王书权：“金九银十”应改为“紧九严十”

美联尚处于开拓阶段

紧追市场 稳健发展

记者：首先非常感谢王总接受我们腾讯大粤房产的采访，美联1995年在香港成功上市，成为香港首间上市代理公司，一步一步发展到现在已经非常壮大了。首先请王总跟我们谈一下美联一贯以来的成功服务理念是什么？

王书权：从2001年到现在，美联物业（深圳）大概用了10年时间，随着市场的慢慢变化一步一步开拓，其实美联在深圳并不是分行网络最多、最大的一家公司，可以说现在还是我们的开拓阶段。有些代理公司差不多有300家分行，他们可以说发展完成，美联在发展过程中走得慢一点，也更稳健一点。

记者：2012年已经接近尾声，总结过去，展望未来，美联在2013年有什么样的发展规划呢？

王书权：10年以来，我们从第一家分行开始到现在差不多100家左右，平均每年增加10家分行，当然也不是说每一年开10家，这么简单的去计算，也要判断一下市场的走向。总体来说2013年我们是比较看好的，因为目前房价没有像大众预期会跌20-30%，可以说是朝稳定的方向发展，没有像2006、2007、2008、2009年，每隔一年房价就涨30%，可以说现在买房跟2011年、2010年相比，房价没有太大的变化。我相信大部分买家也看到房价下跌空间有限。但是春节以后成交量会有比较明显的反弹，房价也不可能猛涨，也是一步一步往上涨。所以成交量反弹在2013年出现，所以我们也会加大一点投放，在2013年打算开20家分行左右。

记者：王总您曾经说过深圳房产中介已经形成了一个百花齐放的格局，美联在深圳经过这么多年的深耕，最起码也是排第一、第二的名头，那么美联的独特优势在什么地方？

王书权：做中介服务行业最主要的是人手方面。我们人手相对来说比较稳定，经理级别以上的员工工龄都是三年以上，占到70%左右，人员的稳定性对于一家公司来说是相当重要的，尤其是中介行业，因为你流失一个员工，也流失了客户资源。我们员工认同美联物业，他们也不会说1-2年就走了，现在打工除了赚钱以外，也希望公司能稳定一点，他们工作也开心一点，这可能是我们做得比较好的地方，员工认同公司的发展方向。

有人说我们三年以内要发展到500家，1000家，经常看到这样的一些报道，其实我们都没有这种口号的，我们强调一点，公司不是管理层说了算，而是员工说了算，公司培养比较多的人才，能够开拓的空间就比较大，一家公司的发展不是投资方说了算，钱对于一家上市公司来说，压力相对小一些。如果说对员工负责任，对投资方股民负责任的话，也要储备好一点的人才才去发展，这样对员工和投资者都会好一些。

记者：如果用三个关键词来形容美联的话，王总您会用哪三个关健词呢？

王书权：踏实、改进，市场在变化，差不多每2-3年都会面对不一样的市场，我们必须跟随市场的步伐。

“金九银十”应改为“紧九严十”

真正的购房高峰期出现在年前和年后

记者：今年房产行业“金九银十”成份不足，出现了“金九不金、银十不银”的局面。但在十一黄金周以后，它的成交量反而出现了一个回暖迹象，不知道王总是如何看待这种现象？

王书权：其实“金九银十”都已经说了5-6年，调控以后根本就没有什么“金九银十”，可能监管部门对“金九银十”更敏感一点，要淡化老百姓的预期或者开发商的宣传。我认为每一年的“金九银十”可以改成“紧九严十”，就是9月份政策比较紧的，10月份政策都很严的。所以真正的买房高峰期，这5-6年以来都是在3月份春节以后和过年前，过年前我们看到数据，市场是很火的，年后二手房的房价都会比春节以前高了，因为新一年新开始，买房的人可能就会多，成交量多，房价肯定就会涨一点，所以节后房价比春节以前的房价高，因此很多人都会在年前先买。所以“金九银十”现在也产生不了什么作用，旺季一般是在12月份或3月份，看每年成交量都可以判断。

记者：我觉得王总“紧九严十”的说法提得非常精妙。到了年底，很多银行出现了捂紧钱袋子，银根收紧的情况，我们已经很难看到有八五折的优惠了，优惠的收紧对购房者，尤其是现在观望的购房者是否存在一个购房的压力呢？

