北京房租涨了还是降了？

  对很多人来说，这是一个很难回答的问题，实际上，很多人感受到房租上涨，也有很多人觉得房租下降，如果非要给这种现象做一个定论，只能用数据说话。Wind数据显示，2019年1-11月北京房租均价同比上升3.9%，这意味着相对于2018年同期，北京房租整体微微上涨。

  不过，如果你在上半年换房，那大概率你的房租会上涨，如果下半年换房，那你的房租可能会下降，原因是2019年7月以后，北京房租连续4个月出现下滑，这是Wind数据给出的结果，不仅如此，8月至11月，北京房租低于去年同期的租金水平。2019年即将结束，北京租房市场似乎正在加速变冷。

业主还想涨租金？对不起，北京中介已暂停收房 图一

  合作三年 业主首次被中介拒绝“续签”

  “暂停收房。”

  听到相寓管家在电话里的回复时，业主徐女士觉得有点难以置信，她觉得这是中介想要博弈价格的小把戏，因此没有放在心上。随后，徐女士跟同小区的自如等机构联系，对方给了同样的回复。

  此时，徐女士才开始慢慢相信，当前的租赁市场确实很冷。“年底租赁市场不好，每年都如此，但没想到今年那么不好，连房子都不收了。”

  在徐女士看来，市场变化有些快。去年底，她还信心满满的跟中介提出“续租时租金上调20%” 的要求，虽然中介没有同意，但最后还是涨了8%，当时徐女士有些不满，所以只跟中介签约一年，她希望今年能把房租涨上去。她的房子位于朝阳区国美第一城，是一套108㎡的三居，过去三年，她都把房子委托给了相寓，租金从9500元/月，接连涨到10000元/月和10800元/月。

  一般而言，租赁机构的中介会提前一个月跟业主联系续租，但今年，徐女士迟迟未收到中介的电话，因此她主动打了过去，于是有了文章开头“暂停收房”回复。对于原因，中介的回复是该区域库存房源太多，房子很难租出去，过一段时间才会考虑续租的事情。

  面对这个结果，徐女士觉得很无奈。“房子肯定会收的，只不过是多少钱的问题，只要降房租，肯定还是可以租出去。”

  现在，她纠结的是现在降价出租还是等半个月，新年过后是租赁旺季，那时候房子肯定可以出租，但房子空置就是损失，究竟哪种方式合适，她还在权衡。

  为什么会出现“暂停收房”现象？

  “有些区域确实有这种‘暂停收房’的情况。”

  某长租机构负责人夏总表示，他听说过有些大的长租机构暂停收房的事情，不过，这不代表大的战略，只是短期内出现的现象。他强调，是否“暂停收房”要取决于房源空置率，如果空置率很低，那长租机构一般会持续收房，如果长租机构在某片区空置率很高，那首要任务是做促销，增加入住率，一般会减少房源拓展。

  类似于徐女士房源被“拒收”的情况，90度地产综合调查发现，可能涉及以下三个原因：

  首先，可能是相寓、自如等机构在该区域的市场占比已经很高，当下是租房淡季，长租机构本身就面临出租压力，在库存较高的区域，一般要消化库存之后再考虑收房。如夏总所言，企业都是“以租定收”，有多大销售能力决定未来要不要去收房，并不是说企业长远的停止收房，很可能是当前经营以“出租”为主，而不是以“收房”为主。

  其次，价位方面，可能业主还有预期，但对长租机构来说，有可能已经入不敷出。2019年北京全面清退“N+1”房源，严厉打击隔断房源，这导致大部分长租机构损失比较大。对于长租机构来说，可能以前收房价格过高，现在要做一些腾退。

  一位不愿具名的品牌长租机构相关负责人表示，北京业委会、流管办、居委会、物业都在自发举报“N+1”房源，而且不给时间整顿，因此打击面很广，大部分长租机构都在“拆”房源，他所在的长租机构今年也拆了不少。

