合生创展地产品牌董事长陈长缨访谈

【主持人说:】嘉宾已到访谈现场，我们的访谈将在10：00准时开始，欢迎广大网友踊跃提问

【主持人说:】各位网友大家好，今天有幸请到合生创展集团北京公司的总经理陈长缨做客搜狐嘉宾聊天室，下面简单请陈总做一个自
合生创展北京总经理陈长缨

【主持人说:】嘉宾已到访谈现场，我们的访谈将在10：00准时开始，欢迎广大网友踊跃提问

【主持人说:】各位网友大家好，今天有幸请到合生创展集团北京公司的总经理陈长缨做客搜狐嘉宾聊天室，下面简单请陈总做一个自我介绍。

【陈长缨说:】各位网友大家好，我是陈长缨，非常荣幸今天能够来到搜狐房地产频道跟大家进行交流。

【主持人说:】合生在北京开发房地产，很多网友、业内对合生都比较了解，在以往的聊天过程中很多网友提到过，希望请陈总谈一谈公司经营发展、管理理念，按照以往的惯例请陈总谈一谈合生在北京的经营发展、管理理念。

【陈长缨说:】合生创展是在香港上市的致力于国内房地产业的公司。目前开发的面积已经超过了一千万平方米，在前一阶段的房地产上市公司综合排名评选当中合生创展排在了综合实力第二。合生创展的经营目标是希望能够成为中国房地产的领导性品牌之一，也希望通过自己的努力，以及广大客户的支持打造成为一家百年老店。合生创展公司经过十几年的发展在发展理念这一块有自己独特的一些特点，其中比较核心的特征是在这十几年当中合生创展倡导的理性扩张。

【陈长缨说:】大家也知道十年以来，合生创展公司经历了飞速的发展，同时也是十分稳健的实现了跨地区、跨行业的拓展。虽然表象上是快速的，但是它的本质是十分稳健的，是处于完全可控状态下的。同时合生创展也注重在追求阳光下的利润的同时，也十分重视社会效益，也就是说在强调经济效益的同时十分注重社会效益。

【陈长缨说:】合生一向积极参各种公益事业，比方说在去年非典期间合生创展联合珠江地产共同向北京市捐资一千万人民币用于抗击非典的工作，同时在前一段时间，我们和中国美术家协会合作，支持中国美术家协会网开通等等。希望通过这样的一些活动对社会多做一些工作。谈到企业的经营理念，合生创展的核心竞争力应该体现在几个方面，第一点是创新，第二点是精品，第三点是服务，第四点是人才，第五点是机制。

【陈长缨说:】我们非常注重培育全体员工的自我品牌意识、自我超越意识以及市场意识和竞争意识，因为这是工作创新的一个基础和前提。我们也在倡导严格苛求的工作标准，通过这样一种自觉的意识来实现我们追求精品的目标。谈到服务它是房地产产品品质的重要组成部分，是精神层面的需求。一直以来，合生创展旗下的物业管理也是我们企业品牌的一个重要组成部分。

【陈长缨说:】在物业管理方面，我们倡导一丝不苟、一尘不染、周到热忱的服务精神，正是通过这样的工作理念的贯彻在物业管理服务这方面得到了30万业主的赞誉。合生创展之所以在十年当中能够快速成长为中国房地产领导品牌之一，它的管理机制、管理程序都是很重要的保证。我们提倡以制度来管理，再加上个人的能动性两者结合，使得我们所有的工作都在理性、有序的状态当中来顺利地推进。

【陈长缨说:】同时更重要的一方面是合生创展也十分重视人才战略的研究，我们希望为每一个员工搭建一个公平、公开的平台，施展自己的才华。在合生创展，评价、评判、选拔人才的唯一标准就是他的业绩和职业素养。经过这几年的努力，我们打造了一支作风顽强、专业素质优良的员工队伍，正是通过这支队伍自觉地、理性地、深刻地工作保证了我们业务顺利的开展。