王书权：其实影响不会很大，每一个政策出台都会有一个消化的时间，首次置业打折都已经有一段时间了，老百姓买房子，他们也不能判断明年是否有打八折或者七折，现在也不可能有这些优惠措施出来。所以如果要买房，也没有打八五折以下的预期，现在买还可能是市场上最低的利率，所以利率影响不是很大，供款确实多了，如果每一家打八折或者八五折，每个供款如果是要做按揭大概100万，一个月就是200-300元，可能影响不会很大，主要他们也不会预期，等一年如果房价还是会涨的，打折对他的影响相对来说是很小的。

记者：既然说银行的优惠对购房者预期产生不了太大的影响，但是深圳的住房公积金贷款政策出来大概有1-2个月时间，从你们监控数据来看，是否会对购房者产生一些微妙的影响？

王书权：我觉得不会对市场有什么太大的帮助，利率优惠也好或者住房公积金贷款也好，都不是利好或者利弊的原因，主要是对房价判断预期为主，所以我觉得也不会影响很大。

工资和房价的赛跑

房产税只能把房价再多冻结两年

记者：从王总刚才谈话走势来讲，购房者对于房价或者是对明年房价走势判断会以哪几个标准判断？

王书权：中国要看政策的层面，如果说2010年底调控开始到现在力度也不算少、限购、限贷都没能让房价降下来，那还能出什么招呢？

记者：房产税。

王书权：房产税只能把房价再多冻结两年，两年以后怎么样，我觉得压缩不了买房者的热情，关键是中国每个人都希望有自己的房子，不管是月薪5000元，还是5万元都想买房，哪怕是最低工资1500元/月也想买。如果经济增长态势不变的话，有能力买房的人只会越来越多，一般来说第一个希望就是买房，父母也是会帮你买房，不会帮你买车，除非整个民族的思维有改变。可能国家也不是不想房价跌，跌不下来也没有其他方法，只有用种种方法不让它涨得太快，能够让老百姓追到，比如说房价1万，工资就涨，涨到1万，看看2-3年追不追到。

记者：工资和房价在跑。

王书权：所以我觉得买房就不能想象房价会跌30%或者是30%以上，如果这样的话，对于社会的和谐也会有影响。

印花税新政“急冻”香港楼市？

香港楼市明年3月份反弹

记者：最近有一个热门话题就是香港印花税政策，报道说香港印花税政策一出台“急冻”香港楼市，甚至出现了零成交量。也有机构预测，六个月以后，香港房价会下跌10-15%，您怎么看待这个预测呢？

王书权：香港楼市明年3月份就会反弹，从2006年国内开始调整房地产，深圳成交量猛跌，2007年7月份的时候，香港房价处于低谷，天水围附近的房子才2000多一个平方尺，等于说2.5万元/平方米，李嘉诚的新房在天水围。那时候出现什么呢？去香港买房的内地买家占到20-30%，有400-500套是内地人买的，那时候预期香港房价会跌。到2008年金融海啸，都说香港房价要跌，香港人不敢买，但是内地投资客当时对香港楼市动态不太敏感，30%左右的新盘都是内地人买的，2-3个月以后，在内地投资客的带动下，香港买家开始活跃，楼市开始好转。其实很长一段时间都是香港人不看好的时候，内地投资客大量进入楼市，然后香港人开始跟风，香港政府也看到这一点，这次出招就是针对外来买家，增加了15%税费，第一个星期确实没有成交，那么到今天已经差不多有一个月时间，到现在为止成交应该有超过15宗，有一半的成交是香港岛的成交，也是内地人买的，新政后的买家要交三百多万的税，他也愿意交，你可以这样判断，如果他认为房价会涨，人民币会升值，这个升5%，房价升10%，那对它来说也是没有影响的，反而他们也会考虑资金安全性，在香港有一个物业对他们来说心理也踏实一点，所以我觉得慢慢消化以后，买房旺季就会来临，内地投资客到香港买房，促使房价上涨，香港人再出来跟风买房，涨10%，如果晚一点的话房价还要高一点，钱的游戏就像买股票，股票预期上涨50%，已经涨了15%，很多人还急着去买，这个道理是一样的，所以香港房价跌，确实比内地房价跌更难，因为客户的来源跟结构是不一样的，所以香港的房价更加难跌。

