给逐渐回暖的房地产市场按下了暂停键，为配合疫情防控，中房协此前下发了房企暂停售楼处销售活动的倡议，要求行业以“防控就是责任”为己任，服从各地各级政府安排和调配。

  那么，在这复杂的形势下房地产市场该如何走向下一阶段呢？

房地产市场待激活：适度开放，转危为机  图二

  疫情中的楼市概况

  根据数据显示，截至2月11日，全国30大中城市商品房成交面积为5.04万平米，仅为去年同期的大概10％。

  2月17日，国家统计局发布70城一手房价格指数，1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为6.5%，虽然指数仍然表现出上涨的趋势，但两个数据都出现了涨幅收窄的现象。

  从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为47个，相比2019年12月份的50个有减少的现象。

  严跃进预计，2月份受新冠肺炎的影响，这两个指标会呈现涨幅进一步收窄的态势。

  从1月份一二三线城市的房价环比增幅数据看，分别为0.3%、0.2%和0.4%，相比去年1月份数据，一线城市涨幅有所扩大，二线城市收窄，三线城市持平。

  房地产投资回落或带来经济下行压力。房地产投资占固定资产投资的20%左右，证券时报数据显示，过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长约0.43个百分点。

  如果2020年一季度房地产投资增速下降37.53%，房地产投资下行造成的GDP增速下降会达到0.16个百分点。由于目前我国GDP增速为6%左右，难以忽视房地产投资回落带来的经济下行压力。

  “对于大部分房企来说，疫情渗透的时间越久，生产经营节奏破坏力度和后期修复成本将大大增强。留给大家的时间不多，一季度已遭受重创，这意味着需要用剩余的三个季度去追赶全年的业绩，疫情之后需要争分夺秒跑出生死时速”，易居企业集团CEO丁祖昱针对现在的情况发表了看法。

房地产市场待激活：适度开放，转危为机  图三

  宏观政策逐渐放松

  首席分析师张化东表示，“总体上来看，一季度是房企比较艰难的一个时刻，而政策的放松应该是一个比较确定的事件”。

  2月17日，央行宣布：将开展2000亿元的中期借贷便利MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作。据了解，一年期MLF操作中标利率为3.15%，上次为3.25%，降低了10个基点。

  这就意味着，中国在降息上迈出了关键的一步。中期借贷便利MLF利率降低，预示着2月20日的贷款市场报价利率LPR，将至少有10个基点的降息。

  对此，研究院中心研究总监严跃进分析，“此次央行进行了两项操作，从流动性规模来看，客观上为银行等金融系统增加了更宽裕的资金，有助于后续积极支持实体经济的发展；从利率本身来说，逆回购操作利率相对持平，MLF利率则有所下滑，客观上使得资金成本进一步降低”。

  同时，房贷利率有望下行，“不排除2月份新公布的LPR数据会继续下调，这也体现了当前对于中长期资金成本下降带来积极的意义。而中长期贷款中，房地产贷款包括房地产开发贷款和个人购房贷款的比重相对大，所以这会使得后续房贷利率进一步下调，对于当前房企度过特殊时期、以优惠利率来促进项目销售等，都具有积极的作用”。

  2月3日、4日，央行共开展1.7万亿元逆回购操作；2月10日、11日，央行继续开展巨额逆回购操作共1万亿元。截至2月17日，央行已通过逆回购及MLF操作，向市场释放流动性3万亿元。

  研究部负责人、首席经济学家梁红认为，在总需求短期受到抑制的背景下，国内货币政策的空间已经打开，宏观上政策宽松的环境可能维持在上半年。

房地产市场待激活：适度开放，转危为机  图四

  多个地区发布“松绑”措施

  据不完全统计，截至2月18日，全国共计23个省、市出台房地产“定向放松”政策，内容涉及土地出让、预售条件、开竣工、公积金及地产融资等，助力房地产企业渡过难关。

  研究中心消息显示，河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、无锡、南昌、杭州等省市已针对房地产行业尤其是房地产企业出台阶段性纾困新政。

  政策主要涉及延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件，税款缴纳最长可延期3个月，缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免等，意在缓解房地产企业资金周转压力，支持当地房地产市场健康稳定发展。

  值得一提的是，近日江西省地产协会已向相关部门提交了《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》，政策提及了对限购政策放松的建议。

  同时，阳光城集团副总裁吴建斌也呼吁：当前疫情仍在持续，不仅影响房企一季度的整体表现，而且会对房企整体销售造成巨大的冲击。建议各级政府从延期缴纳土地款，到放松按揭、预售证的下放条件，取消“五限”政策。

  对此，严跃进分析认为，实际上在2019年的时候关于限购、“松绑”的各类讨论就比较多，当前形势下从市场行情角度看，类似建议被采纳的可能性或比较高。

  限购政策的微调，客观上也有助于促进市场交易，对后续市场去库存和房企销售业绩改善是有积极作用的。同时，此类政策有助于房企预售工作的更好开展，既有助于销售业务的推进，也有助于资金的快速回笼。

  某证券首席经济学家研究院院长李奇霖判断，疫情结束后，出于稳增长的需要，房地产政策或会有一轮超预期的放松，但范围仍在“房住不炒”和一城一策的框架之内。因此，在疫情结束之后，房地产市场和房价均会有一定程度的回暖。