【主持人说:】刚才陈总讲到目前公司各方面的管理理念非常有特色，像合生在北京的项目珠江绿洲家园、珠江罗马嘉园和珠江帝景等等，现在网友很关心各项目的进展情况。

【陈长缨说:】合生创展经营的目的不仅是给消费者提供物质上的追求，更注重精神上的享受。希望在未来的产品当中使消费者真正感受到人与建筑、人与自然的和谐，使得我们在紧张、忙碌的工作之余回到温馨的小区能够感受到心灵的愉悦，压力的释放。基于这样的理念在北京目前开发了三个项目，第一个项目就是珠江绿洲项目。这个项目总体发展面积是40万平方米，目前一期已于12月30号入住，一期基本上销售完毕。

【陈长缨说:】另外一个是珠江帝景，总体发展面积近100万平方米，一期工程50万平米在今年的8月30日入住。还有珠江罗马项目总体建筑面积在40万平米，同样是在8月30日一期入住。去年年初整个合生创展在北京地区拉开了大规模住宅社区的序幕，三个项目同时入市，在去年也取得了比较好的销售业绩，去年实现了22个亿的销售额。今年以来随着这几个项目工程形象的完善，今年的销售状态在去年的基础上更上一层楼。

【陈长缨说:】到目前为止，上半年在北京地区已经实现了销售收入15个亿，预计今年完成30个亿的销售额是非常有希望的。这三个项目的发展核心都是由三个项目的概念设计来统领项目的定位、规划设计、园林风格、园林规划、建筑风格等，比方说珠江帝景概念的主题是要打造一个纯粹、纯正、极致的欧洲城。珠江罗马项目是希望实现人文罗马浪漫的情怀，它要体现人文罗马的文化主题。

【陈长缨说:】珠江绿洲因为有很好的景观，比邻通惠河，它是体现自然景观与休闲时尚的一种概念风格。这三个项目各有侧重，互为补充，相互配合、相互支持。总体来讲都取得了不错的销售业绩。

【主持人说:】近一两年北京房地产里社区定位越来越细化，运动、文化、城铁、景观等越来越细分，目前结合合生项目，刚才您也谈到了。前几次聊天很多老总也在聊主题社区概念的一种诠释，另外是结合本身的项目再分析一下。我想请您来谈一谈。

【陈长缨说:】所谓的主题社区是就是项目的概念设计，或者说是与项目的概念设计对接的。刚才我讲的我们这三个项目的总体概念设计实际上是我们社区的概念主题，帝景的欧洲城也好，或者罗马、珠江绿洲的自然景观也好，和项目的市场定位、目标客户、区域特征都是匹配的。谈到珠江帝景营造欧洲城的目标，实际上不仅在产品定位上是这样，也是按照这个产品目标来实施的。

【陈长缨说:】比方说珠江帝景总体的建筑风格是纯正的、欧陆极致的建筑风格（建筑风情），一期的小区内会有一个三万平米左右的，目前国内最大的、比较纯正的欧洲园林，同时还有一个阿波罗城市广场，已经建成。另外还有2.5公里长的以欧洲商业为主题的商业步行街，还有一个五星级的酒店。我们实践的建筑风格、建筑构造、园林规划、园林设施全部是以欧洲的生活方式为主线来贯穿的。

【陈长缨说:】谈到罗马嘉园也是希望意大利的建筑风格、生活方式能够在这个小区里得到体现。珠江绿洲在强调风、光、水、绿、情的同时以它的时尚、简洁的立面，开场阳光的设计以及和周边环境、景观的融合来体现自然景观定位这样一个目标。

【主持人说:】刚才听到您说珠江帝景和珠江罗马嘉园的建筑风格更多是欧式的，怎么样能跟北京的实际相结合？

【陈长缨说:】整个的概念主题比如说珠江帝景是源于欧洲，但是又高于欧洲，任何一个地产项目都要和当地的市场、审美需求、消费需求对接，另外通常我们讲的欧洲的建筑是过于古典的，珠江帝景是要打造一种现代的欧洲、时尚的欧洲或者是北京的欧洲，是欧洲概念的一种演绎和提升，和北京的结合。目前建筑的基本轮廓雏形已经出来了，我相信从过8月30号的入伙，我刚才描绘的时尚、现代这样欧洲城的感受会真正体现在大家的眼前。

【主持人说:】结合刚才说到的合生创展在北京各个项目同时在进展，从2003年底到现在为止，在北京房地产市场里有一些金融和土地政策发布了，也是业内比较关注的问题。合生创展在全国都是举足轻重的房地产公司，不知道您怎么看待这个问题？

