在全球经济风云变幻的今天，怎样合理的资产配置，如何实现资产的保值升值，已经成为当今人们关心的话题。今天我们有幸约见了一位华人的房地产专家，株式会社东宁代表取缔役永田林，了解一下具有代表性领袖的前瞻思想。

        主持人：永田林先生，您好，首先感谢您在百忙之中接受我们的专访。

        永田林： 您好！

        主持人：您在日本生活了将近二十年，对日本的社会环境算是比较了解了，可以跟我们分享一下，您怎么看待当前的日本房地产市场呢？

        永田林: 好的。首先，日本的房地产经历了战后艰难期的缓慢，上世纪七、八十年代黄金期的飞涨，九十年代初期泡沫经济破裂后断崖式的崩溃，以及之后近30年的萎靡，可以说是跌宕起伏，历尽甘苦。目前来说，日本不动产正逐步恢复着元气，不仅市场日趋理性，而且不动产价格也正处在合理阶段，从日币的稳定性，保值性的特点来看，日本房地产市场有着很多的优势与亮点。

        主持人：那么对比火热的中国房地产市场，好像日本的房地产市场不是那么具有吸引力？

        永田林：（笑）我恰恰不这么认为。现如今，北京、上海等一线城市，房价已经存在较多泡沫，纵观近二十年来中国房地产的火爆，属于非正常、非理性上涨，当然国家也已经开始调控，随着限购令，限贷令等一系列政策法规的出台。房价终将趋于理性。继续投资国内房地产已经不合时宜；而我们隔海相望的近邻日本，正在成为中国投资者目光聚焦的投资热地。

        事实上，日本不动产行业已逐渐成为日本本土及海外，特别是来自中国投资者的投资目标。尤其是近三年，日本房地产行业出现了久违的活跃景象。在需求强劲的背景下，日本房产正在换发自己的新春。

        主持人：那么日本房产有什么特别之处吗？

        永田林： 好的，确实日本房产跟国内房产有很多的不同，我就举例三点吧：第一，土地的所有权属性。既可以永久持有也可以子孙继承。第二，房价稳定性。目前日本房价处于历史价格的底部上升期，符合目前大的经济环境。第三，投资回报率高。和北美澳洲的高房价相比，日本房价相对较低，而且，日本人租房居住的习惯保证了租赁市场的稳定。近年来日本房价虽然出现一定涨幅，但表面的收益回报率也可以确保在5%～6%左右，这在目前亚洲主要国家和地区里居于前列。据相关数据统计显示，北京，上海目前的房产投资回报率不到2%。

        说到回报率，我想多说两句，首先，这个回报率，是指租售比，简单来说是租金跟房款的比率，正常来说国际上流行的对比方法是按月计算，200—300是正常的范畴，而刚刚说到的北上广等一线主要城市，则须要将近700个月。需要指出的是，租售比，可以直接反映出房地产泡沫情况。当然这个回报率中不包含房产升值而产生的收益的。

        主持人：那么您是如何看待未来几年日本的房地产走势的？

        永田林：那我就大胆预测一下，首先，近几年日本经济的逐渐复苏和即将于2020年举办的东京奥运会，为沉寂多年的日本经济注入了活力，这是大的经济环境背景。其次，随着日本政府对外国人获取入境签证的政策放宽，使得外国人尤其是中国人的来日旅游人数达到了史无前例的高峰，出现了包括房地产在内的爆买现象，也是推动日本房地产价格上升的一股新生、且不容忽视的力量。再次，日本的房地产市场在经历了上世纪80年代后期到90年代初期的泡沫经济破裂后，无论是政府的宏观调控，还是房地产的从业人员自身，都积累了非常难得的宝贵经验。这为今后日本房地产市场的良性发展提供坚实的基础。最后，通过民宿新法的执行，特别是赌场法案的通过等一系列的利好因素综合来看，日本买房、日本置业，日本房地产的未来是可以预期的。

        主持人：那么国内的客人如何了解和选择日本房产呢？之后又该如何具体操作呢？

        永田林：随着互联网行业的迅猛发展，客户即使在国内也可以通过一些专业的房地产信息平台来获得房源信息。但是，由于目前日本房地产的火热现状，很多网上的房源信息很难确保时效性及真实性。所以，针对上述的问题，我们株式会社东宁通过线上线下两种方式为大家提供服务，线上，我们建立功能齐全的门户网站，每天更新大量真实优质房源，及最新的日本房地产政策和信息，大家可以百度查询：日本东宁地产，来进行关注了解。 我们的公众号—株式会社东宁，每天坚持更新日本的最新资讯及每日精品房源推荐。方便大家快速实时的了解日本房产及最新动态。

        线下，我们株式会社东宁以不定期说明会的方式与大家见面， 从2018以后中国巡讲正在展开，7月初，我们的各区负责人分别在上海和武汉等地举办了日本房产说明会，与投资者进行了深入地交流与互动，8月，株式会社东宁大连办事处负责人又在沈阳和大连两地的说明会上为在场嘉宾针对海外房产投资做出了深度解析。我们是希望通过面对面的方式，让投资者可以清清楚楚，明明白白的投资置业。我想说的是，我们株式会社东宁的脚步不会停留，如果有想详细了解日本房产相关问题的朋友，可以通过我们网站留言或者公众号留言，说不定我们很快就会出现在您的身边。

        主持人：那么株式会社东宁能够为客户提供哪些服务呢？

        永田林：我们株式会社东宁总部设立于大阪，为大阪房地产行业协会理事单位。目前已在东京、大连等地设有直营分支机构。多年来，我们一直秉承信誉至上，客户为先的原则，致力打造从售前咨询规划，过户手续办理，到售后房产的托管，及民宿申请运营，可以说从前到后，我们日本东宁地产都由专业团队为您服务，在坚决保障您合法权益的情况下，为您提供日本置业一站式服务。

        主持人：通过与永田林先生的对话，相信更多人对日本房产投资有了进一步的认识，祝愿株式会社东宁越来越好，再次感谢永田林先生在百忙之中接受我们的采访，那么节目的最后，您还有什么想跟大家分享的？

        永田林：很高兴，可以借此机会跟大家聊一聊日本的房产市场情况，现在，资产的合理配置已经是中产阶级，精英群体需要考虑的问题，但是如何选择，还是需要根据自己的实际情况与具体需求来理性决定的。最后祝大家能够早日实现海外置业的梦想。