2019年，日本国内出生人口创造了自1899年以来的新低，仅86万4千人，少子化社会问题的严重程度，已经超出了日本厚生劳动省的预计。然而，日本的房地产市场却稳中有升。截至2019年1月1日的数据显示，日本全国的平均地价已经连续4年上涨。东京、大阪和名古屋三大都市圈的平均地价同比上涨0.4%，这是自1992年以来日本三大都市圈地价首次集体上涨。

是什么支撑着日本房地产稳步走高呢？据日本厚生劳动省统计，日本的外国人劳动者人口已连续六年增长，2018年更是达到了16.5万人。为解决日本国内少子化问题导致的劳动力不足问题，日本政府已于2018年12月修改了出入国管理法，放开国门，拥抱外国人劳动者。日本政府还计划在2023年前，吸引34万外国人劳动者来日。

不仅在日本国内的外国人劳动者对日本房地产有刚性需求，近年来，越来越多的外国投资者，也将目光投向了稳定而又成熟的日本房地产市场，而这也成为助推日本房地产市场升温的一股重要力量。

2020年的钟声响起，株式会社YAK也迎来了成立的第五个年头。在强手如云的日本房地产市场中，株式会社YAK实现了销售额五年间平均300%的惊人增长率，在2019年度实现了营业额数十亿日元的重大突破。在众多的房地产公司中，株式会社YAK是如何顺应潮流披荆斩棘，获得今天这样的成绩的呢？2019年年末，记者采访了这家日本房地产公司的幕后功臣——成泽守夫。

外国人购房成日本经济催化剂   图一

敏锐的商业嗅觉与优秀的团队

蒋丰：最近，我看到了日本国土交通省最新发布的房地产市场动向，2018年东京的房地产均价比2013年上涨了23%，一举超过1998至2013长达15年间的涨幅。YAK的发展势头似乎也和东京的房价一样蒸蒸日上。五年内实现大幅增长的关键是什么？

成泽守夫：其实，株式会社YAK在成立前的数年间，一直在积极收集、分析各类房地产数据。我们一致认为，在低利息时代的现在，日本房地产热度最高的部分还是大都市圈的房地产投资市场，其中最为重要的是贷款和大量的优良物件情报。

所谓衣食住行，房地产作为大家生活的最基本组成部分，整体的社会需求非常庞大。但是，无论是企业还是个人，在购置房地产时都希望能够最大限度的活用银行融资，也就是在销售过程中，住宅贷款和商业贷款作为我们销售的一部分变成不可缺少的存在。在房地产价格稳定的今天，把客户介绍金融机构时，能否提供最适合的贷款银行非常重要。特别是近年，在日外国人买房的客户越来越多，其中不乏有大量的非永住者签证客户，而这些客户群在房屋贷款上和日本客户相比有着很大的劣势，往往很多银行连审查都不愿意接受，所以如何让外国人客户得到融资成为了我们销售工作的重中之重。

另外，我个人曾在日本的头部银行以及下属的大型房地产公司工作近40年，负责房地产买卖、中介以及银行融资相关的业务。也是因为有这层基础，我们YAK成为了业内最懂得处理房地产贷款的公司之一，能够为客户提供最适合的信托和融资组合，这使得公司的业务量飞快增长。

当然，飞速增长的另一理由是在公司的内部积极导入了我近40多年在管理日本公司的心得和制度，并且还加入了一批能够胜任繁重工作，敢于拼搏的20岁-30岁的年轻人们。他们兢兢业业，而且悟性很高，很多时候我只就关键问题给予一些指导。我们公司会定期举行房地产学习会“房地产升级讲习”以提升所有员工的业务水平。我们力求在房地产独特的规则基础上，细心应对大笔资金的处理。如今，我们的销售人员已经成长为可以独立处理事务的程度。我认为公司的快速发展归功于我们的员工始终坚持房地产交易的基本原则，使得客户能安心与我们交易。

“中国房产泡沫崩溃说”现阶段难以成立

蒋丰：房地产在今天的中国也是人人关心的领域，由于有日本的前车之鉴，中国对房地产泡沫经济的警惕性极高。就日本的经验教训出发，您如何看待今天中国的房地产市场走向？

成泽守夫：日本房地产市场泡沫经济的崩溃，在世界范围树立了一个坏榜样（笑）。要了解市场是否有泡沫，以及泡沫是否会破裂，我想还是得具体情况具体分析，中日两国的社会状况是不一样的。

先来看看泡沫经济时代的日本，大约40-50年前，日本一般市民还不习惯用住宅贷款，当时购买住宅和公寓等，自己必须要拿出二分之一或三分之一左右的资金才可以买。关于收益房地产也如大家所知的，是仅限持有担保土地或者全款资金的富裕层才能玩的游戏。

当时的贷款金融机构仍在摸索阶段。我记得那时的利息是8-15%左右，处于保护银行资本红利的时代。支付全额现金购买房地产后，出售套利的“钱滚钱”模式开始抬头。

到了1985年，受《广场协议》影响，日元大幅升值。当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行量化宽松政策，市场利率下降，社会流动资金出现过剩。直接导致日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场最为明显。