【陈长缨说:】去年年底中央政府陆续出台的一些有关金融、土地方面的政策，总体来讲对于规范房地产的秩序、降低房地产行业的风险，提升房地产的发展水平是很有帮助的。合生创展作为一家香港上市公司，它希望在有序的、公开的、透明的环境当中来发展，所以中央的政策和我们企业的发展理念总体上是吻合的，我们也是十分欢迎的。

【陈长缨说:】但是在具体操作上任何事情都不能一刀切，任何事情要历史地、发展地、现实地来看待。特别是对最近中央的金融政策来讲，实际上体现了中央政府对近几年房地产过热的现象，出现泡沫的担忧，应该讲这是一件好的事情，对规范行业和加强对行业的引导应该是好事情。但是从房地产发展的历程和现在的现状来看，我个人认为除了在个别区域、个别类型的房地产有可能出现泡沫以外，在中国大多数地区实际上房地产过热或者是出现泡沫的基础已经不复存在了。

【陈长缨说:】比方说像广州、深圳、北京这些区域，土地市场在不断地规范，市场竞争在不断加剧，房地产商在不断地加大投入，土地成本是刚性的，市场价格又是一定的，发展商的利润空间是非常明显的，土地炒卖的这种现象已经不复存在了。并且像深圳、广州通过十几年房地产发展历史逐步在走向理性、走向稳定，供需基本上在平衡。

【陈长缨说:】像北京这样的区域，因为大的市场很宽泛，市场需求很强劲，旧城改造的量很大，老百姓对美好生活的追求的理念不断在强化，整体来讲市场是健康的，并且我觉得发展现状是良性的。包括上海，7千块钱以下的楼盘也有很强劲的市场需求，也有它存在的合理性。应该说上海的大部分市场是在这个价位以下的。因此，总体上从国内这几个地区发展历史、现状和产品的构成来看，房地产是良性的、健康的，也是符合消费者需求的，它的本质是市场需求构成的，所以我觉得未来有关政策在操作时要注意到这种情况。

【陈长缨说:】土地政策，这几年来北京市也在加大管理，一些过去通过各种方式得到土地的项目目前正在清理，这本质上也是一件好事。通过这样的清理一个是有效地控制供应量，再一个方面是有效地防止一些非职业地产商的投机行为，净化了市场环境，提升了产品的品质，以推动市场的良性发展。通过这一轮的整合，我相信土地资源一方面会剥离，一方面会整合到一些有实力、有资质的大企业旗下，这样整个房地产的水平会有一个提高。

【陈长缨说:】对于合生创展，在这方面刚才讲了，合生创展作为一个职业的、上市的地产商，欢迎在公平、公开的市场竞争范围内生存和发展，我们也希望未来通过一些市场的手法、合理的方法来进行我们的土地储备，投入到未来的市场经营当中。

【主持人说:】一直以来南方地产跟北方地产，在具体开发方面因为南北地域的差异，像北京开发商更多在精神层面高一点，南方开发商可能在物质方面高一点，我觉得合生创展是最有说话权的，从南到北，经历了房地产的发展，我想请您谈一谈南方地产物质层面更高一些，北方地产精神层面高一些。请您谈一下。

陈长缨：把握节奏好创新

【陈长缨说:】在房地产发展初期因为地域不同、发展阶段不同、文化背景不同可能会产生地域性不同的地产的特点，有它存在的合理性。但是目前随着房地产行业发展进程的推进，应该讲地域化的差异越来越小。现在南方地产商也在注重文化、品位、内涵的充实，北方的地产商也在注重物质产品的塑造，将来无论南北房地产发展商都会趋于在满足消费者物质需求、精神需求两个层面上进行一个复合。过分彰显单一时代的地产已经一去不复返了。

【主持人说:】合生创展精装修在全国都是这样的做法，这也是一个特色了。在北京您感觉这个做法是如何适应当地市场的？另外是不是一直要坚持这种做法？

【陈长缨说:】精装修的应该讲是站在消费者的角度考虑的，为的是保证消费者入住以后生活的舒适，如果有一个良好的、满足消费者需求的精装修的产品交给消费者，应该是给消费者减少很多入住以后的麻烦或者是影响，我觉得这是中国房地产的发展方向。但是也不一定是一种唯一，比方说对一些消费者喜欢个性化的风格、个性化的生活方式，我们就不能够强求所有的用户都统一到一种。

