世联地产策划品牌董事长陈劲松访谈

房价将下行

记者：最近，“新国十条”落地引起业界关注，你对此次调控如何看待？

陈劲松：本人高度赞扬此次调控出台的精准性，有两方面原因：第一，它确实打击了利用银行杠杆不断炒房的人；第二，打击了利用全国游资力量推高房价的人。所以，我认为此次政策非常棒，是有史以来最严厉的。中国房地产有很多硬规则和软规则，如“90/70”以及拿地两年不开发就收回等政策都是软的，只有开头强硬，但都是不可持续的，最后只有一个结果，就是回到硬规则上，在税费和首付上制约。

记者：事实上，进入2010年，房地产调控政策就频频出台，但效果并不明显，你预计这次效果会如何？

陈劲松：前期调控政策之所以效果不显著，主要是政府犹豫不定、投鼠忌器，担心因为打压房地产，会对60多个相关产业和GDP增长以及拉动就业产生不利影响。据我分析，“新国十条”原本是要在全国两会期间出台的，但没有出来就是为了等待一季度的数据。一季度相关数据一出来，新政这个精确制导就出来了。

“新国十条”之前的政策都是定性的，是软规则，软规则对中国房地产市场的调整作用有限，而硬规则就是银行和市场需求。2007年以来的房地产政策发挥作用较小，也主要是因为我们的政策要考虑就业所以犹豫，而新政在房产过热的时候出台正是恰到好处。

记者：那么，随后的楼市会发生什么变化？

陈劲松：新政出台后，市场发生了较大变化。比如说异地购房，政府态度和利率调整两个变化对异地购房的影响很大，而对改善型住房影响的面应该在40%左右。对异地购房比例较高的城市，譬如上海、北京、深圳、海南等地区，受新政影响的异地购房者所占该地区购房者总数的15%左右。

记者：你认为未来房价会下降么？

陈劲松：本人认为未来房价走势应该呈现阶梯式。首先，炒家受不了，国家利用高银行信贷使购房综合成本上升，炒家会在二手房上出货，带动二手房降价；而一手房前期涨价较多，受二手房降价影响，一手房势必也要降价。但如果小幅降价，同2008年相比则不构成降价，这就使楼市先形成量的萎缩，而后一些开发商因为信贷和资金吃力必然要降价销售。

但有的开发商资金雄厚，可能会力挺高房价，所以未来楼市会出现“猪坚强”和“急先锋”，总体来说，未来房地产是先有量缩后有房价降低。

记者：2007年的房地产调控大概持续了一年左右，你预测这次新政可能持续多久？

陈劲松：此次新政与2008年政策调整有很大差异，2008年政策出台的背景是，2007年国家收紧二手房市场流通，像深圳这样以二手房交易占较大比例的城市纷纷进入调整期。但2008年全球金融危机爆发，使现有企业生产经营的困难增多，现金流面临中断的危险，所以迫使政策中断。

值得注意的是，市场上存在“2008年房地产调控政策放松使得2009年房价疯涨”的误解，其实这一现象是和市场流通的货币巨量增长有关的，大量货币流向市场才导致房价发生大幅上涨。

因此，房地产政策不能单一地决定调控多长时间，而是应和国家总体金融政策、新发行货币的速度和增量等共同产生作用。我认为，这次国家政策调整，遏制住房价疯狂上涨的目的一定能够达到，一些楼盘降价肯定会出现。

记者：那是否会如同2008年一样，一些企业面临资金链断裂的危险？

陈劲松：2009年以来，开发商的资金链是大幅度改善，这与2008年是完全不一样了。开发商现金流紧张面有多少，我们通过上市公司的季报和年报大致能够推算得出。但目前我国银行的负债率在国际上都是偏高的，而且房地产企业的融资渠道已被封死，信贷收缩将使部分企业很难受。

不过很多开发商是国有企业，它们却不存在资金和信贷的压力，所以，房价取决于国家总体货币发行量和总体信贷政策，不能以一言全蔽之，资金雄厚的企业不会主动降价，尤其是国资背景的房产企业。

记者：对于此次调控，有业内人士认为其“一刀切”的做法在一定程度上影响了刚性需求和改善型需求，对此你怎么看？

陈劲松：房价不断走高，尤其速度越来越快是在不断拉动需求，因此使得人们的投资和改善型需求拼命提前，而且首次置业也在提前。因此，只要房价不涨或有下降的预期，这种需求必然变小。所以，刚需这个概念本人认为基本不成立，房地产居住完全可以租，而按照广义上的房地产定义，即使是首次置业它也是投资范畴。

银行对首套房贷优惠的取消，致使刚需滞后一点当然算是打压，但真正需要买房的，像90平方米以下的住宅，房贷几乎并未收缩。