随着房地产的存量时代到来，物业市场势必成为一片新蓝海，成为新的房企猎夺之地，这在2019房企陆续分拆物业登陆资本市场可以见得。

  2019年，在中国共上市9家物业管理企业，仅1家新大正在A股，其余8家都在港股上市。仅12月19号一天，就有保利物业、时代邻里两家物企敲钟。而在2018年，全国共有6家物业管理公司上市。 截至2019年11月11日，核心物业股股价指数较年初上升达109.61%，而同期恒生综指上升8.5%，东北证券(000686,股吧)分析师评价称，头部公司估值创新高，市场对于物业板块的认可度、关注度持续提升。考虑到未来两年规模、业绩增速可观、政策面持续友善、社区增值服务仍有挖掘空间等因素，物业板块仍具备相当的投资价值。

股价增幅差距大：新正大增幅位于榜首

2019新上市物业企业发展“霄壤之别” 市值榜第一与第三相差三倍 图一

1. 企业范畴：2019年在中国新上市的物业企业2. 数据口径：2019年新上市物业企业中，仅新大正在深交所上市，货币币种是人民币；其余新上市物业企业均在港股，货币币种是港元。即把新大正所有数据转化成港元来进行排名。兑换标准：1人民币=1.1205港元3. 时间跨度：均是在2019年1月1日-12月31日期间上市的物业企业4. 涨跌幅是2020年1月9日的当日收盘价与该企业上市首日开盘价对比出的涨幅

对2019年新上市物业企业昨天的收盘价进行归总，并对其上市首日的开盘价做了一个涨跌幅的榜单。结果初步显示，2019年上市物企表现差异很大，而这大多由各家在物业领域的经营、深耕情况、盈利模式不同所致。

      在A股上市的新大正，首发定价已被换算成29.98港元，开盘价直涨20%至35.98港元，仅上市一月有余，新大正昨日收盘价就已高达73.42港元，与上市首日开盘价对比，涨幅超过一倍，达104.05%。而在涨幅榜中第二名的奥园健康，在股价与新大正低很多的同时，以6.14港元的收盘价，收获了46.89%的涨幅，与第一名104%的数据差距不小。

      A股物企今年“杀出”的新大正，于1998年在重庆成立，是一家以非住宅业态为主的第三方物业管理公司，2018年主营业务收入达8.85亿元，在管项目308个，其中72%来自重庆。不同于被房企分拆出来的物业企业，新大正将未来战略定位于城市公共物业领域，欲打造成为智慧城市公共建筑和设施，管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。值得一提的是，新大正公共物业中的机场物业项目，近年来发展迅猛，承接的北京大兴国际机场的项目极具发展潜力，机构认为这将利于提升服务能力、品牌知名度、营造更广阔的盈利空间。

2019新上市物业企业发展“霄壤之别” 市值榜第一与第三相差三倍 图二

1. 企业范畴：2019年在中国新上市的物业企业2. 数据口径：2019年新上市物业企业中，仅新大正在深交所上市，货币币种是人民币；其余新上市物业企业均在港股，货币币种是港元。即把新大正所有数据转化成港元来进行排名。兑换标准：1人民币=1.1205港元3. 时间跨度：均是在2019年1月1日-12月31日期间上市的物业企业4. 排名次序按照1月9日市值

  不同于新大正的错位布局，保利物业是背靠母公司保利发展，在规模的赛道上具有先发优势的典型。根据保利物业2019年半年报，其合同管理面积4.549亿平方米，在管总面积达2.603亿平方米。成为2019新上市物业企业市值排名榜的第一，是第二名蓝光嘉宝服务在1月9日的总市值的3倍多。

  差异如此之大的剧情早在去年在12月19日就敲响了序曲，保利物业、和时代邻里物业同日赴港敲钟上市，但命运大不相同。保利物业上市首日大涨29.2%，收盘价45.35港元，总市值241.87亿港元。时代邻里首日破发，收盘价4.88港元，比招股价下跌5.24%，也是新年唯一一家开盘价、收盘价均低于招股价的物企。

  有分析人士称，造成如此大差距的背后，折射出的是整个行业马太效应加剧及盈利模式的掣肘。首先从规模看，时代邻里在管面积未过亿，从母公司时代中国分拆出来后，管理规模大多来自母公司自身项目，如何减少对母公司依赖、提高第三方项目占比是时代邻里当下亟待解决的问题。

       一个跑马圈地的赛场

  虽然市值榜中第二名的蓝光嘉宝与第一名保利物业的市值规模差距相差3倍之多，但是股价表现良好，昨日港股收盘后，蓝光嘉宝以每股50.75港元超过了保利物业，虽然蓝光嘉宝在首发定价、首日开盘价本就略高于保利物业。

  截至2019年6月底，蓝光嘉宝已进驻全国69个城市，在管项目400余个，管理面积6330万平，业务涵盖物业管理、咨询服务、社区增值三大板块。2019上半年净利同比+108%至1.9亿元。招股书显示，此次募集资金中的77%用于物管业务的规模扩张，机构认为，蓝光嘉宝资本助力高增长预期。

      不仅是蓝光嘉宝，在资本市场中募集资金的用途上，新上市物企不约而同地选择了战略扩张。根据企业招股书显示，奥园健康将募集资金的62%用于扩大规模；鑫苑服务将所得款项净额约60%，将用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会。

      业内分析人士对和讯房产说，目前的物业资本市场基本还是初始的跑马圈地的状态，竞争激烈，有些企业是背靠母公司的规模营利，而那些规模较小靠收购第三方的中小物企的生存状态将越来越难，也只能靠收购小开发商的项目生存，像碧桂园、绿城这类有自己的上市物业企业的公司，肯定不会把物业管理交给其他小物企，毕竟这一块的利润不小。

2019新上市物业企业发展“霄壤之别” 市值榜第一与第三相差三倍 图三

      对于未来的大方向，克尔瑞认为，物管行业可预见性强、盈利稳定，加之其可能成为“美好生活”的入口，已受到了资本市场的广泛认可。作为容纳了十几万家企业的行业，物管行业的资本化进程可能才刚刚开始。2020年上市物管公司在管面积将继续扩大，或达到35-40亿平方米。克而瑞证券研究院测算24家上市内地物管公司2019年在管面积合计约26.1亿平方米，同比增长53.8%，高于2018年全年30.7%的增速。

      还有一个趋势是，基于充沛的现金与IPO后募集的大量资金，机构认为2020年物业管理行业将继续迎来收并购的大年。另外，明年市场拓展的竞争必然会进一步加剧，非住宅物业竞争相对缓和且易形成差异化优势。 面对全市场对于物管行业的热捧，东北证券认为，此时在个股的选择上更应保持冷静，倾向于选择基本面确定性强、增值服务或非住宅物业领域有先发、差异化优势的龙头公司。