记者：香港印花税政策出台以后，很多香港客来深圳购房，那么这些香港客对深圳的楼市会产生一些什么影响？

王书权：香港人占到深圳楼盘买卖的比例只是2-3个点，整体来说也是很少的数目，他们并不是在深圳炒房，现在中港通婚比较多，可能娶了一个内地的老婆，必定要在内地买房，他们买房都是自住的，在深圳买房，香港人民比较稳定一点。

词作家投身商海 管理比写词简单

记者：王总您以前是香港的词作家，在那个年代应该是非常洋气的职业，然后您是从文人投身到商海，我们看到电视里面儒商都是这样一个背景来，我们知道很多文人投身商海是非常不适应的，王总是成功的典型，您当时在转变的过程当中是一直秉承着怎样的信仰和信念？

王书权：其实我也不是什么文人，写歌词也是个人的一种爱好，我不觉得跟做管理有什么区别，文人很容易让人觉得很清高，其实也没有啊，我根本就不是那种人，所以只是一种爱好，那个时候有机会就写一些东西。

记者：当时是有一个怎样的契机让您觉得想投身到商海里面呢？

王书权：其实写东西的话确实是比做生意更难，因为你要写一个东西就要有合理的心态，比方说要写一首爱情歌曲，你要投入角色才可以写。早上八点钟有灵感或者是半夜三点钟才有灵感都不好说的，所以写东西就会辛苦一点，那么做管理的话，时间相对来说比较安稳一点的，所以我觉得也挺好玩的。现在有时候会写一首歌给同事，那些都是很随意的，也没有什么压力。

他们老板都不知道是怎么输给我的？

多付出 成功自然来敲门

记者：我看到网上对您的介绍，您加入美联以后从业务员开始做起，然后慢慢开始做豪宅，慢慢走向管理层的，您当时说过，在美联每天可以见到很多人，每天都有一个故事，我们其实很想王总您能够跟我们分享一下。

王书权：以前在香港做豪宅的时候会碰到很多名人，能够跟他们谈话，也有机会学到很多东西，我觉得学到最多的就是“有付出才会有回报”。就举一个例子，有一次，我跟客户约10点钟碰面看房，9：30我就在那里等，刚好碰到一个客户也是知名的人士，他在等他售楼员接待他去看房的，那个售楼员迟到了，那么我也有那套房子的钥匙，我就问你是不是看哪一套房？要不要上去看？我有钥匙，我就先帮他开门，之后我就留了一个名片给他，我也没有介绍房子，最后他没有买那套房子，我带他去买了其他的房子，其实他等的那个售楼员的老板就是他好朋友，但最后他还是跟我买了，所以肯定那个售楼员回去要捱批评，他们老板都不知道他是怎么输给我的。从这件事情可以看出，抱着某种目的去做事情的话，反而不一定会成功，你就多付出一点、诚信一点，就可能会有意外的收获，我觉得要多付出，也不要太计较。

记者：其实机遇还是留给有准备的人，反正我们不要去预判事情到底会不会成功，事先我们该做的准备都做好，总会成功的。其实王总也讲到，你们每年一步一步成长走到今天，始终积累对您来说是很重要的，现在大部分走出校门这种年轻人对积累也认同这样的说法，就是说积累是未来事业成功的基石，对于他们来讲，我刚刚进入一个新公司，我不知道我在这里能够做到什么积累，对于他们来讲也是非常的茫然，因为他们也不知道方向和方法，对于这方面，王总给年轻的朋友一些什么建议？

王书权：在公司就跟在学校不一样，因为在学校里面，我喜欢历史就修历史课，我喜欢化学就修化学，其实在工作里面你没得选择，如果你在公司是做文员，就会碰到不同的事情或者是不同的人，你就会学到新东西。其实你学到那些东西就是积累了，每一个人都有不同的背景和性格，你能从每个人的身上能学到一些东西，其实那种东西才是最有价值的，你出来工作不是拿学分，不是说修满了10个学分就毕业了，工作中的修为并不像学分这样的具体，可能是某个时候，你突然觉得自己知道了很多事情，曾经的经历和挫折所给你带来的内在的积累。

记者：经历才是最重要的。非常感谢王总今天接受我们腾讯大粤房产的采访，其实跟您交谈过程当中，我感觉不管是对事业还是对您自己人生的规划都有一个关键词，也是王总刚刚提到过的踏实，事业上、美联的发展是一步一步发展，不是急于求成的一种踏实。对于自己的人生，您说做什么事情不要预判能否成功，自己先做好准备，做好自己分内的事情也是一种踏实，今天非常荣幸跟王总做采访。谢谢！