招商地产逆市攻城略地 频遭质量困局

调控之年，频遭“降价维权门”、“质量门”，身陷多事之秋的招商地产并未停息逆市跑马圈地的步伐。

近日，招商地产砸下12.56亿元，将天津滨海新区一宗住宅及商服地块收入囊中，该地占地面积约14.1万平方米，总建筑面积不大于22.8万平方米。

这只是冰山一角。其实，自去年以来，在万科、保利地产等房企大鳄减少拿地之际，招商地产却反其道而行之，频频在土地市场上攻城略地，并掀起了新一轮拓展高潮，被业绩视为“抄底”之举。

“我们的拿地行为，请大家不要再去猜测是不是抄底。”近日，在业绩说明会上，招商地产董事长林少斌解释说：“其实，我们每年都会保持一定量的新增土地，这主要取决于销售，销售好，就会增加拿地，销售差，就会做一些调整。”

但一个不争的事实是，原被业界推崇为地产界上市公司四强（招保万金）之首的招商地产，近年来，在异地拓展上显得较为保守，早被已不是当年吴下阿蒙的竞争对手，万科及后起之秀保利地产远远甩在身后。更为糟糕的是，近年来，恒大地产、碧桂园及龙湖地产等民企纷纷以勇猛之势增长，亦将背靠央企大树的招商地产挤出第一阵营之列。

因此，即便处于淡市，但招商地产依靠其央企的优势，再次举起跑马圈地大旗，开始了新一轮扩张，旨在重拾增长，以图重返第一阵营。那么，这一宏图能否如愿以偿？

逆市攻城略地

在夺得天津地块之前，招商地产亦通过收购股权等方式获得土地。

2012年3月27日，招商地产旗下的全资子公司天津招胜房地产有限公司以股权转让的方式，收购了天津招江投资有限公司77%的股权，而天津招江拥有天津静海县团泊新城西区一宗居住用地，用地总面积为4.7万平方米，规划建筑面积5.7万平方米，耗资7125万元。

在2月份，招商地产联合港资房企大鳄九龙仓集团，砸下23.7亿元，将北京朝阳区来广营乡两宗地收入麾下，总规划建筑面积超达18.9万平方米。而招商地产承担一半地价款，为11.85亿元。

不仅在一二线城市频频“抄底”，招商地产亦将其拓展触角伸向了三四线城市。

今年年初，招商地产在贵州毕节市耗资3.27亿元，将两宗商住用地揽入怀中，总建筑规划面积高达71.5万平方米。

而就在同期，身为房企领头羊的万科，拿地锐减。今年以来，该公司取得一个城市更新改造累项目，用地面积仅为12.9万平方米，耗资约15亿元；而招商上地产今年以来累计新增土地面积高达119万平方米，耗资接近30亿元。

对此，万科总裁郁亮近日公开称，目前，房企已经进入冬天模式，而且冬天会很长，因此要以“现金为王、积极卖房、审慎买地”为三大过冬策略，在此战略指导下，万科拿地大幅减少。

“当然这也和政策有关，大家怎么看待调控政策，是不是地价还会继续往下走，各种看法都有。”林少斌则认为：“我们拿地的要求，是希望拿下来的地块具有抗风险的能力，上半年拿地可能集中在一季度。”

不仅在今年逆市攻城略地，而且在去年，招商地产亦加大拿地力度。2011年年报披露，去年，在上海、佛山、青岛、武汉等城市获得9宗土地，新增土地建筑面积高达285万平方米，其中权益面积达231万平方米，累计土地面积超过1000万平方米。

而2009年，招商地产新增土地面积为108万平方米；2010年则新增177万平方米。均低于去年新增土地面积，且其土地增量呈逐年上升趋势。

业内人士认为，招商地产逆市拿地，旨在为其回归一线阵营做准备。

重返第一阵营却频遭质量困局

加快拓展速度的同时，招商地产亦在加快周转速度。

对于今年的经营曾略，招商地产在年报中称，保销售是2012年工作的重中之重。“公司上下将一切以销售为中心，并营造全员营销意识。各城市公司负责人将亲自研究、督导销售工作，各专业线的工作将服从于营销，服务于营销。各城市公司进一步加强新盘入市前的准备工作，拓宽包括整售、团购、网购等有效的销售渠道，创新销售模式。新项目注意根据市场情况调整和优化产品结构，均衡高、中、低产品的配比，增强市场应对能力。”

并提出，要“提周转、保进度”，并要加快建设开发速度，及早进入销售。

谋定而后动。在此策略指导下，在去年鲜有降价动作的招商地产，亦掀起了降价潮，从今年1月份开始，在全国14个城市22个在售项目掀起的降价风暴，这对招商地产而言堪称史无前例。其中深圳有4个项目、重庆和天津分别有3个，其他城市项目数量大都为2个或1个。

招商地产董事总经理贺建亚透露：“从二季度开始，我们就会延伸这种交叉营销的成效，会在招商系的公司和客户层面，采用一些如团购等组合的方式，借助于我们公司的渠道和客户加大营销力度。”

降价促销亦为招商地产带来的不错的回报。林少斌透露：“一季度我们年初的计划是50亿的销售目标，我们实际完成了55亿的销售额，这是签约的数，实际认购的数比这个还要大一些。”而去年一季度，招商地产实现销售额仅为31亿元。

在降价促销的同时，招商地产亦在加大开工面积。据了解，今年，其计划新开工面积290万拼房米，计划竣工面积240万平方米；而去年，其竣工面积仅为147万平方米。同时，在其他房企大鳄今年计划减少销售面积及销售金额之时，招商地产今年则计划销售面积124万平方米，比去年有所增长；而销售额则要超过2011年的210亿元。

为了确保快速周转，招商地产亦在拓宽融资渠道。去年以来，除了传统的银行借贷之外，还将触角伸向了信托借款。尽管融资渠道较为单一，但背靠招商局集团这颗大树，其融资相对较为容易。

此外，招商地产亦计划将加大商业地产投入，并将深化对养老、养生、旅游等复合地产的探索，伺机取得项目突破。

种种迹象表明，招商地产正在试图走向房企第一军团。但贺建亚也坦诚：“在未来三年内，可能大家的日子都不会好过，我认为是危机，也是机会，我们希望能够把握好。”

但值得一注意的是，在前几年的快速扩张中，不少房企巨头很难平衡速度与质量的均衡增长，招商地产亦不例外，正当踏上快速拓展之路，重拾增长之际，却频频遭遇质量之痛。

近日，招商地产位于北京的招牌项目“公园1872(商铺写字楼详情 公寓详情 户型图 楼盘图 论坛)”再度陷入质量门。据其业主称部分房屋出现了“漏水、墙体开裂及装修质量偏差”等问题。

其实，早在2008年，该楼盘一期的公寓部分，因精装修与宣传存在差异，在交房之际，遭遇了业主维权，最终招商地产做了赔偿，亦将该项目相关领导调离。

而进入今年以来，该项目因车位价格过高，遭遇了业主维权；紧随其后，又出现了漏水等质量问题。

不仅在北京，在其他城市的项目，亦出现了质量问题。近日，招商地产苏州依云水岸别墅项目，出现了漏水现象；在珠海，其招商花园城一期，也出现了漏水和墙体裂缝等问题，并遭遇了业主维权。

业内人士认为，在速度与质量增长上，要取得平衡，不然，招商地产重返一线的路途将会更加坎坷。