  另外，“暂停收房”跟当前的时间节点有关。上述品牌长租机构相关负责人表示，传统来说，年底是租房淡季，今年春节又比较近，如果房源收进之后不能在一段时间内消化，以自如为例，收进来以后要装修，然后空置一段时间，如果正好赶到过年，这个时间点收房就不合理，除非能拿到很长的免租期，但免租期一般比较固定。

  实际上，“暂停收房”只是当前北京租赁市场出现的现象，表象背后的行业变化是长租机构开始放缓对规模的冲击，回归商业运营。

  “北京市场的出租率比往年还高，达到94%以上。”品牌长租公寓美丽屋的一位内部人士表示，今年美丽屋取得了很好的表现，这种表现主要体现在盈利能力而非规模上，实际上，美丽屋在北京的规模保持在2万间，位列TOP5，没有大的变化。

  租金连续四个月下降

  “我可太得意现在这个小窝了。”

  与业主徐女士房源被“拒收”的无奈相反，租客小博最近非常开心。

  他上周末刚搬完家，在跟朋友聊天时，他说收拾完之后不知道和谁分享自己的快乐，语气里难掩兴奋之情。小博新租的房子在丰台区华源一里，房子是一个朝阳的主卧，距离地铁更近，关键房租比之前还便宜。

业主还想涨租金？对不起，北京中介已暂停收房 图二

  “可以用更低的价格租到更好的房源。”这是小博对北京租房市场最直观的感受，以前他从自如租的房子，房租2700元，外加3000元的服务费，房间没有暖气，现在这个房子租金2400元，外加中介费1200元和600元的清扫费。换房后，小博不仅能省下4800元，而且住房品质提高很多。

  不过，小博的好朋友小莲就没这么好运，她在朝阳门附近与人合租一套两居室，今年6月合同到期，房东直接涨了1000元，对小莲来说，这个涨幅有点高，好在室友主动提出分担700元，小莲只要分担300元的涨幅，最后，小莲还是决定续租，但她担心如果明年房租继续涨，她肯定要换房了。

  小博和小莲的故事很有代表性，2019年不同时间点的租房感受差距较大，这与今年租房市场的变化有关。Wind数据显示，北京住宅租金在7月达到顶峰，为95.72元/月.平米，创下四年来最高租金记录，随后，北京住宅租金进入下滑状态，连续4个月出现下滑，并且8月至11月的租金，低于去年的同期水平。

  2019年1-11月北京租金变化情况表

业主还想涨租金？对不起，北京中介已暂停收房 图三

  某品牌长租机构负责人对90度地产表示，租金水平跟宏观经济紧密结合，是正相关的关系，北京CBD有大量公司迁移，很多白领或离开北京，或者搬离CBD，这导致租房需求减少。“衡量租金有两个方面，一是租金水平，二是实际坪效，后者跟空置率有关，现状是北京人口出现负增长，很多人离开北京了，所以北京租金下降了。不过，租金下降不是坏事，有很多虚高的房源会出现回调。”

  值得一提的是，虽然北京房租目前还在持续下降，但整体来看仍处于高点。Wind数据显示，2019年1-11月北京住宅平均租金为93.57元/月.平米，比去年同期上涨3.9%。对此，杨现领认为，北京租金增速下降主要集中在合租领域，这块儿的供应比较大，竞争压力会大一些，因此增速会下降，主要还是结构性的原因，总体上，租金增速在下降，实际上还是有所上涨。

  2018年-2019年北京租金对比情况表

业主还想涨租金？对不起，北京中介已暂停收房 图四

  北京房租还处于下跌的状态，人们关心在即将到来的2020年，这一趋势是否会延续？

  “预计北京全年租金会下跌5-6%，应该说明年租赁形势很不乐观。”房东东创始人全雳认为，2020年北京租金将终结持续8年的上涨，市场租金总体会下调，但局部租赁依然不均衡或者供不应求。他认为，一般春节后，是租赁旺季，但是春节后将出现批量“退租”，这将是历年来少见的！