策源地产策划品牌董事长徐晓亮访谈

2011年2月24日，2011第十一届中国（长三角）房地产发展年会将在上海盛大开幕。本届年会主题为“聚焦十二五规划”，从趋势发展、模式探索与企业对策三方面深度解读未来五年中国房地产的发展之路。

可以预见的是，中国的房地产发展存在着很多变数。2011年的楼市将走向何方？就此，记者邀请房地产一线专家、知名业内为迷茫的楼市指点迷津，也为购房者的置业答疑解惑。

作为长三角年会的与会嘉宾，策源地产董事长徐晓亮健接受了特约专访。

楼市预测篇：

房产税对抑制房价的作用有待证实更多体现在有效抑制了投资投机上。一定时期内，上海楼市或将陷入低潮期,在政策消化期内，政逼量，量逼价是必然趋势

记者：十二五期间，房产税在上海房地产市场上的角色重要性如何？

徐晓亮：2011年是十二五的开局之年，在当前经济结构调整，经济发展方式转变的大背景下，房地产行业也面临着转型。2010年持续了一整年的房地产调控在2011年新年伊始因房产税的最终落地而进一步体现出了中央对于调控房价的坚定决心。

房产税给上海楼市带来的震慑是强大的，其作用除了可在一定程度上抑制投机购房外，对于完善税制以及改善地方财权与事权不匹配现状的意义不可忽略。但是消费者寄厚望于房产税在短期内以打压房价的观点，无疑是偏颇的。房产税的开征或许会使房价微量下跌，但从中长期来看，对房价的影响有限，纵观世界各国，也没有哪个国家因为征收房产税而使房价下降的。

房产税对房价的调控作用有待证实，其更大的作用体现在有效抑制投机投资上，另外，房产税改革对于完善税制的意义不可忽略，正如财税专家所说，为实现收入分配改革目标，应推出对不动产保有环节征收财产税的制度框架，进行房产税试点。

记者：在目前的政策背景下，您预测2011年以后的上海楼市，在价格、成交量方面分别会出现什么样的变化？

徐晓亮：正常情况下，上海市一手商品房公寓每月平均成交量大约在12000套，成交面积约120万㎡。而受限购令、国八条、房产税等政策叠加的影响，1月上海成交一手住宅成交量迅速明显下降，仅8817套，环比2010年12月的11510套，下跌了23%，成交面积仅仅77万方，远低于正常水平。

事实上，政策对于市场的影响总是呈现出一定的周期性。可以预计的是，一定时期内，上海楼市或将陷入低潮期,在政策消化期内，政逼量，量逼价是必然趋势。倘若价格能够在此过程中得到合理调整，那么必将诱发刚需的再度爆发，成交量也会因此得以回升，量价呈现出相对稳定的状态。然而，市场供求规律让我们看到，量价稳定之后，量的回升会引起价格的新一轮上涨，这又会引发新一轮调控政策的出台。

长期来看，房地产市场的趋势必然会逐步向“双轨制”的方向发展，保障归保障，市场归市场。我们相信，在持续调控的背景下，供求关系将得到一定改善，量价关系也会趋于稳定，市场也会逐步走向平稳。

记者：2011年，政府还将扩大保障房建设，政策倾斜下保障房能否撑起稳定房价大梁？

徐晓亮：楼市“双轨制”的思路其实已经提了很多年，早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系，之后每次的房地产调控政策中，“加大保障性住房投资建设力度”的字眼都在其中。

然而，能否真正挑起稳定房价的大梁则取决于政府对于保障性住房建设的力度有多大，中国人口繁多，尤其是像上海这样的一线大城市，地少人多，只有不断完善保障性住房建设，推进双轨制进程，加大保障性住房的供应量，持续稳定地推出足够数量的经济适用房和公租房，并且解决好什么样的人有资格购买或租赁此类住房的问题，真正做到市场与保障分离，才能迎来一个健康的房地产市场。

房企发展及对策篇：

适时调整发展战略，把握市场契机，才能转危机为时机。从企业战略、布局、运营三个维度去思考转型问题，了解自身企业的优劣势，从而找到自己的应对之路。

记者：十二五期间，中国房地产企业该如何把握机遇，获得更大的发展？

徐晓亮：对于房企来说，适时地调整发展战略，把握住市场转型契机，才能有效应对后期所面对的调控压力。开发商要树立对楼市调控和楼市发展的正确认识，转“危”为“机”。在基于宏观形势判断下，快速调整自身发展战略，向专业化、规模化、集团化方向发展；转变以往单一模式的投资战略，将多元化经营纳入战略规划；树立以人为本，以市场为导向的经营准则，一方面要一如既往地打造高品质产品，在绿色、智能、低碳住宅领域不断开拓创新，另一方面要制定正确的经营发展战略，强化品牌优势，拓宽营销思路及渠道。

当市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化。此时，无论是开发商还是代理商，都要从企业战略、布局、运营这三个维度去思考转型问题，持续地研究市场的趋势，对标竞争对手，同时更多了解自身企业的优劣势，企业一定能够找到自己的应对之路。

长三角一体化进程篇：

长三角地区作为我国经济一体化程度较高、发展融合较充分的地区，其标杆性作用短期内不会弱化。

记者：长三角经济一体化发展进程中，上海楼市的标杆地位是否会被弱化？

徐晓亮：长三角地区以上海为龙头，是中国经济最活跃的地区，是引领中国区域经济的龙头。房地产产业的发展是这一地区发展的支柱产业，上海作为中国经济最发达的一线城市，具备了房地产行业生存和发展的众多要素和条件，因此，上海楼市对于其辐射地区的标杆作用相当一段时期内不会被弱化。

记者：未来五年，长三角哪些城市升值潜力巨大？

徐晓亮：城市的升值潜力取决于经济发展速度以及它能提供的产业支持和就业机会。长三角地区是我国经济一体化程度较高、发展融合较充分的地区。而长三角区域内多条高铁线路的陆续开通对于加速长三角区域一体化发展有着积极带动作用，交通基础设施的完善进步对于区域经济的发展意义重大。以江苏线为例，高铁将带动常熟等城市的经济发展；浙江条线上，嘉兴也有着很大的发展潜力。当然，随着城市化进程的加快和经济的发展，江浙一带的其它二线城市也会有所发展，与此同时，上海的龙头地位也会更加突出。

记者：十二五期间上海房地产市场的趋势如何？上海房地产市场上，是否机遇大于挑战？

徐晓亮：我们相信，十二五期间，上海房地产市场一定会在政策的持续引导下逐渐趋于稳定，市场和保障的划分会更加合理，在政策调控和经济转型的大背景下，对于房地产市场来说，机遇和挑战是并存的，未来，无论是开发商还是代理商，优质的产品与服务注定成为我们赢得市场和客户的基点。

可以乐观预期的是，中国的城市化进程和经济的发展向上趋势不容置疑，人性化、低碳化、智能化等高性价比的住宅将成为未来开发商、代理商以及消费者共同关注并看好的热点，也将成为未来十年内房地产产品的发展方向和趋势。

记者：您对此次长三角地产峰会有什么样的寄语？您最关心什么样的议题？

徐晓亮：作为长三角全国知名的地产行业媒体，记者通过此次峰会为行业间交流互通和政策研读搭建了一个平台，我衷心祝愿此次峰会圆满成功。