受到所谓“土地不会贬值”的舆论影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始大幅上升。银行也以不断升值的土地作为担保，向贷款人大量放款，丝毫不考虑贷款人是否有自有资金和偿还能力，反正最后总会有人接盘。

我亲眼所见一家大公司的科长，只拿出了10万日元的首付就买下了当时价值3亿日元的投资房地产，而还款期限被设定在一年后。当时这位科长的年收入不过500万日元，每年的偿还能力只在160万日元左右。很显然银行也在赌这一年间，有人能以更高的价格接盘，这是一个很典型的事例。

当时我遇到一位客户，贷款利息是6%以上，贷款决算后没有入住，因不能还款，咨询我们能否解约。支付自己年收入3倍以上的贷款是不可能的。日本的房地产泡沫便是这样走向崩盘。日本有句俗话叫“自不量力”。

我认为今天的中国和当年的日本不可同日而语。中国的富裕层，很多的是通过有一定附加价值的实体经济获得成功的，我认为这是和日本最大的区别。事实上，今天中国的富裕阶层投资房产，是用现金购买占一定比例。诸如户籍限购，投资房最高的首付比率到70%等等，中国政府拿出的政策对房地产市场的调控也是很准确和正确的。这些都是能够避免泡沫出现的强有力的政策。所以，中国房地产市场崩溃一说我个人认为现阶段是不成立的。但还是需要警惕房地产的泡沫经济。

首都圈人口一极化成日本经济发动机

蒋丰：日本房地产市场受到东京2020年奥运会和“观光立国”的双重刺激，正逐渐回暖，进入了平稳发展阶段。您担心高龄化少子化问题对日本房地产行业的影响吗？

成泽守夫：以现在的日本为例，日本国内的人口目前出现了首都圈一极化现象。由于在地方上开展农业、渔业工作的人口收入难以维持生活，人们纷纷选择来到东京谋职。所以，尽管政府担心高龄化少子化问题，但就以东京为中心的首都圈来看，2018年的数据显示，新生人口的数量不降反增。如果从这一点出发的话，东京地区的房地产刚需，在未来依旧旺盛。

反观高龄化问题，如此众多的政府机关和公共交通在首都圈内交织，为了方便人们来此工作，各种商业、交通设施都被建设一新。这其中，面向老年人和残障人士的无障碍设施也越来越多，越来越完善。首都圈反而变成更为适合养老的地方，伴随而来的养老产业也在蓬勃发展。

东京作为如此高密度的商业中心，我认为完全不需要担心高龄化少子化问题带来的影响。但是，日本地方城市的人口密度不断下降，高龄化问题也年年越发突出，这是不可否认的事实。

外国人购房成日本经济催化剂   图二

外国人购房成日本经济催化剂

蒋丰：日本媒体常常鼓吹“海外资本要买下日本！”，您作为房地产行业的元老级人物，能介绍一下真实的情况吗？

成泽守夫：现在，其实在日本生活的外国人是购买日本房产的主力。面临结婚生子，购置自住房产是非常迫切的需要。如果有余下的收入，他们会开始考虑在日本购置投资性住房或者学区房。这与日本青年人的想法完全不同，我常常听我的中国同事们说，没有房子就无法结婚，而日本人则认为，房子能买则买，买不起租房一辈子也不介意。从这个角度来看，在日外国人大量购买日本房产，可以租给不愿意买房的日本人。当然，也可以多购买一个房间作为国内熟人来旅游时的住宿设施。我们公司将以完善的体系帮客户做好租赁管理。在这一过程中，金融体系、税收体系、人口体系都会被盘活，我个人是非常欢迎的。

面对新需求政府与企业需共同努力

蒋丰：就我了解到，在日本的外国人购房，往往卡在贷款问题上。不是贷款利率过高，就是日本银行顾忌外国人身份，不放贷款。

成泽守夫：确实有这样的问题存在，当然，日本的银行也有其苦衷，比如说日语的交流沟通，稳定的还款能力，以及滞纳贷款后的追缴手续等，都是对日本银行来说存在着很大隐患和风险。这时，给客户办理贷款的公司是否具有丰富经验和信用度就成为和日本银行合作的一大判断标准。有幸我们YAK通过多家银行对公司的规模的筛选和实际成绩的层层考察，最终取得多家全国头部银行的代理权，为在日的外国人创造了一个个低息贷款的成功案例。

外国人购房成日本经济催化剂   图三

我个人希望，这种由新市场需求引导的，银行、房产企业、政府通力合作开拓市场的模式，今后也能够在需求日益旺盛的在日外国人购房群体中铺开。我们YAK也作为日本房地产企业的一员，针对每位客户不同的需求进行一对一的对应，用我们专业知识和优良的服务搭起一座外国人与银行与日本房地产的坚实桥梁。