12月12日召开的中央经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。这一表述,既有此前一直强调的房住不炒，也新增了稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制。调控基调是否有变,依然万众瞩目。

房地产调控基调未变房企发债结构分化明显  图一

12月12日召开的中央经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策,稳地价、稳、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。这一表述,既有此前一直强调的"房住不炒”,也新增了“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。业内人士表示,房地产调控基调没有变,打破了近期部分地区政策微调所引发的地产调控松绑的猜测。在整体融资环境依然趋严的背景下,房地产企业依然在多方开辟融资渠道,包括美元债在内的地产债是不可或缺的选项,但发债成本也有明显分化。

严控房企违规融资

今年以来,房地产企业面临的融资环境依然在不断趋严。从市场较为关心的房地产贷款数据看，9月末 ,人民币房地产贷款余额为43.3万亿元,同比增长15.6% ,增速连续14个月回落。前三季度,新增房地产贷款4.6万亿元,占同期人民币贷款新增量的33.7% ,比去年全年占比降低6.2个百分点。可以看出房地产贷款持续回落。在房地产贷款增速连续回落的同时,其他渠道融资也在收紧。此前5月17日,银保监会发布23号文,明确要求商业、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产=融资,重点申明了银行、信托等金融机构要对房地产行业的放款加强监管工作。7月,国家发改委办公厅印发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关

要求的通知》， 明确房企发行外债"只能置换未来一年内到期的境外债务 ”。

中原地产首席张大伟表示,最近房企明显更加关注资金链安全,房地产市场必须稳定,而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险,所以在最近几个月,针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。从目前看,信托与海外融资都是规范而不是全面暂停，对于中小房企 ,特别是对于高负债率房企来说,预计未来融资难度将有所加大,但对于大型企业来说,影响相对有限。人民法院网站消息显示,截至10月27日,宣告破产的房企已经增加到408家。申请破产的地产商主要来自三四线城市,大多数属于地方中小企业。其中,负债高企、融资困难等成为破产的主要原因。固收研究表示,当前,外部融资环境依然偏紧,地产企业规模为王的时代已经过去, 迈入现金流为王、加速销售回款的时代。在此背景下,房地产从投资、开发到销售过程中,需要更加关注地产企业的资金链状况以及抵抗流动性风险的能力,因为这决定了发行主体的信用资质。此外,逆势打张或将导致风险累积，需警惕自2015年以来杠杆率不断攀升、投资激进的房企。

企海外发债热情不减

随着境内地产行业的融资环境趋紧,不少地产企业转向海外融资市场,境外美元债成为地产上市公司的一一个重要融资渠道。从过去两年看,境内房地产企业发行外债的规模显著上升。数据显示, 2017年境内房地产企业美元债市场共发行507.28亿美元,创境内房企美元债发行历史新高。2018年 ,境内房地产企业共发行外债约497.70亿元。进入2019年,房企发行美元债继续增长。中原地产数据显示,截至今年11月,房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元,相比2018年同期上涨了接近50%。房企美元债刷新纪录已成定局。从最近两个月看,境内房地产企业发行美元债热情依旧高涨。数据显示, 11月,境内房企发布美元融资计划总金额超过50亿美元,刷新历史纪录。进入12月以来,房企境外融资接二二连三。数据显示, 12月以来，、等多家房企发布融资计划,多数房企融资金额超过1亿美元,融资规模普遍较高。比如于2019年12月3日发行10.5亿美元前5年不可赎回次高级永续债,票息3.75% ,该债券于2019年12月9日进行交割,并于上市。融信中国在12月4日公告称,发行2023年到期的3.24亿美元的优先票据,票面为8.1%。

房地产调控基调未变房企发债结构分化明显  图二

张大伟表示,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,发行大量大额度美元债，发债规模不断刷新历史纪录。目前,元债是部分房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源。

中企发债走高

在积极寻求发债化解融资困境的房企大军中,中小房企发债成本居高不下甚至不断攀高,受到各方关注。当万科、中海地产等行业巨头境外发行的美元债利率低至3.5%、3.15% ,甚至3.05%时,不少中小房企的发债成本却在10%以上。中，、等房企发行的海外债券 票面利率已经高达15%。11月13日,发布公告称,万科地产香港进行了一宗美 元票据的第14次发行:金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据,票面利率为3.15% ;金额为3亿美元的10年期固息票据,票面利率为3.5%。而12月3日晚间，佳源国际控股公告称,公司已向联交所提出申请,发行2022年到期的额外3000万美元优先票据,利率为13.75%。12月4日 ,发布公告披露拟发行美元优先无抵押票据，年利率最 低14% ,到期时最低收益率为15%。市场人士表示,不同类型房企发债成本相差较大,完全体现出市场对调控政策下房企未来信用的判断和定价,这是市场化定价的具体体现。

房地产调控基调未变房企发债结构分化明显  图三

不过,随着全球负利率债券越来越多,中国高票息的地产债受到的关注度越来越高。相关数据显示, 2019年3月至9月,中国高息债的收益率提高了200个基点，债券价格下滑使其估值优势凸显。其中,中国高息地产债收益率尤为突出, 9月底的平均收益率在10%左右。高腾国际固定收益投资负责人侯明伟认为,目前,全球28%的固定收益投资品种已达到负利率水平,投资者若要拿到较高票息就得去投资高收益债券。看好在海外发行的中资高息地产债。侯明伟表示,能在海外发债的中国房地产商往往是行业佼佼者,一般排名在前50 ,整体实力较强。另外,境外融资平台对发行主体的长期业务发展至关重要。因此,公司的偿债意愿较高,违约率也会较低。