日前，上海市房屋管理局等多部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），从土地到规范市场秩序等多纬度管控市场。《意见》自2021年1月22日起施行。

        中原地产分析师卢文曦表示，近期上海楼市有躁动迹象，对市场稳定造成影响。及时出台政策，打击市场中乱象，可以稳定市场情绪和预期。

        《意见》指出，要严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

        卢文曦认为，这可以堵住限购漏洞。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该政策将打击假离婚买房现象。

        《意见》提出，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

        卢文曦称，由于市场存在炒作氛围，尤其是打新热，买到新房后随即转让有差价可赚，提高增值税免征年限可以提高炒作成本。

        严跃进表示，政策积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神，从税费角度进行了管控。此类政策使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房源快买快卖现象，有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。

        《意见》表示，严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

        严跃进称，预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。

        《意见》要求，严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理。

        严跃进认为，2021年是央行等部门落实房贷集中度管理政策的一年，后续银行在贷款方面势必更为保守，需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较严重的楼盘，后续贷款方面可能面临收紧。

        《意见》强调，要加强政策宣传。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

        卢文曦预计，新房市场打新热有望降温，今后认筹率超过100％的项目会明显减少。由于增值税免征年限延长，短期内这个交易成本难以转嫁到下家，价格有重新磨合的过程。尤其是在出台收紧政策后，市场预期会转变，短期二手房价格会理性回归。当然，政策储备中还有很多工具未使用，比如限售等，如果3、4月份上海楼市还是有非理性升温，不排除调控继续加码的可能。

        深圳围堵假结婚购房

        近日，一份深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函流传开来，落款时间为1月19日。

        该文件重点：

        对于上述政策变动，深圳市不动产登记中心火速跟进。

        1月21日，一份深圳市不动产登记中心关于转发《深圳市住房和建设局关于明确若干问题的函》的通知（下称通知）迅速传开。

        通知明确，一是居民家庭购买商品房，网签录入时间为2021年1月19日之后的，严格按来函要求执行；网签录入时间为2021年1月19日（含当天）的在途业务，待市住房和建设局明确后再予以处理。

        二是居民家庭购房登记在具有购房资格的家庭成员名下后，在婚姻存续期间是否可以进行夫妻财产协议变更等，待市住房和建设局明确后再予以处理。

        对此，中证君致电深圳市不动产登记中心，工作人员表示通知文件的内容属实，对于受让方配偶不符合购房条件申请婚内更名的，登记中心21日已暂停办理。对于此类情况后续能否办理更名过户，需要等待深圳市住建局进一步批复。

        广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年的“715新政”及其补充说明明确，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，即回溯3年衡量购房资格，这相当于把假离婚购房的漏洞堵住了。

        “但仍有部分人钻假结婚买房的空子，不乏机构为外地人到深买房提供一条龙服务，由中介联合小贷公司等收取代理费用，介绍具备购房资格的人结婚、提供过桥融资等。”李宇嘉说，事实上，不仅外地人，部分深圳本地没有购房资格的人口也有的采取这种方式。另外，去年以来，深圳房价快速上涨，外地人来深买房比例增加。