央企背景物管龙头，过去三年在管规模及增速行业领先。保利物业是业内具备规模的物管标杆，2014年以来综合实力稳居行业前5。截止到2019年中期，公司合同管理面积4.5亿方，在管面积2.6亿方，合约面积/在管面积为1.7，潜在增长空间大。2016-2018年公司收费面积CAGR为53%，合同管理面积CAGR为63%。公司上市后获GIC、高瓴等优质基石投资者配售共计1.8亿美金，占发行股份的30.1%，占总股本的7.5%。同时，公司上市募集净额45.8亿港币，公司拟将募集资金的57%作为并购用途，我们预计保利物业2019、2020、2021年新增收费面积分别为8196、8841、7952万方，预计收费管理面积分别达到2.73、3.60、4.40亿方。

保利物业（6049.HK）：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者 图一

      收入规模稳步增长，盈利能力大幅提升。2016-2018年，公司主营业务收入CAGR为28.4%，2019年中期，公司实现收入28.2亿元，增速提升至47.3%。2016-2018年，公司净利润CAGR为50.1%，2019年中期公司实现净利润3.2亿元，增速提升至48.9%。公司盈利能力明显提升，除了在管面积的增长之外，经营效率提升是重要原因降。2019年上半年，公司毛利率为23.6%，相较于2018年全年提升了3.5个百分点，公司净利率为11.4%，相较于2018年全年提升了3.5个百分点。

保利物业（6049.HK）：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者 图二

      物业管理具备高成长性，公司竞争优势突出，有望成为“大物管时代”领跑者。从量和价两方面看保利物业具备确定的高成长性，在量方面，中短期看保利地产(15.950, -0.31,-1.91%)2016-2019年销售的高增长为公司在管面积的高增长提供确定性，保利地产作为央企地产排头兵也奠定了公司在物管行业TOP5地位；在非住宅特别是公共物业领域公司的品牌规模和股东背景均能助力市场拓展。在价方面：（1）住宅物业为2C属性，一般物管公司提价机制较难实施，但公司主要管理的一二线高品质住宅存在一定的定价权。（2）非住宅物业为2B属性，往往具备更强的盈利能力，竞争更市场化，保利自身高品质的商办物管服务以及其他非住宅物管价格均存在议价空间。2016年以来公司大力强化市场化拓展能力，公司外拓面积占比从2016年的8.1%提升2019年上半年末的56.9%。公司外拓在管面积中，非住宅外拓项目的占比94.0%。公司针对住宅社区收取的平均物管费稳步增长，2019年上半年增长至2.18元每平米每月。我们认为保利物业有望成为“大物管时代”的持续领跑者。

保利物业（6049.HK）：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者 图三

      盈利预测与评级。预计公司2019-2021年净利润将保持32.4%的复合增长率。考虑到公司业绩确定性强，增值服务有待进一步打开估值空间，首次覆盖给予“持有”评级。