【陈长缨说:】因为即使是比较超前的、比较周到的标准，但是完全统一到一种方式里也是不现实的，在这一点上我个人认为未来在一定时间内复合的交楼方式是有它存在的基础的。对于北京的消费者文化品位、素养都比较高，对生活的追求和理念都比较有超前，所以在北京更是要关注这一点。

【主持人说:】我们都能感觉到合生创展这个企业一进入就给北京市场带来一个非常不同的感受，比如说它的市场形象最直接的可以看到在每个楼盘前面都有一个非常大气、精美的雕塑，包括欧洲城的定位、后期种种的市场活动，像去年欧洲游的活动，给人一种很大气的感觉。我想这样的做法是不是南方开发商所特有的？是不是广东开发商所特有的一种东西？在北京市场上这种市场手法效果如何？

【陈长缨说:】这是我们公司品牌塑造战略、营销推广战略具体的一种实践，这并不是说能代表广东发展商或者是南方发展商，这是合生自身工作的需求与项目的定位相匹配的。比方说在推广方面、市场营销方面去年以来倡导的体验式营销、国际化推广等等，这和我们产品的目标市场是一致的。比方说珠江帝景和珠江罗马这种欧式风格，现实中已经有很多国外回来的客户购买了我们的产品，未来我们不会放弃国外的消费能力，所以我们组织大家去欧洲、罗马旅游，去体验未来的生活方式。

【陈长缨说:】同时在欧洲、美国也进行了我们的市场推广，现在看起来效果也非常良好。但是总体来讲合生创展是一家全国性的品牌公司，我们希望整个的营销推广手法和我们的实践，就像你刚才讲的要大气，要有震撼力，要有辐射能力，不仅对北京地区要有帮助，也要会对其他地区的产品，特别是对整个集团品牌的塑造都有很大的帮助。

【主持人说:】在今年下半年合生创展在北京会不会又有重量级的一些举措？

【陈长缨说:】下半年最大的工作就是珠江帝景、珠江罗马嘉园、珠江绿洲家园这三个项目全部入住，到8月30号北京地区的三个项目一期工程都会全部入住，由此今年的营销推广口号定为"现实兑现梦想"，这是我们产品的发展状态所决定、所演绎出来的。结合我们这种现实，2004年是全面启动合生创展北京地区的阳光计划，希望通过阳光销售、阳光产品、阳光服务来实现以"现实兑现梦想"的销售目标或者社会责任。

【陈长缨说:】阳光计划的核心实际上是打造产品，这一点不仅仅是今年合生创展在北京地区的指导思想，也是未来合生创展在北京地区工作的核心，乃至合生创展整个集团未来的核心竞争力的体现。未来一定要围绕着打造阳光的、精品产品来树立我们在消费者当中的品牌形象。应该讲目前我们正在这个道路上迈进，或许在某一方面还存在不足，但是合生创展作为一个职业地产商来讲一定会不断地批评自我、不断地检讨自我、不断地发展自我、不断地改进产品的素质来满足消费者的需求。

【陈长缨说:】这是我们核心的市场竞争理念。

【主持人说:】刚才谈到合生创展也是国内公认的作为这方面的开发商，有很专业的开发经验，总结这几年发展思路规律的东西，在北京方面合生未来房地产发展的方向是什么？

【陈长缨说:】北京地区未来会作为合生创展工作发展的一个重心，以前我也讲过，不是中心，而是重心。我们有四个重心，在广州、上海、北京，包括天津和西安，是四个重心之一，我们会加大在北京地区的投资力度和项目拓展的力度。未来我们在北京地区产品分布的构成和产品的类型将会在区域布局、产品布局上进行一些战略性的调整，积极地发展一些新的项目。

【陈长缨说:】有了过往的、在建的项目做基础，再加上我们分布、布局比较合理、比较丰富的新产品的补充合生创展真正的爆发力届时会展现出来。总体来讲去年今年的工作是奠定基础、拉开序幕的阶段，真正的爆发阶段还是看以后。特别是未来对于北京房地产的认识，对于自身管理机制的不断检讨和完善，对于员工队伍的不断培育和充实，加上对产品策划十分重视，我相信你刚才描绘的状态是会实现的。

【主持人说:】刚才您谈到未来区域布局、产品布局，合生创展在北京这三个项目的定位是比较高端的，我想问一下以后合生创展的产品价位各方面有没有想开发五六千、四五千的产品？

【陈长缨说:】合生创展未来的产品策略是以打造高品质产品为核心或者是打造不同价位高品质产品为核心的，是一种立体式的覆盖项目，不仅要发展市区的项目，还要发展市郊的项目；不仅要发展一些高档住宅，还会发展一些中低价位的；不仅仅发展一些规模大的项目，也不放弃一些市场潜质好、规模小的项目。

【主持人说:】有没有想开发其他地方的产品？

【陈长缨说:】有，谈到别墅这一块，别墅这样的产品历来代表了市场发展需求的方向，这是一种历史的必然、消费的必然，随着社会的进步、经济的发展，大家生活条件的改善，我相信普通百姓住别墅的愿望一定是要实现的，也一定会实现的。所以这一块绝对不放弃这个市场。谈到这儿目前国家金融政策对高档项目不太支持，我希望在金融机构制定政策的时候也要注意到这样一种消费需求、未来的现实。如果大家有需求、有支持何必人为地来约束呢，我觉得这一点值得探讨。

【主持人说:】刚才谈到主题社区这一块，现在有文化、运动、景观各方面的社区主题定位比较明细，合生创展作为房地产发展比较有经验的开发商，想请您预计一下未来北京的社区主题包括合生创展会不会有另辟蹊径或者是别有特色的项目？

【陈长缨说:】在项目概念主题凝练、提升这一块，一定要注意和项目的区域特征、市场特征吻合，不能脱离，更不能强求，不能为了凝练概念而凝练概念，如果那样的话就会产生脱离实际的空洞，应该讲是由内而外、自然的一种表现和演绎的结果。

【陈长缨说:】当然了，特色很鲜明、概念很突出的单一主题应该也有市场的生命力，同时未来竞争是复合的竞争，是多元化的竞争，所以在概念主题或者是主题社区的凝练当中，营造复合生活方式地复合概念的打造是未来一种很重要的趋势。这一点地产商在项目定位时要特别关注，应该讲目前大家都认识到这个问题，正在朝着这个方向在努力。

【主持人说:】合生创展以后的产品发展方向方面有没有特别的？

【陈长缨说:】我们的概念设计不是固定的，也不是一成不变的，是一种鲜活的、生动的、和市场对接非常充分的思想，没有一个固定的模式，你不可能有一种固定的模式来使得每个项目或者是几个项目重复演绎一种东西，也没有这个必要，市场也不允许。至于合生创展未来项目的主题定位或者是概念设计到底是什么样的要看未来产品的目标对象和区域特征、自然人文环境的背景，包括对生活方式的演绎等等，具体问题具体来生动的、鲜活的、时代的来体现。

【主持人说:】都说现在是开始了地产的整合，因为金融政策、土地政策开始加入了，我想知道您预计这种整合最后会是一种什么样的情形？是不是会剩下一些市场份额非常高的，比如在北京有一个十几家、二十家地产公司垄断的市场还是说依然会有很多活跃的小公司存在？

【陈长缨说:】像你刚才讲的一样这是市场整合的必然结果，未来的市场主体一定会是大的、有实力的开发商。举例来说，广州1996年房地产开发企业还有1300多家，到目前真正有项目，并且真正在市场运作的公司也就两三百家，广州房地产市场化的进程要比北京早一点，由此我们也可以初步对北京市场或者是其他地区的市场有一个基本的预测，那就是未来一定是大品牌、大企业之间的竞争。未来的竞争时代不仅仅是品牌竞争的时代，更是产品竞争的时代，为什么？

【陈长缨说:】因为届时每个企业的品牌都会有比较好的市场知名度、美誉度，品牌的差异化竞争的影响力会逐渐减小，但是产品特色、产品卖点的市场细分能力就会增强。为什么合生创展未来要打造精品产品，实质上是在为未来的品牌时代的竞争做准备。

【主持人说:】由于时间的关系，今天的访谈到此结束，再次感谢合生创展陈总光临搜狐，详细的内容可以在焦点网的热点新闻收看。

【陈长缨说:】在此谢谢各位网民对合生创展的支持，也希望未来继续得到大家的帮助和关心。